reits海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內(nèi)典型案例-閱讀頁
2024-08-24 00:04本頁面
【正文】 營融資附屬機(jī)構(gòu)，是為發(fā)起人的融資需要服務(wù)的。這些集團(tuán)分拆物業(yè)設(shè)立REITs上市的原因主要有兩個：一是這些物業(yè)升值潛力及回報有限，企業(yè)套現(xiàn)之后可投資其他更有價值的項目；二是企業(yè)急于套現(xiàn)減債，趁地產(chǎn)市場看好的時機(jī)高位套現(xiàn)。四、中國REITs的發(fā)展分析（一）中國對REITs產(chǎn)品創(chuàng)新的嘗試國內(nèi)2002年就開始了對REITs的研究，只是發(fā)展緩慢，且限于制度瓶頸一直沒能推行，隨著近年來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型需求增加，REITs在國內(nèi)市場上呼之欲出，REITs對房地產(chǎn)行業(yè)的改變作用和對經(jīng)濟(jì)的推動作用也被大眾所期待。 2007年4月10日，中國證監(jiān)會成立了REITs專題研究小組，并于2012年組織起草了《資產(chǎn)支持證券投資基金暫行規(guī)定（征求意見稿》；2014年9月30日，央行發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》已經(jīng)提出將積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作；今年1月，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。緊接著在2015年，在證監(jiān)會、深圳市等政府部門的大力支持和鼓勵下，作為我國首只公募REITs基金，鵬華前海萬科REITs在6月26日啟動發(fā)行。（二）REITs對中國未來經(jīng)濟(jì)和資本市場的意義REITs波動小收益高，為投資者提供長期資產(chǎn)配置工具。從房地產(chǎn)投資角度看，投資者通過賺取房產(chǎn)買賣差價的直接投資方式將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y于REITs的間接方式，投資于良好現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，不僅有力地促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場的結(jié)合，還使房地產(chǎn)投機(jī)行為大為減少。REITs非常適合保險機(jī)構(gòu)資金以及銀行長期理財?shù)葯C(jī)構(gòu)投資者的投資需求。在養(yǎng)老基金投資的大類資產(chǎn)中，股票雖然收益率較高，但短期波動風(fēng)險大；擁有較低風(fēng)險的固定收益資產(chǎn)長期收益水平又較低；而REITs的收益和風(fēng)險特征居于二者之間，能給養(yǎng)老保險基金帶來長期穩(wěn)健回報。經(jīng)過改革開放近30 年的積累，居民已經(jīng)積累了大量的財富，截至2014 年底，中國居民存款余額已高達(dá)50 萬億。REITs產(chǎn)品流動性好，公募發(fā)行認(rèn)購門檻低，且有專業(yè)投資機(jī)構(gòu)管理，可以引導(dǎo)部分民間資金配置在優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)上，增加居民投資渠道，減少對住宅物業(yè)的過度投機(jī)。我國長期以來的房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要是拿地、開發(fā)和銷售（或運(yùn)營）模式。除了房地產(chǎn)開發(fā)商外，目前很多國有控股企業(yè)及事業(yè)單位擁有可觀的物業(yè)資產(chǎn)，通過REITs 來盤活這些資產(chǎn)，并提高其運(yùn)營效率，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表是一個很好的方式，也響應(yīng)了國務(wù)院提出的“盤活存量”的目標(biāo)。而房地產(chǎn)公司急于盲目擴(kuò)大規(guī)模，對建成后物業(yè)的精細(xì)化管理投入資源不足，也導(dǎo)致很多租賃物業(yè)的租金收入費率在國際上偏低，影響了物業(yè)價值。隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級、廣大民眾和企業(yè)對高質(zhì)量服務(wù)需求的增加，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)也會擁有巨大的成長空間。2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金有近46%來源于銀行貸款（含影子銀行）；，%。而REITs的出現(xiàn)，無疑將搬走壓在開發(fā)企業(yè)背上“庫存高”與“融資難”這兩座大山。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業(yè)升值收益。即使有充足的銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也面臨一個問題，即借貸資金一般在35年內(nèi)到期，而商業(yè)地產(chǎn)的投資、持有期可以達(dá)到數(shù)十年。REITs本身作為長期股權(quán)資金，其引入將解決前述資金期限錯配問題，有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，并少銀行體系的風(fēng)險。截至2014年1季度末，%。如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占比看。若長遠(yuǎn)展望來看，中國商業(yè)物業(yè)的REITs證券化水平很可能達(dá)到美國當(dāng)前10%的水平，即10%的商業(yè)物業(yè)被打包裝進(jìn)REITs基金。（四）當(dāng)前中國發(fā)展REITs的困難與問題缺乏相關(guān)稅收優(yōu)惠制度的支持。在現(xiàn)有稅收法規(guī)下，如果成立公司制的REITs，將不可避免會遇到雙重征稅的問題。按照全額納稅的模式做的，稅收可能接近租金的一半。就鵬華前海萬科REITs基金而言，其以公募基金作為REITs投資載體，按現(xiàn)有公募基金稅收政策，在最大程度上降低了整個交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，是在目前稅收制度突破前一個較為可行的REITs投資實現(xiàn)方式。需要放寬公募基金投資商業(yè)地產(chǎn)的限制但是以公募基金作為REITs投資載體還面臨另外的障礙。因此公募基金要做到以超過自身90%的凈資產(chǎn)去非上市的投資商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，需要突破前述兩個法規(guī)限制。因此基金的整個組合并未完全體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資的特征，相對弱化了投資人的對商業(yè)地產(chǎn)類的投資需要和相應(yīng)投資收益。需要允許公募基金通過SPV等方式實現(xiàn)風(fēng)險隔離、登記權(quán)屬問題受限于基金公司不可以像實業(yè)公司那樣設(shè)立SPV公司或者投資子公司資產(chǎn)管理計劃，此次公募REITs創(chuàng)新采用的是公募REITs基金直接投資商業(yè)房地產(chǎn)項目公司股權(quán)的方式。為解決這個問題，做到物業(yè)運(yùn)營與企業(yè)風(fēng)險隔離，同時兼顧稅收優(yōu)化的考慮，建議參考海外的成熟方式，由公募REITs基金通過設(shè)立SPV或者基金子公司資產(chǎn)管理計劃/信托等方式實現(xiàn)風(fēng)險隔離和稅收
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