【正文】 5％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項目名稱可售面積(萬㎡)剩余面積（萬㎡）東方銀座國際市長交流中心虹 樓東方威斯酒店合 計深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從2003年開始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足5萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項目一覽表：項目名稱可售面積(萬㎡)XX酒店銀漢國際公寓合 計XX酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%橫崗位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運輸條件十分便利。平鹽（平湖—鹽田港）疏港鐵路穿境而過。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。服務(wù)設(shè)施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。鎮(zhèn)村公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。2000年6月底。橫崗鎮(zhèn)的各項建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成XX酒店376間四星50%標準房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標準房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標雙房（61%）標單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標準間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）橫崗商會各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務(wù)人士小結(jié)：區(qū)域內(nèi)暫時無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價格及配套設(shè)施酒店名稱價格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注XX酒店標準房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標準房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡單寶麗酒店標雙房（221）標單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡單麗晶中心標準間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，橫崗商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。標準房價格一般在220—330元之間，套房價格一般在380—800員之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。第三部分 項目分析及評價n 建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫）n 配套面積：㎡n 客房面積：㎡n 其他面積：㎡n 層數(shù)共29層14層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層627層：酒店客房28層：辦公n 客房總數(shù)：376間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機構(gòu)；緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 SWOT分析優(yōu)勢（S）項目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。機會（O）WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，進一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個橫崗房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費能力強；本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；配合項目橫崗地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。整體來看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。在整個橫崗市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。劣勢：（1） 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴重損失。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。劣勢：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風(fēng)險。XX酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。，我們認為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在10000—13000之間，可作為本項目的價格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價格在6500—7500元之間，可作為本項目主要參考依據(jù)。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負擔和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：7000元/㎡（177。本項目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及橫崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。5％）已知條件：酒店可售面積 S1＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格 P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈500㎡酒店首層商業(yè)部分價格 P2==12000元/㎡酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：（人民幣）。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目尚需投入的資金來源渠道項目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項，項目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。項目的資金來源與運用情況詳見附表2：《資金來源與運用表》。第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模