【正文】 （二）給水設(shè)計 項目設(shè)計年用水量為462立方米/日365日=，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，管徑100毫米。污水該項目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水管道排至市政污水管網(wǎng)。雨水該項目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。第六章 環(huán)境保護(hù) 本項目地址位于***市***區(qū)***街中段。一、主要污染源及污染物本項目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。生活污水生活污水采取化糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。 加強住宅區(qū)的物業(yè)管理住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，以加強物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。本項目在土建階段即進(jìn)行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。三、環(huán)境影響評價本項目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。 。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。第八章 施工進(jìn)度安排一、項目計劃安排項目批復(fù)后，盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。項目計劃2004年10月至2005年10月止。如果10月份開工，當(dāng)年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來縮短施工周期。第九章 物業(yè)管理機構(gòu)城市物業(yè)管理機構(gòu)，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅居住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費嚴(yán)格按照***市人民政府《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》收費。其服務(wù)內(nèi)容主要包括：對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進(jìn)行日常綜合管理。住戶入住、裝修等事務(wù)管理。住戶檔案管理。營造社區(qū)文化。委員會還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務(wù)，力圖營造一個干凈優(yōu)雅的家具環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺?！渡綎|省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價目表》。***市人民政府煙政辦發(fā)【1995】103號“關(guān)于實施安居工程優(yōu)惠政策的通知”。建設(shè)單位及當(dāng)?shù)仡愃瓢簿庸こ痰脑靸r。（二）其它費用勘察費：按建筑面積5元/平方米計算；設(shè)計費：按建筑面積8元/平方米計算；施工監(jiān)理費：按建筑面積8元/平方米計算；城市建設(shè)綜合開發(fā)費：按建筑面積140元/平方米計算人防費：按建筑面積12元/平方米計算；供電貼費：按建筑面積40元/平方米計算；供水增容費：依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和項目需用量估算；勞保統(tǒng)籌：%計算；征地費：按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)估算。其中：基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的8%估算，漲價預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的4%估算。合計1經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2經(jīng)營成本 產(chǎn)品分?jǐn)偝杀? 運營費用 修理費用 3經(jīng)營稅金及附加 4土地增值稅 5利潤總額 6稅前彌補虧損 7所得稅 8稅后利潤 稅后彌補虧損盈余公積金公益金應(yīng)付利潤未分配利潤注： 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 項目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項 目合 計第1年234非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅? 開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財務(wù)費用。一借款償還 1年初借款累計 2本年借款增加 3本年應(yīng)計利息 4本年還本 5本年付息 6年末借款累計 二還款資金來源 1利潤 2折舊費3攤銷費4其它還款資金 項目貸款償還期 年四、資金籌措本項目投資款項貸款4000萬，其他部分自籌解決。銷售價格參照項目所在地***目前的平均房產(chǎn)價格，遵循謹(jǐn)慎原則,分四個價格檔次進(jìn)行銷售預(yù)測，其中最低銷售價格低于***區(qū)最低市場成交價格，最高銷售價格低于***區(qū)最高市場成交價格(住宅房平均價格2000元/平方，商業(yè)網(wǎng)點3000元/平方)。4得出可行性平均價銷售收入為34237萬元，最高銷售收入為37200萬元，最低銷售收入為31233萬元。（三）銷售利潤估算銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加再減項目投資額，經(jīng)測算，（四）投資凈利潤率和投資利潤率平均投資凈利潤率=*100%=%最高投資凈利潤率=*100%=%最低投資凈利潤率=*100%=%平均投資利潤率=*100%=%最高投資利潤率=*100%=%最低投資利潤率=*100%=%二、社會效益分析隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。本項目的建成，按照高起點、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范性，達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。從而以點帶面，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此具有良好的社會效益。二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要不確定性因素為建安費用和價格水平。見敏感性分析表。當(dāng)建設(shè)投資成本不變，售價降低20%時，%，項目可行。36