【正文】 ？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場(chǎng)」。至于這家引起轟動(dòng)的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅34個(gè)品牌的巨型化妝品賣場(chǎng)之外，那些散布在每個(gè)樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動(dòng)喔！因?yàn)檫@些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進(jìn)的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾──這里的總賣場(chǎng)面積共80,3000平方公尺。這個(gè)占地250萬(wàn)平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開(kāi)辟的運(yùn)河兩岸。商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)。日本著名的建筑師Arata Isozaki先生在接受紐約時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，曾把該建筑推崇為20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由Frank Gehry設(shè)計(jì)的位于Bilbao的Guggenheim博物館）。香港的摩爾市場(chǎng)為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。　香港的摩爾有20多家，平均30萬(wàn)人口擁有1家摩爾。 　　臺(tái)灣的摩爾發(fā)展 　　由于當(dāng)?shù)馗靼儇浌緦?shí)力極其強(qiáng)大，一度抑制了摩爾的發(fā)展。但發(fā)展勢(shì)頭很猛，且臺(tái)灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大。其中威京集團(tuán)、統(tǒng)一集團(tuán)、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)、新光三越百貨集團(tuán)、霖園人壽集團(tuán)都投資了多個(gè)摩爾?！?　　臺(tái)灣的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如新光三越百貨、遠(yuǎn)東百貨、太平洋崇光百貨、統(tǒng)一集團(tuán)高島屋百貨也是臺(tái)灣摩爾的主要投資開(kāi)發(fā)商。臺(tái)灣百貨業(yè)排名第3的遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)也在向購(gòu)物中心化發(fā)展，其已關(guān)閉了多家小型店，　轉(zhuǎn)而新開(kāi)設(shè)了多家特大的百貨商廈型購(gòu)物中心。 　　京華城、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的高雄大遠(yuǎn)百、新光三越百貨臺(tái)南購(gòu)物中心、微風(fēng)廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、老虎城、臺(tái)茂購(gòu)物中心、德安生活廣場(chǎng)、紐約紐約、統(tǒng)一高島屋、大江廣場(chǎng)是臺(tái)灣十大購(gòu)物中心我國(guó)內(nèi)地摩爾的發(fā)展與現(xiàn)狀一 內(nèi)地摩爾的萌芽　　90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，這些寫字樓大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，隨即形成了有香港特色的購(gòu)物中心SHOPPING CENTRE或購(gòu)物廣場(chǎng)SHOPPING PLAZA。 　　由于這些香港式購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時(shí)期的購(gòu)物中心尚稱不上摩爾SHOPPING MALL。 而當(dāng)時(shí)內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市2類，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。在內(nèi)地真正經(jīng)營(yíng)很成功的香港式購(gòu)物中心為數(shù)不多，但隨著內(nèi)地新興的連鎖商家不斷出現(xiàn)，香港式購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)也正在好轉(zhuǎn)。二 內(nèi)地摩爾的初步形成　　90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場(chǎng)，大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場(chǎng)，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(chǎng)（待2期工程完工后，將形成18萬(wàn)平方米的大型摩爾購(gòu)物中心）、東方廣場(chǎng)的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的摩爾。 但內(nèi)地有很多購(gòu)物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了這些購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。 事實(shí)證明，這種不符合國(guó)際通行購(gòu)物中心管理模式的經(jīng)營(yíng)方式，在內(nèi)地也不成功。現(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經(jīng)營(yíng)權(quán)，轉(zhuǎn)而引進(jìn)了北京華聯(lián)百貨和香港百佳超市大賣場(chǎng)等主力店。 　　90年代末期，是內(nèi)地摩爾的初步形成期?！　?002年，隨著上海正大廣場(chǎng)、廈門SM城市廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、福州元洪城等一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的摩爾相繼開(kāi)業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場(chǎng)更堪稱內(nèi)地首家連鎖摩爾集團(tuán)?！　∧壳皣?guó)內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、大連商場(chǎng)集團(tuán)等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬(wàn)達(dá)、中信集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉(cāng)、和記黃浦和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)等）、海外專業(yè)的摩爾開(kāi)發(fā)商（菲律賓SM集團(tuán)、泰國(guó)正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國(guó)的一些基金協(xié)會(huì)等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（馬來(lái)西亞百盛、臺(tái)灣太平洋、香港新世界百貨，法國(guó)歐尚AUCHAN、臺(tái)灣好又多等）都已開(kāi)始在全國(guó)各大城市開(kāi)發(fā)一批摩爾購(gòu)物中心?！　≡诟鞔蠓康禺a(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國(guó)外購(gòu)物中心集團(tuán)大干快上的同時(shí)， 各地的政府也意識(shí)到了建設(shè)購(gòu)物中心的意義，紛紛開(kāi)始規(guī)劃并推動(dòng)本地區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領(lǐng)先于全國(guó)水平，北京和上海正在奮起急追， 其他城市也開(kāi)始有計(jì)劃地發(fā)展摩爾， 包括烏魯木齊也有西部國(guó)際超市購(gòu)物中心項(xiàng)目。由于北京私車擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上海大幾乎一倍）。而上海由于私車擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛(ài)住在市區(qū)。　　北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米的MALL， 這4家MALL分別為：大地集團(tuán)的大地MALL、春天MALL、西單商場(chǎng)和法國(guó)歐尚合作的摩爾項(xiàng)目、王府井集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目。在建中較大的摩爾有：成都47萬(wàn)平方米的熊貓萬(wàn)國(guó)商城、武漢中商集團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購(gòu)物中心（總營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平方米，一期工程的20萬(wàn)平方米將于2003年春節(jié)）、上海浦東的臺(tái)灣好又多集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目、上海吳中路上26萬(wàn)平方米的摩爾虹橋商貿(mào)城、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)北京Mall（即大地集團(tuán)的大地MALL。）、北京東北方孫河一帶65萬(wàn)平方米的春天MALL（春天MALL占地2000畝，建筑面積達(dá)65萬(wàn)平方米，總投資要超過(guò)10億美元。）、30萬(wàn)平方米王府井集團(tuán)的北京摩爾項(xiàng)目。四 內(nèi)地摩爾未來(lái)的發(fā)展前景　　一方面，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型摩爾購(gòu)物中心的需求的不斷增強(qiáng)。 我國(guó)摩爾的發(fā)展前途無(wú)可限量。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。 五 專家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭(zhēng)論　　在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的問(wèn)題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張?jiān)谥袊?guó)根本不適合發(fā)展購(gòu)物中心，一種是面對(duì)巨大的市場(chǎng)，認(rèn)為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。所以在這個(gè)問(wèn)題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說(shuō)服能力，從絕對(duì)數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。因此，如果單純看購(gòu)物的數(shù)字就認(rèn)為國(guó)民的消費(fèi)能力存在問(wèn)題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說(shuō)購(gòu)物中心有著良好的發(fā)展前景。從這層意義上講，購(gòu)物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。反對(duì)建設(shè)摩爾的論點(diǎn)主要是： 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比美國(guó)落后太多，居民的購(gòu)買力有限 2）內(nèi)地的私車擁有量太低，不符合建設(shè)摩爾的要求?！　♂槍?duì)這二個(gè)論點(diǎn)， 我們認(rèn)為，　　1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美國(guó)落后， 但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國(guó)曼谷等東南亞城市。既然曼谷有20多家摩爾，其中50萬(wàn)平方米的西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購(gòu)物中心。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬(wàn)人口擁有1家摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)：SM PRIME，SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。印尼雅加達(dá)的摩爾也已達(dá)20多家，并且生意火爆。）　　那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心的產(chǎn)生。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡(jiǎn)言之，也就是力求將時(shí)間作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購(gòu)足和一站式娛樂(lè)休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。東南亞各國(guó)的摩爾數(shù)量已經(jīng)很多，并且預(yù)期其數(shù)量及營(yíng)業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的影響會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)?，F(xiàn)在是時(shí)候發(fā)展我們自己的摩爾購(gòu)物中心了，大型的摩爾也是城市的標(biāo)志性建筑。因?yàn)檎拗扑杰嚨陌l(fā)展， 故香港、新加坡的私車擁有量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)； 但憑借著發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)， 兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。只有300萬(wàn)人口新加坡有20多家摩爾（義安城Ngeean City購(gòu)物中心、濱海廣場(chǎng)Marina Square和新達(dá)城Suntec City Mall均是亞洲最大的購(gòu)物中心之一），平均15萬(wàn)人口擁有1家摩爾?！　∷晕覀?cè)诎l(fā)展摩爾時(shí)， 要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)，但不必完全照搬美國(guó)摩爾的模式。 這不僅因?yàn)榉坡少e、馬來(lái)西亞、泰國(guó)的摩爾規(guī)模大, 經(jīng)營(yíng)管理成功。菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購(gòu)物中心集團(tuán)。所以我們?cè)诎l(fā)展摩爾時(shí)， 不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)， 更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。1）尋求外援，聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來(lái)統(tǒng)一管理旗下的摩爾。3）如若房地產(chǎn)商有意開(kāi)發(fā)連鎖摩爾或多家系列摩爾，房地產(chǎn)商也可考慮自行設(shè)立專業(yè)的摩爾管理公司統(tǒng)一管理旗下所有的摩爾，但必須招募大量高素質(zhì)的摩爾管理人才。 　　 　　當(dāng)然國(guó)內(nèi)摩爾購(gòu)物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，但前途一定是美好的；主要看自己如何經(jīng)營(yíng)管理和調(diào)節(jié)。業(yè)態(tài)組成、使用要求復(fù)雜、交叉，對(duì)空間的需求也是豐富、多樣。1. 兩個(gè)入口大堂的不同韻味和氣氛的創(chuàng)造和相互關(guān)系“mall”主要入口，應(yīng)當(dāng)從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達(dá)到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 功能區(qū)分：整個(gè)內(nèi)部空間的意想焦點(diǎn)處在建筑物內(nèi)部動(dòng)線交匯點(diǎn)——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。 人流集散252。 休息252。 存物252。 表演252。 兒童游戲252。 公眾參與的活動(dòng)252。 點(diǎn)播252。 文化涵義：252。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來(lái)越具娛樂(lè)性252。 空間的節(jié)奏處理內(nèi)街的各個(gè)節(jié)點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚(yáng)、有張有弛的空間序列168。168。 向上引導(dǎo)如同沒(méi)有死角、避免重復(fù)路線一樣，打破購(gòu)物者不愿上樓的行為習(xí)慣，吸引購(gòu)物者去往另一樓層也是室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)。 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個(gè)入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設(shè)計(jì)控制。 形式空間界面的形式應(yīng)當(dāng)與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。168。4. 環(huán)境控制168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。 聲音、背景噪音控制168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度168。 濕度168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件168。 采光頂、玻璃墻面168。 燈具168。 雕塑168。 樓、電梯168。 櫥窗168。 冷、熱飲168。 織物懸掛件168。 植物168。 棚架168。 樂(lè)器、專用音箱168。 桌椅168。 街道的風(fēng)格——香榭大道、遠(yuǎn)洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 8. 租戶自主裝飾工程控制購(gòu)物中心專用詞詞典作者：俞稚玉美國(guó)國(guó)家研究局National Research Bureau 是美國(guó)首位商業(yè)零售房地產(chǎn)信息提供者。它的約4萬(wàn)個(gè)美國(guó)購(gòu)物中心的信息數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)廣泛而詳盡的可利用的關(guān)于購(gòu)物中心的信息源。它有一個(gè)小型主體百貨店、雜貨店、或折扣百貨店作為主要的承租商，另有一個(gè)超市。從理論上講，社區(qū)中心典型的大小是15萬(wàn)平方英尺。社區(qū)中心是中型購(gòu)物中心的一種中間類型，評(píng)估其大小和吸引力是最困難的。Convenience Center 便利中心一個(gè)小的帶狀中心供應(yīng)方便貨物（食品、藥品等）和/或服務(wù)（洗衣、干洗、復(fù)?。瑸槊β档囊徊劫?gòu)物者提供一站式的服務(wù)。折扣中心通常比低特價(jià)中心吸引更低收入消費(fèi)群. 它們被認(rèn)為是低特價(jià)零售中心的一種。商店的所有者和運(yùn)作者均是工廠的。工廠直銷商場(chǎng)吸引中、低檔消費(fèi)群，通常那里還包括一些特價(jià)、低特價(jià)商店。設(shè)計(jì)給承租商專用的總房屋面積,包括所有地下室、中間夾層、閣樓， 該面積用平方英尺表示（隔墻從中心線或外墻面開(kāi)始測(cè)量 ）。（我們的意圖是得到總的中心大小的概念，旗艦店的占地面積也應(yīng)被包括。）　　Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 總可出租面積（GLA）平方英尺（不包括旗艦店）。不包括面旗艦店面積。Lifestyle Center 時(shí)尚中心。是一個(gè)開(kāi)放的中心，通常沒(méi)有旗艦店。包括高檔零售、新潮餐廳及娛樂(lè)零售業(yè)。Mixed Use Development 綜合利用開(kāi)發(fā)。Neighborhood Center 鄰里中心。理論上講，鄰里中心的總可出租面積應(yīng)有5萬(wàn)平方英尺。NRB將所有小于10萬(wàn)平方英尺（GLA）的中心均作為此一類型。Occupancy Percentage 占用率。占用率相對(duì)于空置率。Off Price 低特價(jià)中心中心由一群建立在傳統(tǒng)專賣基礎(chǔ)上的能提供可在傳統(tǒng)專門店中找到的品牌商品的零售商店和百貨店組成。在低特價(jià)商店里的商品一般比那些折扣店有較高的品質(zhì)。Owner 業(yè)主。一個(gè)中心可能是多業(yè)主的。Power Center 能量中心一個(gè)開(kāi)放的帶狀的中心，具有三到五個(gè)非傳統(tǒng)的、專賣的旗艦店其承租面積（GLA）超過(guò)75%，其余出租面積（GLA）由幾個(gè)較小的承租商承租。提供購(gòu)物——門類品種齊全的日用商品、服飾、家俱和家俱。甚至吸引更大量的購(gòu)物，可以包括2個(gè)、3個(gè)或更多百貨店。地區(qū)中心如有3個(gè)或更多的百貨店并超過(guò)75萬(wàn)平方英尺（GLA）則可考慮稱其為超級(jí)地區(qū)中心。Retail Sales per Square Foot 平銷。這是一個(gè)大致的輪廓未經(jīng)過(guò)審計(jì)的數(shù)字，可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。ServiceOriente