【正文】 適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。（二）消防安全管理1．建筑嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn)收。配備消防安全通道，配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。4．對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)人員、管理人員、工作人員（包括營(yíng)業(yè)員）定期進(jìn)行消防知識(shí)和技能培訓(xùn)，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓(xùn)記錄。6．在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周?chē)欢逊盼锲?，不影響消防設(shè)施和器材的使用。8．設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時(shí)啟動(dòng)和安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)。10．易燃性、易爆性商品用空容器展示。12．定期檢查并維護(hù)電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。14．設(shè)立治安和消防值班室。16．配備專(zhuān)職保安人員。18．配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。20．配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證可以迅速啟動(dòng)。22．配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態(tài)。（三）服務(wù)管理1．服務(wù)性收費(fèi)符合國(guó)家價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定。3．設(shè)立服務(wù)臺(tái)，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購(gòu)服務(wù)。5．各功能區(qū)標(biāo)識(shí)清晰醒目，使用漢字要用簡(jiǎn)體字，設(shè)計(jì)制作規(guī)范。7．建立顧客投訴制度，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的投訴接待處理部門(mén)，處理消費(fèi)者訴意見(jiàn)和交易糾紛，并記錄備案。9．配備電子顯示屏幕，隨時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。第六章 消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià)一、消防（一）編制依據(jù)1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。3．其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。1．加強(qiáng)消防水源建設(shè)，好又多購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)消防水源系統(tǒng)，必要時(shí)應(yīng)建設(shè)一座消防專(zhuān)用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。3．按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。5．各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。7．建設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。三、安全（一）編制依據(jù) 1．《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》。3．《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》。（二）安全措施1．地區(qū)建筑物設(shè)計(jì)和建設(shè)按地震烈度8度設(shè)防，好又多購(gòu)物中心按7度設(shè)防。3．制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。5．根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢測(cè)和超標(biāo)報(bào)警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動(dòng)保護(hù)用品。第七章 組織管理與運(yùn)行 一、組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目由封開(kāi)縣信匯投資有限責(zé)任公司組織實(shí)施。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，建議按照實(shí)際工作需要設(shè)置管理機(jī)構(gòu)。董事會(huì)是項(xiàng)目建設(shè)的最高決策機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行全面領(lǐng)導(dǎo)。二、經(jīng)營(yíng)管理模式好又多購(gòu)物中心采取部分出售和出租的模式進(jìn)行運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)，封開(kāi)縣城市信匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)購(gòu)物中心的綜合服務(wù)進(jìn)行管理；公司堅(jiān)持“立足市場(chǎng)、探求市場(chǎng)、挖掘市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)”的市場(chǎng)先行的經(jīng)營(yíng)廣立理念，不斷深入了解、挖掘消費(fèi)者的需求，不斷適應(yīng)、滿足市場(chǎng)、滿足消費(fèi)者的要求?！皠?chuàng)意、科技、人文、品牌、誠(chéng)信、共贏”作為封開(kāi)縣城市信匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的企業(yè)文化核心，充分體現(xiàn)了公司的人文關(guān)懷精神和對(duì)品牌營(yíng)銷(xiāo)的重視。一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是公司持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素，公司從一開(kāi)始就打造一支封開(kāi)縣城精英管理團(tuán)隊(duì)，每年都會(huì)招納一定數(shù)量的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，補(bǔ)充公司的后備力量；為了能促進(jìn)員工的成長(zhǎng)，公司內(nèi)部已形成了一個(gè)良好的人才選拔機(jī)制，并提供不同程度和不同階段的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，用以激勵(lì)員工不斷進(jìn)行自我提升，滿足當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)的需要。管理人員為公司經(jīng)理2人、會(huì)計(jì)4人、出納2人、保管2人。第八章 投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資估算本項(xiàng)目位封開(kāi)城區(qū)繁華地段，具有優(yōu)越的市場(chǎng)位置，地產(chǎn)升值潛力巨大，建成后成為封開(kāi)最大的購(gòu)物中心。新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成詳見(jiàn)表81。新增固定資產(chǎn)投資估算詳見(jiàn)附表1。新增固定資產(chǎn)投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)附表2。第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)算期12年，建設(shè)期為1年，經(jīng)營(yíng)期為7年。其中，出租購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入1780萬(wàn)元；出租商鋪，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入580萬(wàn)元； 二、總成本測(cè)算滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為 萬(wàn)元。（二）水電費(fèi)以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。（四）基本折舊和攤銷(xiāo)費(fèi)固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按20年計(jì)算，機(jī)器設(shè)備折舊年限按10年計(jì)算，殘值率為5％，遞延資產(chǎn)按照5年攤銷(xiāo)。三、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加、利潤(rùn)及其分配本項(xiàng)目擬通過(guò)出租購(gòu)物中心、商鋪等，第三年（滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年）預(yù)計(jì)收入為 萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算詳見(jiàn)附表5。在可分配利潤(rùn)中，盈余公積金提取比例為10%，公益金提取比例為5%。損益和利潤(rùn)分配詳見(jiàn)附表6。五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益分析從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過(guò)社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。封開(kāi)縣城市長(zhǎng)期以來(lái)受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。2．好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好又多購(gòu)物中心的建設(shè)，必然帶來(lái)技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。好又多購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會(huì)服務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響。3．好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)封開(kāi)縣城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)好又多購(gòu)物中心的建設(shè)可以促進(jìn)封開(kāi)縣城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有利于經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，提高財(cái)政收入水平和人均收入水平。4．好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市功能的改善好又多購(gòu)物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安全和財(cái)產(chǎn)得到較好的保障。5．好又多購(gòu)物中心整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放的全面創(chuàng)新。二、敏感性分析本報(bào)告分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本的變化進(jìn)行敏感性分析。三、其他可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)量所謂“過(guò)量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。前一種整體過(guò)量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目處于銷(xiāo)售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過(guò)剩的不良影響更大。百貨店和專(zhuān)賣(mài)店在經(jīng)營(yíng)設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。（三）投資或經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng)第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無(wú)到有，由少至多的一系列過(guò)程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，投資者或經(jīng)營(yíng)者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開(kāi)始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。第三，投資者或經(jīng)營(yíng)者的實(shí)踐能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別能力的不斷提升。（四）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目切合實(shí)際，也難以認(rèn)識(shí)和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價(jià)值所在。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排