【正文】 發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。%。成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領(lǐng)30%——摘自2006年10月《華西都市報》成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個年度連續(xù)調(diào)整。 市場結(jié)論通過以上分析,我們可以看出,成都對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求,在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。3．主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經(jīng)有200多個老人來咨詢登記。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。 據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。 據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，％，興辦養(yǎng)老機構(gòu)是必然趨勢。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進(jìn)行升級。同時，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也不斷出現(xiàn)。近幾年，%，%，2004年1～%。成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2005年，%，%；，%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，%；商品住宅均價為3770元/平方米，%。在所有的投資中，%。2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，％。四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1．機會（1）巨大的“銀色市場”隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。 再過10 年, 億。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%。 　　調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 　　而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。換言之，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構(gòu)將不斷興起。2．威脅（1）觀念落后, 意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個社會文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認(rèn)識, 服務(wù)意識差。（2）競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險。3．優(yōu)勢（1）對于目標(biāo)市場較為了解四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場經(jīng)驗和顧客資源。（2）專業(yè)化的服務(wù)隊伍長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴。（3）經(jīng)驗豐富的管理團(tuán)隊四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生，長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽；公司副總經(jīng)理劉可先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野；財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財務(wù)，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員，理論實踐經(jīng)驗均較為豐富。在“秋麗”項目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團(tuán)隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。公司準(zhǔn)備投資建設(shè)和開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，也是看準(zhǔn)中國政府準(zhǔn)備改革原來由政府承擔(dān)的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準(zhǔn)一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。（5）與房地產(chǎn)的不解之緣2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設(shè)立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。從某種意義講，公司開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)這一項目可以說正是發(fā)揮自己之長?！扒稃悺庇捎谔峁I(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，“秋麗”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標(biāo)衡量，“秋麗”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。另外，數(shù)據(jù)分析表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這一領(lǐng)域中存在著藍(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等眾多的競爭者，這對于“秋麗”的開發(fā)造成一定的壓力。五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析截止2004年底，%；，%；目前成都全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%。簡言之，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。 綜上分析，我們可以得出結(jié)論，秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標(biāo)顧客群的需求。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。 張揚個性 鄰里如親主張三：子孝孫賢凡租住、購買“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務(wù)：醫(yī)療保健與康復(fù)療養(yǎng)：按會員制設(shè)立每位會員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護(hù)車及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總的要求應(yīng)當(dāng)是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時巡邏。購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務(wù)部開展有關(guān)業(yè)務(wù)。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。房屋置換：為了方便部分在成都城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。 秋實公司始終堅信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“秋麗”項目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務(wù)才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場中進(jìn)一步發(fā)展的真正基石。收全款。預(yù)收80%。收全款。2004年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價出售。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將主要目標(biāo)定位于中高端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)房屋的銷售價格自然比一般樓盤略高，但從性價比的角度衡量，購買“秋麗”絕對會帶給消費者物超所值的收獲。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。因此，對于面向社會銷售的住房的80%，秋實公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。（3）21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。網(wǎng)絡(luò)營銷實質(zhì)是營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、合作伙伴、供應(yīng)商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。此次，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售就是秋實公司進(jìn)入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺。5．促銷此次的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系、人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對成都地區(qū)進(jìn)行，故“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓罂?、專門針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)