【正文】 空間系統(tǒng) 公共空間區(qū)域 2022年：項目裝修房開工面積達到 50% 2022年：項目裝修房開工面積達到 80%（除別墅） 2022年：項目裝修房開工面積達到 100% 50% 80% 100% 在未來 23 年將全面實 現(xiàn)全家居解 決方案，提 升萬科產(chǎn)品 的品質(zhì)和市 場競爭力 萬科標(biāo)桿研究 第 27頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 目錄 二、戰(zhàn)略篇 愿景和價值觀 商業(yè)模式 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列 …… 萬科標(biāo)桿研究 第 28頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 產(chǎn)品系列 核心價值 品類 金色 GOLDEN系列 (城市住宅 ) 便捷的城市生活 注重工作便利 ,關(guān)心產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì) G1（商務(wù)住宅） 追求居住改善和品質(zhì) G2（城市改善） 低總價優(yōu)勢 G3（城市棲居） 城花 CITY系列 (城郊住宅 ) 舒適居住 （第一居所） 追求舒適居住 C（城郊改善） 四季 TOWN系列 (郊區(qū)住宅 ) 低價格 價格務(wù)實 T1（郊區(qū)棲居） 舒適居住 （第二居所） 考慮父母養(yǎng)老或休閑 —— T2（郊區(qū)享受） 高檔 TOP系列 自然人文 占有稀缺資源 銷售價格在市區(qū)均價 2倍以上 TOP1（城市豪宅） TOP2 （郊區(qū)豪宅） 萬科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個產(chǎn)品品類中，實際上八個產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定 萬科標(biāo)桿研究 第 29頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 金色 GOLDEN系列 (城市住宅 ) 品類 土地屬性 主力細分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 典型項目 項目命名結(jié)構(gòu) 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產(chǎn)品 類型 產(chǎn)品核心價值點 G1 （商務(wù)住宅） 1)商務(wù)屬性高 ,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達 2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音以及人群復(fù)雜等 3)商業(yè)價值高、居住價值一般 * * 商務(wù)人士 * 投資 單房（ 25— 35） 一房（ 35－ 45） 高層 商務(wù)服務(wù) 海晟名苑 萬科 X路 X號 頂級商務(wù)人士 投資 大戶型：有高端傾向 二房 160170 三房 180200 高層 北京 US聯(lián)邦公寓 G2 （城市改善） 1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜 2)適宜居住 1 10% 孩子三代 35－45 改善 四房（ 180—220） 小高層 高層 大家庭 生活 成都金色 萬科金 XXX 2 40% 后小太陽 4045 改善 三房（ 150－180） 小高層 高層 功能完 善 3 40% 小太 陽 3539 改善 三房（ 150－180） 小高層 高層 凸顯主人功能 4 10% 老年一代 4550 空巢 二房（ 100－120） 小高層 高層 凸顯自我功能 G3 （城市棲居） 1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi) 2）周邊有較完善的生活配套 3）居住價值一般 1 70% 青年之家 25－35 棲居 一房（ 30－ 50） 二房（ 65－ 80） 高層 功能緊 湊 武漢C8B8 成都加州灣 萬科 XX匯、萬科 XX閣、萬客 XX苑、萬科 XX工房 2 15% 青年持家 25－30 棲居 三房（ 80－ 90） 高層 功能緊 湊 3 15% 小小太陽 30－35 棲居 三房（ 80－ 90） 高層 功能緊 湊 萬科標(biāo)桿研究 第 30頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 城花 CITY系列 (城郊住宅 ) 品類 土地屬性 主力細分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 典型項目 項目命名結(jié)構(gòu) 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產(chǎn)品 類型 產(chǎn)品核心價值點 C （城郊改善） 1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近 2）相對市中心居住密度低 3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好） 1 10% 孩子三 代 35－45 改善 四房（ 150－190） 四房（ 200—240） 情景洋房 TownHouse 享受功能 水晶城 西山庭院 萬科 XXX園 2 20% 后小太 陽 40－45 改善 三房（ 130－150） 情景洋房 情趣功能 三房（ 180—200） TownHouse 3 30% 小太陽 35－39 改善 三房（ 130－150） 情景洋房 炫耀展示 三房（ 180—200） TownHouse 4 5% 老年一 代 4550 空巢 二房（ 90－100） 多層 小高層 凸顯自我功能 5 5% 青年持 家 3035 改善 三房（ 110－130） 注重父 母 6 30% 小小太 陽 3035 改善 三房（ 110－130） 功能合 理 萬科標(biāo)桿研究 第 31頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 四季 TOWN系列 (郊區(qū)住宅 ) 品類 土地屬性 主力細分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 典型項目 項目命名結(jié)構(gòu) 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產(chǎn)品 類型 產(chǎn)品核心價值點 T1 （郊區(qū)棲居） 1）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠 2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有 3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決 4）要有小區(qū)環(huán)境 5）地塊條件通常只有三通（水電路） * 50% 青年之 家 25－35 棲居 二房（ 75－ 85） 多層 小高層 高層 功能實用 上海假日風(fēng)景一二期 深圳四季花城一到五期 萬科 XXX城 20% 小小太 陽 2530 棲居 二房（ 75－ 85） 功能實 用 10% 青年持 家 25－30 棲居 三房（ 90－110） 功能實用 10% 孩子三 代 2530 棲居 三房（ 90－110） 功能實 用 10% 老年一 代 45以上 空巢 二房（ 75－ 85） 功能實用 T2 （郊區(qū)享受） 1）有自然資源 2）距離城市較遠 ,但有快速道路可達 3）沒有完善生活配套 ,但地塊周邊可能有休閑配套 (或有條件可做到 ) 1 50% 孩子三 代 35－45 空巢 三房（ 200—240） TownHouse 資源擁有 杭州良渚 深圳東海岸 以資源命名 2 50% 后小太 陽 35－45 改善 一房兩房（ 5090） 情景多層 資源擁有 萬科標(biāo)桿研究 第 32頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 高檔 TOP系列自然人文 品類 土地屬性 主力細分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 典型項目 項目命名結(jié)構(gòu) 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 購買動機 主力戶型 產(chǎn)品 類型 產(chǎn)品核心價值點 TOP1 （城市豪宅） 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 —— —— —— 高 —— —— —— 資源占有 俊園 —— TOP2 （郊區(qū)豪宅） 位于郊區(qū) ,占有稀缺景觀資源 資源占有 十七英里 萬科標(biāo)桿研究 第 33頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列 第一代產(chǎn)品：起步階段 時間： 19881998 特點： 處于產(chǎn)品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的產(chǎn)品系列 代表項目： 天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”） 第二代產(chǎn)品：成長階段 時間： 19992022 特點： 集中于住宅領(lǐng)域，形成關(guān)注大眾住宅的產(chǎn)品系列 代表項目： GOLDEN(金色家園 )、 CITY(城市花園 )、 TOWN(四季花城 )等三大產(chǎn)品系列 第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段 時間： 2022年至今 特點： 在原有產(chǎn)品系列的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計更加注重客戶需求 代表項目： 金域藍灣、東海岸、 17英里、萬科城 從 1992年開始形成 城郊住宅 CITY(城市花園 )系列： 90年代末形成 城市住宅 GOLDEN(金色 )系列： 1999年開始形成 郊區(qū)住宅 TOWN(四季 )系列： 2022年開始形成高檔 TOP(自然人文 )系列： 萬科標(biāo)桿研究 第 34頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 萬科形成了相對穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金色家園和自然人文系列 舉例 產(chǎn)品特色 產(chǎn)品線（形成 時間） 產(chǎn)品系列 深圳萬科四季花城、萬科 四季花城系列（ 1999年開始） 上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園 城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶； 能適應(yīng)城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分； 中高檔郊區(qū)低密度住宅，以小高層大戶型為主； 大面積綠化景觀 城市花園系列 花園新城系列（ 1992年開始） 深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科 金色家園系列（ 90年代末期形成） 深圳萬科 17英里花園、上海萬科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城 特別地塊，特別處理； 高端客戶定位； 住宅購買已超越 “ 住 ” 的意義，追求的是高尚生活方式。其中，又以魅力之城、萬科城、金域藍灣、世紀(jì)花城、城市花園系列為