徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書(shū)-閱讀頁(yè)
2024-08-22 12:32本頁(yè)面
【正文】 徐匯區(qū)最后一塊待開(kāi)發(fā)的處女地，前景看好 本地塊所處位置相對(duì)封閉，擴(kuò)散性差 地理資源優(yōu)劣參半，淀浦河有景觀性但參與性欠缺 交通狀況、空氣指標(biāo)、生活配套的欠缺導(dǎo)致本地塊居住概念差 板塊尚未成長(zhǎng)，市場(chǎng)面、政策面的利好因素尚不明確因此，個(gè)案考量的因素顯得尤為突出，所以我方認(rèn)為對(duì)于本地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)上存在兩種方案：方案一：待機(jī)開(kāi)發(fā)，待區(qū)域板塊明確后，再來(lái)體現(xiàn)本案土地價(jià)值方案二：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)，近期進(jìn)行規(guī)劃，以漓江山水苑為市場(chǎng)參照，緊接而動(dòng) 第二篇：產(chǎn)品定位（一）喚醒地段未來(lái)價(jià)值構(gòu)造個(gè)案超值空間 根據(jù)市場(chǎng)的分析和土地價(jià)值的研判，我方認(rèn)為必須進(jìn)行土地價(jià)值的重新構(gòu)造，即用創(chuàng)新產(chǎn)品，構(gòu)造本案價(jià)值 根據(jù)市場(chǎng)分析和判斷，本地塊物業(yè)應(yīng)以控制單價(jià)同時(shí)控制總價(jià)為原則：1） 本地區(qū)單價(jià)的提升不宜通過(guò)高檔次產(chǎn)品一次性過(guò)度拔高而達(dá)成，建議總體均價(jià)不宜超過(guò)5000元/平方米2） 根據(jù)現(xiàn)地段價(jià)值的公眾認(rèn)可度，結(jié)合本產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)造，我方認(rèn)為創(chuàng)新性產(chǎn)品單套總價(jià)宜控制在80萬(wàn)以內(nèi)，最佳控制為60萬(wàn)左右 進(jìn)行室內(nèi)空間的革命，以產(chǎn)品的稀缺性、創(chuàng)新性號(hào)召市場(chǎng) 以社區(qū)的居住適宜性要求提升小環(huán)境設(shè)計(jì)，隔離現(xiàn)狀中外環(huán)境不良對(duì)本地塊的影響（二）嚴(yán)格考量物業(yè)型態(tài)創(chuàng)意屏蔽外環(huán)境干擾n 一般來(lái)講，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅中高檔住宅說(shuō)明本相目符合情況對(duì)公共效能的依賴度很強(qiáng)強(qiáng)較高弱不宜鬧市區(qū)、人口混雜區(qū)基本符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)度強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主干道、高架道路、工廠、鬧市等不符合對(duì)傳統(tǒng)集市配套要求高很高高高不宜在小區(qū)商場(chǎng)部分設(shè)置可達(dá)到小區(qū)物業(yè)管理的要求低一般高很高應(yīng)有較高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)、精心施工可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低極低中低容積率、覆蓋率基本符合對(duì)休閑空間綠化要求無(wú)一般高很高具有品位的專(zhuān)屬會(huì)所及園藝造景可達(dá)到景觀要求無(wú)一般高很高通過(guò)造景處理來(lái)滿足需求可達(dá)到西 塊 從基本地產(chǎn)因子分析來(lái)看，本項(xiàng)目在屏蔽掉外界因素前提下，仍適合定位為中高檔住宅、高容積率、低密度社區(qū) 選擇多層疊加復(fù)式作為主力產(chǎn)品，在沿河帶呈帶狀分布兩層架空小高層，提高容積率， 以低密度創(chuàng)造環(huán)境，設(shè)計(jì)空間，可作兩種考慮：1） 強(qiáng)調(diào)組團(tuán)性，利用建筑的圍合，創(chuàng)造社區(qū)小圍合環(huán)境2） 不局限于組團(tuán)，以環(huán)藝綠化為主線的建筑散式分布東 塊 以小高層建議平衡社區(qū)容積率，并建議在后期開(kāi)發(fā)，以提升地段價(jià)值 從客源來(lái)源來(lái)看，本項(xiàng)目尚以龍吳路為主要出入口，因此東塊可作為整個(gè)社區(qū)的標(biāo)識(shí)屏蔽性設(shè)計(jì)借鑒別墅現(xiàn)場(chǎng)手法營(yíng)造入口小環(huán)境 龍吳路東塊路口處建造“熱帶植物溫室”入口，形成與外界環(huán)境視覺(jué)上的強(qiáng)烈反差，是本項(xiàng)目對(duì)外展示的第一印象 東西塊連接走廊進(jìn)行重新改造，除去規(guī)劃要求的綠化隔離帶建設(shè)外，增加道路另一面的綠化景觀帶，使之成為兩側(cè)封閉的幽靜人流、車(chē)流動(dòng)線，放棄華發(fā)路作為主入口的設(shè)置。（一）開(kāi)發(fā)思路一片、一帶、一線、一點(diǎn)一 線一 帶華 發(fā) 小 區(qū)一 片一 點(diǎn)“一片”：五層疊加復(fù)式、超短進(jìn)深、超寬開(kāi)間、挑空、夾層、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶，單套面積140平方米左右“一帶”：沿河小高層帶，底層兩層架空，保證景觀穿透性沒(méi)，可考慮空中花園式住宅“一線”：為車(chē)行、人行入口動(dòng)線，以綠化、樹(shù)陣屏蔽外界干擾，考慮基地情況，其間增設(shè)休閑停留式設(shè)施和景觀端點(diǎn)以及時(shí)尚的小型商業(yè)“一點(diǎn)”：以熱帶雨林大型溫室，結(jié)合商業(yè)配套形成社區(qū)總?cè)肟?，中間可穿行車(chē)量，熱帶景觀內(nèi)可設(shè)休閑茶座、會(huì)客廳，形成社區(qū)服務(wù)性會(huì)所，并增設(shè)商業(yè)
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