【正文】 大戰(zhàn)略部署和全國林業(yè)“分類經(jīng)營、分區(qū)突破”的要求，結合轄區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境狀況及盤石洲景區(qū)的生態(tài)保護需要，將規(guī)劃地周邊鄉(xiāng)村（江口村、九豐村、英江村、金羅村、仗義村、張市村等）的山林列入生態(tài)公益林保護范圍。通過植樹造林、封山育林、綜合管護，有效保存規(guī)劃地周邊現(xiàn)有典型地森林生態(tài)系統(tǒng)，恢復更新生態(tài)環(huán)境脆弱區(qū)域的森林生態(tài)系統(tǒng)。（三）景觀小品標志牌（1）交通指示牌在京珠高速平江、汨羅出口處、平伍公路交叉口處、平江縣城出口處設立交通引導牌，標注通向景區(qū)的方向和距景區(qū)的距離；景區(qū)內(nèi)道路交叉口處設指示說明牌，路邊指示牌采用石制板材，景點和路標指示牌采用木質(zhì)材料，運用箭頭形式指示方向，部分指示牌可與園燈結合。（3）景觀說明牌說明牌選擇生態(tài)材料，采用竹質(zhì)、木質(zhì)和石質(zhì)材料?！瑪[放式可設計成一本攤開的書。說明牌統(tǒng)一采用木質(zhì)材料，樣式小巧。公用電話亭注重景觀化，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，風格簡潔，造型多樣。背景音樂于灌木叢中設置播音設備，除節(jié)慶外，多以播放輕松明快的音樂為主，使區(qū)內(nèi)氣氛顯得浪漫、放松、愜意。（四）人性化設計整個景區(qū)設施設備的規(guī)劃設計應該以人為本,要充分體現(xiàn)個性化與人性化,滿足殘疾人、老年人、兒童等特殊人群的需要。游步道設置盲道與盲文標識，以滿足盲人出游的需要。凈空不超過14厘米，不設橫向欄桿。在男女廁所各設一個單間，單間內(nèi)設帶扶手的坐便器，廁位安排在男女廁所進門處。（一）控制指標按相關規(guī)范關于規(guī)劃區(qū)控制性詳細規(guī)劃的設計要求，嚴格執(zhí)行綠地率、建筑高度、建筑退讓、河流綠帶等方面控制指標，以使景觀錯落有致，與自然協(xié)調(diào)。（二）用地規(guī)劃用地現(xiàn)狀分析（1）用地概況，用地性質(zhì)大體上可以分為公共設施用地、道路用地、綠地、村莊建設用地等，其余為農(nóng)田、水塘和水域。②道路用地：現(xiàn)狀道路用地面積占總用地密度極低，只有一條環(huán)行進入景區(qū)的通道。外圍區(qū)域紅花尖山和汨羅江北岸部分為林地，洲中心丘陵現(xiàn)狀為荒山，江邊綠化還沒有形成。⑤村鎮(zhèn)建設用地：主要集中于盤石村自然村落及沿路零星住宅，多為常見的民居建筑。表62：（一）建筑用地控制絕對禁止區(qū)： ▲平伍公路兩側(cè)19米范圍內(nèi)，其他道路邊溝外五米范圍內(nèi)嚴禁建房；▲汨羅江沿岸50米范圍內(nèi)嚴禁非規(guī)劃建房；▲盤石洲中心丘陵山地嚴禁非規(guī)劃建房；▲盤石村南、北兩大山地內(nèi)嚴禁建居住用房；控制建設區(qū)： ▲景區(qū)西入口300米范圍內(nèi),道路兩側(cè)邊溝5米外20米范圍內(nèi)可建房；適建建筑區(qū)： ▲平伍公路南50米范圍內(nèi)為新農(nóng)村建房區(qū)▲平伍公路北170米范圍內(nèi)為新農(nóng)村建房區(qū)（二）現(xiàn)有房屋整治規(guī)劃為了給游客展現(xiàn)最原始、最生態(tài)的農(nóng)家生活場景，保留盤石洲內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)家建筑，拆除景區(qū)東入口至盤石山莊道路邊有礙交通的建筑。（1）農(nóng)家樂建筑：對農(nóng)家樂建筑外立面進行粉刷或貼木（竹）片，粉刷墻面的基調(diào)顏色為灰色和白色，以體現(xiàn)農(nóng)村生活的純樸；可以在外墻上掛一些辣椒、玉米等裝飾物，將農(nóng)村富裕的生活展示出來。這個區(qū)域是游客進入景區(qū)的第一印象區(qū)和最后印象區(qū)，其給游客的印象至關重要。（三）新建建筑規(guī)劃建筑高度分區(qū)（1）一類高度區(qū)：定義：。（2）二類高度區(qū)：定義：。（3）三類高度區(qū)：定義：建筑檐口高度控制在10米以內(nèi)。（4）四類高度區(qū)：定義：建筑檐口高度以12米為主，絕對控制在16米以內(nèi)。建筑高度控制（1）盤石村新村內(nèi)的商業(yè)建筑在周邊條件許可的前提下，可適當增加建筑高度，但不應超出建筑高度規(guī)定要求，同時滿足相關規(guī)定；在條件許可時，可對視覺沖突較大的建筑局部進行降層處理。各類高度銜接地段應充分考慮建筑高度、建筑風貌的協(xié)調(diào)與過渡。建筑風格規(guī)劃規(guī)劃地建筑形式設計的整體風格與各區(qū)特色相融合，并從以下幾個方面加以控制：外觀：沿江建筑以現(xiàn)代休閑別墅建筑為主，其他建筑以當?shù)貍鹘y(tǒng)建筑為主。色彩：規(guī)劃地內(nèi)沿江建筑以原生態(tài)、穩(wěn)重的色彩為主，其他區(qū)域建筑以中色調(diào)、柔和、凝重的色彩為主。 專項規(guī)劃一、交通系統(tǒng)規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112平伍公路采用三板四帶的形式，即中間16米的過境車輛車道、兩側(cè)7米的景區(qū)內(nèi)部環(huán)線機動車道、過境車道兩側(cè)3米的綠化隔離帶、景區(qū)內(nèi)部環(huán)線機動車道兩側(cè)2米寬的綠化帶。景區(qū)出入口（二）內(nèi)部交通規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃地的實際情況，從陸路、水陸兩方面進行交通規(guī)劃。其中：景區(qū)東入口——盤石山莊，水泥路面，規(guī)劃保持現(xiàn)有路面寬度，每隔200米建一個錯車位。（2）環(huán)江次干道在環(huán)江堤上建5米寬非機動車道，即觀光自行車道寬3米，兩側(cè)游步道各寬1米，全長3公里。水陸交通本案規(guī)劃設置5個交通碼頭，分別設在東入口處、西入口處、水上游樂中心處、龍王廟處、汨羅江北岸山腳處。景區(qū)停車場主要位于盤石村新村的東入口和西入口處，為景區(qū)電瓶車和外來車輛專用停車場，東入口停車場占地1800平方米，停車位120個，西入口停車場占地面積1500平方米，停車位100個。二、旅游服務設施規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112本案以人為本，從游客的需求出發(fā)，力圖通過餐飲設施、住宿設施、休憩設施及其輔助設施的建設，為游客提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務，增強游客的實際體驗，提升本區(qū)的競爭力。二級服務中心：位于濱水度假休閑帶和盤石新村迎賓區(qū)，服務設施為會議中心、濱水度假別墅、農(nóng)家樂、農(nóng)家旅社，主要提供各種旅游接待服務、餐飲、住宿等功能。（二）商貿(mào)服務中心利用盤石村新村交通便利的優(yōu)越地理條件，利用平伍公路兩側(cè)的建筑，建商貿(mào)服務中心，提供旅游商品交易場所。（四）住宿設施主要集中于盤石村新村農(nóng)家旅社、農(nóng)家樂、度假別墅、商務會議中心。住宿床位計算公式：B=∑RN/TK，其中：B：規(guī)劃床位數(shù)；R：全年住宿人數(shù)；N：游客平均過夜天數(shù)（1天）；T：全年可游天數(shù)（280天）；K：床位平均利用率（60%）。三、給排水規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112按照游客30升/人次天的用水標準計算，旅游旺季游客比值為2，則：。綜合以上各項。按照游客30升/人次天的用水標準計算，旅游旺季游客比值為2，則：。綜合以上各項。規(guī)劃區(qū)的供水主管設在景區(qū)主干道上，均敷設管徑為DN200的供水主管，在各分區(qū)支路上敷設管徑為DN100的配水管。給水管道在道路下位置，一般設在人行道或綠化帶上。規(guī)劃在西入口平伍公路南建污水處理點，區(qū)內(nèi)的生活污水經(jīng)集污管集中后納入污水處理體系，達標后排放。景區(qū)內(nèi)污水日排放量按給水量的80%計算。公廁處設置化糞池。四、電力電訊規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112（一）電力規(guī)劃規(guī)劃地空中電力線網(wǎng)改已經(jīng)完成，電源來自黃棠電站。規(guī)劃開通程控電話、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等相關服務，電話電纜線、電視電纜線和信息寬帶線三線暗敷在同一電纜溝里,并一同暗敷至用戶終端。五、豎向規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112規(guī)劃范圍內(nèi)地形變化較大，山地較多。為保證雨水順利排放，規(guī)劃各地塊平均高程高于相應道路交叉口；按雨水排水要求考慮道路坡度，%?？v坡大于3%時應設臺階，以保證游覽步道的舒適感和安全感。六、環(huán)境保護規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112環(huán)境容量的估算原則（1）忍耐度原則（2）滿足性原則環(huán)境容量估算必須保證游客游興及觀光要求得到滿足。容量測算濱水度假休閑帶考慮到度假、休閑的特點，景區(qū)游覽指標按照80 m2/人測算。，按50 m2/人的指標進行測算。（二）環(huán)境保護規(guī)劃（1）重點保護區(qū)域本規(guī)劃的重點保護區(qū)域為紅花尖山植被、汨羅江北岸山體植被和汨羅江水體。嚴禁將生活垃圾和廢棄物投入江中，尤其是有毒污染物。要嚴格遵守國家和湖南省各類環(huán)境保護條例、法規(guī)及方針政策，并建立健全內(nèi)部的各種環(huán)境保護規(guī)章制度。在區(qū)內(nèi)布設衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設施，避免各類廢棄物、排放物污染。七、醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112同時醫(yī)療站負責疫情預防和疫情報告，在衛(wèi)生防疫部門的指導下積極進行流行病的預防和治療工作，以保證游人的身體健康和生命安全。對導游、客房服務員等與客人長時間密切接觸的員工進行醫(yī)療衛(wèi)生常識培訓和緊急傷病處理操作技能培訓，務必使其了解和掌握旅游者患病的預防和緊急處理程序。公共廁所每300m服務半徑設置一個，游客較集中的地塊相應增加廁所蹲位。保證內(nèi)部空氣流通，光線充足，設施齊全、舒適。在游覽道路兩旁設置果皮箱，間隔100米，游人活動集中的地段因情制宜地安置活動垃圾桶。八、防災、安全規(guī)劃來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112景區(qū)主要道路不小于4米，保證消防車輛的正常通行；盡頭式道路長不大于200米，在盡端處設回車場。區(qū)內(nèi)主干道是消防車的主要通道。（二）防洪規(guī)劃修建防洪堤，采用十年一遇洪水設計（P=10%）；二十年一遇洪水校核（P=5%），景區(qū)構筑物及設施按二十年一遇的標準設計。合理使用化肥農(nóng)藥，保護好規(guī)劃地內(nèi)現(xiàn)有益蟲，益鳥，保持生態(tài)系統(tǒng)平衡。 投資估算一、項目投資估算來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112 項目建設內(nèi)容投資（萬元）備次干道120全長2公里游步道50水系改造60水質(zhì)改造和管線鋪設電力設施60電力管線設置通訊設施60電話及管線消防設施100消防設施設備的配置綠化200景點綠化，防火林帶環(huán)境保護50環(huán)衛(wèi)工具、宣傳牌、森保設備背景音樂系統(tǒng)20濱水度假休閑帶景區(qū)大門60東入口和西入口兩個大門入口廣場150東、西兩個入口廣場觀光碼頭604個濱水民俗表演廣場120面積5000平方米水上活動中心200荷塘月色50現(xiàn)有魚塘改造望江亭80合計2050拓展訓練基地80環(huán)境營造景觀小品20健身景觀道80全長2公里垂釣中心100 配套設施合計640農(nóng)家飯莊100外立面改造、內(nèi)部裝修農(nóng)家旅社200環(huán)境改造生態(tài)停車場100總計二、投入產(chǎn)出分析來源：平江縣旅游局 作者： 時間：20070112表82 景區(qū)近期游客量預測表 單位：萬人年份中期2011年2012年2013年2014年2015年人數(shù)年均表84 景區(qū)遠期游客量預測表 單位：萬人年份遠期2016年2017年2018年2019年2020年人數(shù)55年均（2）近期人均消費額為150元/人次，中期為200元/人次，遠期為250元/人次。（2）營業(yè)費用（主要包括管理人員、水電費、行政管理費、維護保養(yǎng)費、貸款利息、保險費等）按投資額4300萬元的15%計。（4）企業(yè)所得稅稅率為33%。（6）項目總投資為4300萬元，固定資產(chǎn)形成率為60%，折舊年限15年，殘值率取10%。折舊年限15（規(guī)劃期內(nèi)年均凈利潤+年固定資產(chǎn)折舊） =3+4300247。15+) =6第九章本次規(guī)劃將盤石村行政區(qū)劃范圍劃分為“一帶三區(qū)”的空間格局，即濱水度假休閑帶、盤石新村迎賓區(qū)、山地健身娛樂區(qū)、后續(xù)發(fā)展區(qū)，其中開發(fā)重點為濱水度假休閑帶和山地健身娛樂區(qū)。中遠期：啟動盤石新村迎賓區(qū)建設項目，根據(jù)市場發(fā)展的需要，對后續(xù)發(fā)展區(qū)進行開發(fā)。本著“分期開發(fā)，滾動發(fā)展”的原則，合理配置旅游項目開發(fā)時間，形成合理的儲備項目和滾動項目配比結構。入口廣場濱水民俗表演廣場環(huán)江休閑長廊農(nóng)家樂商務會議中心鄉(xiāng)村龍舟賽基地望江樓景觀小品盤石人文館拓展訓練基地盤石竹園環(huán)保教育基地垂釣中心農(nóng)家飯莊生態(tài)停車場旅游商品街由于景區(qū)開發(fā)處于起步階段，并且需要投入的資金量大，在開發(fā)的同時要以生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益并重，因此在景區(qū)建設中，各級政府機構要構造良好的招商引資環(huán)境，熱心地為各級投資商著想，盡力達到多贏的局面。（1）將經(jīng)營權與所有權分開，通過整體包裝引資與分割項目分別引資相結合，同時還可以附加周邊土地經(jīng)營權或者與縣內(nèi)其他項目優(yōu)化組合搭配，進行捆綁式引資。BOT即B（建設）+O（經(jīng)營）+T（轉(zhuǎn)讓）方式，其實只是政府將某項基礎設施公共工程特許權、專營權授予開發(fā)商，由開發(fā)商出資建成后，并經(jīng)營一定期限（如30年）后無償或者低價轉(zhuǎn)讓給當?shù)卣?。獎勵建議政府可以設立獎勵基金，獎勵社會各界積極開展招商引資活動，對引薦單位和中介人實施獎勵政策。約束建議強化措施，積極推進招商項目落實。對假借旅游開發(fā)之名，騙取優(yōu)惠政策、破壞旅游資源的行為，必須制止，并進行嚴厲的經(jīng)濟