【正文】 。附：置業(yè)核算案例我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的置業(yè)核算。月作為目前沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)的基準(zhǔn)租金，本項(xiàng)目憑借口岸優(yōu)勢(shì)和優(yōu)質(zhì)的配套、服務(wù)，租金高于市場(chǎng)平均水平20%應(yīng)該較為現(xiàn)實(shí)（商務(wù)用戶比較注重商務(wù)形象和商務(wù)環(huán)境）。月，相對(duì)于23元/平方米按照高于現(xiàn)有租金水平20%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，23元/平方米月，每平方米每月租金（稅前）收入約為：=104000=%。3．小結(jié)結(jié)合前述功能定位的三點(diǎn)目標(biāo)，我們認(rèn)為商務(wù)酒店式公寓的定位能夠達(dá)到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的要求。 實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)非常明顯，同時(shí)定位又不脫離于市場(chǎng)實(shí)際，能夠得到各個(gè)層面客戶的廣泛認(rèn)同，為實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的分散，使項(xiàng)目整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，但好地段、小戶型、低總價(jià)、優(yōu)配套和精服務(wù)的品質(zhì)將樹立項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在商務(wù)功能層面有效的規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)，形成相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 盡可能挖掘項(xiàng)目的利潤(rùn)空間本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為商務(wù)客戶、投資客戶和小戶型購(gòu)房者中的高端客戶，這三部分客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價(jià)不是其考慮的重點(diǎn)，而總價(jià)成為購(gòu)置考慮的絕對(duì)要素。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目的形象檔次定位 項(xiàng)目形象檔次定位應(yīng)為高檔而深具現(xiàn)代氣息的商務(wù)公寓，是高技術(shù)含量中小企業(yè)、年輕精英的集中地，以此支撐項(xiàng)目的功能定位。在另一方面，項(xiàng)目的配套也要在注重商務(wù)針對(duì)性的同時(shí)有較高的形象標(biāo)準(zhǔn)。 自用型商務(wù)客戶l 根據(jù)沙坪壩區(qū)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目之商務(wù)客戶主要是服務(wù)性和科技性行業(yè)，如IT、廣告、裝飾、設(shè)計(jì)、各類事務(wù)所、中介代理機(jī)構(gòu)等。l 相對(duì)于這類客戶而方，專業(yè)寫字樓單價(jià)較高，且物業(yè)中小面積單位往往格局不合理，或是位于一些邊角地帶，通風(fēng)采光差。l 本項(xiàng)目面積大小自由組合，采光充足，配套局部領(lǐng)先于沙坪壩區(qū)目前專業(yè)寫字樓，且對(duì)中小型企業(yè)有更強(qiáng)的針對(duì)性，有高標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)體系，有卓越的智能化系統(tǒng)，有濃烈的人文氣息，這些都是對(duì)商務(wù)客戶尤其是新生代企業(yè)極具吸引力的產(chǎn)品要素。 收入較高的年輕時(shí)尚一族l 主要包括高校年輕教師、科研機(jī)構(gòu)青年高技能人員、私企高級(jí)白領(lǐng)、文化、設(shè)計(jì)行業(yè)自由職業(yè)者、青年醫(yī)生、律師、評(píng)估師、會(huì)計(jì)師、記者等為代表的高收年輕一族。l 對(duì)這類客戶而言，他們希望物業(yè)有較高的形象檔次，并且有完善的配套和服務(wù)來(lái)滿足其緊張和高強(qiáng)度的現(xiàn)代生活需要。216。在單價(jià)、公攤方面的抗性比以上兩個(gè)客戶層面都更低。 投資型客戶投資型客戶的特點(diǎn)是：非常注重物業(yè)的保值和增值，注重投資收益，注重物業(yè)總價(jià)的控制而對(duì)單價(jià)模糊。三、項(xiàng)目的價(jià)格定位評(píng)估 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)期為2500元/平方米（建筑面積價(jià)格），現(xiàn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法，就此預(yù)期做初步評(píng)估。根據(jù)商務(wù)客戶對(duì)物業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)注度和區(qū)域內(nèi)幾個(gè)典型商務(wù)項(xiàng)目的情況，選取了以下7個(gè)比較指標(biāo)，并分別對(duì)其設(shè)定相應(yīng)分值進(jìn)行分析如下：指標(biāo)設(shè)定分值時(shí)代星空融信大廈欣陽(yáng)大廈本項(xiàng)目地理位置2018171315硬件配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)2014101814專屬商務(wù)配套及物管服務(wù)15108149戶型結(jié)構(gòu)15138129開發(fā)企業(yè)知名度109555項(xiàng)目附加值106666周邊交通等配套109667合計(jì)10079607465售價(jià)3000元/平方米2600元/平方米3800元/平方米本項(xiàng)目商務(wù)單元與時(shí)代星空對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為（套內(nèi)面積價(jià)格）：300065/79=2582元/平方米。本項(xiàng)目商務(wù)單元與欣陽(yáng)廣場(chǎng)寫字樓對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為：380065/74=3492元/平方米。 加權(quán)求和考慮到時(shí)代星空與本項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)上有最強(qiáng)的可比性，在定價(jià)加權(quán)中，對(duì)時(shí)代星空設(shè)定50%的權(quán)重，融信與欣陽(yáng)分別設(shè)定25%的權(quán)重，則項(xiàng)目與市場(chǎng)同類項(xiàng)目比較，合理均價(jià)為：258250%+294725%+349225%=2901元/平方米216。現(xiàn)就滅減市場(chǎng)價(jià)格虛高和達(dá)到快速營(yíng)銷回籠資金的目的，（此區(qū)間通常是一次性付款方式的折扣）進(jìn)行價(jià)格試算，2901＜實(shí)際價(jià)格＜2901，實(shí)際價(jià)格為26112756區(qū)間，與2500元/平方米的價(jià)格預(yù)期比較偏高，這表明項(xiàng)目現(xiàn)有的均價(jià)在區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，且通過良好的銷售運(yùn)作，有適當(dāng)?shù)奶醿r(jià)空間。在建筑及裝修風(fēng)格上，應(yīng)力求達(dá)到簡(jiǎn)約、明麗、大氣的效果，和現(xiàn)代商務(wù)的形象相匹配，在裝修風(fēng)格上可以借鑒一些比較成熟而特色鮮明的異域風(fēng)格，在包裝和宣傳上也有較大的延展空間。服務(wù)是項(xiàng)目附加值的一個(gè)重要提升點(diǎn)，因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要高，形象要好，且在營(yíng)銷中要整體貫穿，全面體現(xiàn)。二、建筑 1．對(duì)建筑外立面作一定的細(xì)部調(diào)整項(xiàng)目本身已經(jīng)具備較強(qiáng)的公建形象，為了進(jìn)一步提升項(xiàng)目的視覺檔次，建議對(duì)項(xiàng)目外立面作以下幾個(gè)方面的整改。 外墻采用深色面磚搭配鋁塑板貼面，以表現(xiàn)物業(yè)的商業(yè)氣質(zhì)；216。 屋頂進(jìn)行一定形式的建筑造型，以增強(qiáng)物業(yè)的標(biāo)識(shí)性；216。 具體的方案由設(shè)計(jì)單位出具2．通過細(xì)部調(diào)整降低公攤216。 ，沿內(nèi)墻臨過道外墻線退50CM左右開門，使各住戶單元有較強(qiáng)的層次感，避免標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)住戶單元過多而導(dǎo)致視覺干擾；3．每層增設(shè)一個(gè)弧形公共空間216。216。公共衛(wèi)生間216。216。三、項(xiàng)目硬件 1．大堂216。216。216。216。216。2．商務(wù)會(huì)所項(xiàng)目以中小企業(yè)為主要客戶層面，這部分企業(yè)無(wú)法租賃和購(gòu)買較大面積的寫字樓，從而造成辦公區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能不完整，對(duì)配套的依賴性較強(qiáng)，因此建議配置公共的商務(wù)會(huì)所。會(huì)所分為動(dòng)區(qū)和靜區(qū)，動(dòng)區(qū)以健身和娛樂為主；靜區(qū)以會(huì)議、洽談等商務(wù)功能為主。 多媒體會(huì)議室面積約需100平方米，兼做會(huì)議室，供客戶租用，同時(shí)物管可以定期舉行各類講座式活動(dòng)，充分彰顯新生代商務(wù)文化。 多功能娛樂室以多功能吧（網(wǎng)吧、水吧、書吧等復(fù)合）為主體，提供各類茶水飲料、時(shí)尚書刊、棋牌，設(shè)68組座位；通過高大的綠色植物點(diǎn)綴分隔，形成較強(qiáng)的層次感，達(dá)到較好的間隔效果，供客戶休閑放松。四、項(xiàng)目強(qiáng)弱電及智能化系統(tǒng) 1．強(qiáng)電系統(tǒng)216。216。2．弱電及智能化系統(tǒng)216。216。216。216。216。216。216。注：除衛(wèi)生間外，所有的水氣管道均集中設(shè)置于陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)，僅預(yù)留接口，由客戶自行選擇搭接的方式。 大堂采用對(duì)開地彈玻璃門216。 ，剩余部分刷涂料216。 地面鋪防滑地磚216。 天花：石膏板吊頂216。 普通水泥踏步216。 扶手用水管焊接六、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 1．入戶門216。 高級(jí)塑鋼窗3．內(nèi)墻216。 廚衛(wèi)內(nèi)墻用水泥砂漿找平4．地面：216。 廚衛(wèi)水泥砂漿找平，拉毛5．廚、衛(wèi)216。 管道煤氣安裝入戶、遠(yuǎn)程抄表7．空調(diào)216。 每戶預(yù)留電源接口七、電梯 電梯承載能力是衡量商務(wù)樓品質(zhì)的重要參數(shù)之一。本項(xiàng)目定位于商務(wù)公寓，入住后人數(shù)必將較多，豎向交通流量大。八、項(xiàng)目軟件配套 1．商務(wù)服務(wù)中心216。 提供傳真、打印、復(fù)印，代收代發(fā)郵件，代訂代購(gòu)代發(fā)報(bào)刊雜志、車船票，信息查房等服務(wù)，為客戶去除商務(wù)繁瑣2．區(qū)域網(wǎng)216。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)，進(jìn)行綜合布線設(shè)置，其根本目的是為其提供一個(gè)了解新聞、周邊事物的窗口，以及一個(gè)自由交流的虛擬空間。216。216。216。九、物管服務(wù) 1．服務(wù)內(nèi)容216。216。216。注：具體的服務(wù)內(nèi)容細(xì)則由物管公司制定。 第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 一、項(xiàng)目命名 項(xiàng)目命名的原則主要應(yīng)該體現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化、時(shí)尚化概念和風(fēng)格，可以從以下方向去考慮，但最終的名稱需要與包括廣告公司等相關(guān)專業(yè)單位溝通后確定。 [紐思達(dá)]國(guó)際商務(wù)大廈備注：[紐思達(dá)]為英文 New start “新起點(diǎn)”的中文音譯。 [風(fēng)尚國(guó)際]商務(wù)大廈216。 [新城 [林建 [美林二、營(yíng)銷推廣主題 ——“國(guó)際風(fēng)情商務(wù)酒店式公寓”216。216。216。所以在項(xiàng)目營(yíng)銷主題中，我們建議用“國(guó)際風(fēng)情”這一特色元素來(lái)迎合這種這種檔次感和時(shí)代氣息的需要。 用“國(guó)際風(fēng)情”作為項(xiàng)目特色關(guān)鍵詞，其直觀支撐點(diǎn)來(lái)自于項(xiàng)目的大堂及公共部分簡(jiǎn)潔明快、有一定的異域特色的裝修特征，其更深層次的含義是項(xiàng)目的形象服務(wù)及商務(wù)氛圍領(lǐng)先于時(shí)代，主題文案“國(guó)際”、“風(fēng)情”等也有相當(dāng)強(qiáng)的時(shí)代氣息。 在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣過程中，在賣場(chǎng)包裝的各個(gè)環(huán)節(jié)要充分運(yùn)用一些具有現(xiàn)代商務(wù)氣息的風(fēng)格元素，比如一些金屬裝修構(gòu)件、硬質(zhì)水景，使客戶在賣場(chǎng)即感覺項(xiàng)目和市場(chǎng)上千樓一面的商務(wù)項(xiàng)目有明顯的風(fēng)格特色差異。 另外，項(xiàng)目的功能定位是商務(wù)酒店式公寓，營(yíng)銷形象應(yīng)該莊重而具有檔次感，和項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝包裝共同作用，支撐項(xiàng)目的營(yíng)銷主題。以重慶房?jī)r(jià)水平約束下的成本條件，很難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號(hào)，隨著買方市場(chǎng)的不斷成熟，概念營(yíng)銷逐漸陷入一種聲勢(shì)虛高的尷尬局面。2．營(yíng)銷推廣原則性要點(diǎn)216。尤其是本項(xiàng)目定位于商務(wù)公寓，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)感受，具體的說(shuō)，就是客戶是否認(rèn)為項(xiàng)目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。整個(gè)賣場(chǎng)裝修風(fēng)格明快、簡(jiǎn)約、大氣，用直觀的現(xiàn)場(chǎng)感受沖擊客戶的心理防線，使整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣事半功倍。 在營(yíng)銷中注重銷售控制項(xiàng)目共700余套，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優(yōu)、劣勢(shì)差別，如果沒有合理的銷售控制，難以保證良好的開盤效果或穩(wěn)定的業(yè)績(jī)持續(xù)，另一方面也可能導(dǎo)致潛在利潤(rùn)的無(wú)謂流失。216。本項(xiàng)目定位為商務(wù)公寓，在營(yíng)銷中形象應(yīng)該莊重、大氣、具有時(shí)代感，營(yíng)銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個(gè)操作細(xì)節(jié)。216。根據(jù)項(xiàng)目的功能定位，項(xiàng)目的宣傳應(yīng)以平面廣告的形式為主，以之充分樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。在推廣中適當(dāng)穿插一些推廣活動(dòng)，視不同階段的具體推廣目的而定。重慶目前房?jī)r(jià)較低，逐步走高是必然，本項(xiàng)目處于沙區(qū)核心口岸，地段稀缺性明顯，增值自然有保障。3．明麗風(fēng)景——“商務(wù)空間新感受”商務(wù)空間不應(yīng)該是昏暗、壓抑的代名詞。4．超低總價(jià)——“因?yàn)檩p松，所以心動(dòng)”物業(yè)各單位總價(jià)約10萬(wàn)，首付1萬(wàn)，月供不足500。更有物業(yè)信息中心代為打理，租賃、轉(zhuǎn)讓更為便捷，后顧無(wú)憂。五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目標(biāo) 216。216。216。216。六、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略綱要 1．價(jià)格策略216。216。216。 裝修服務(wù)策略裝修服務(wù)可以降低客戶購(gòu)房繁瑣，對(duì)投資戶具有較強(qiáng)的吸引力。如果客戶愿意購(gòu)買裝修房，則與裝飾公司簽定裝飾合同，在交房后由裝飾公司按照合同約定一次性裝修到位，裝修款納入房款計(jì)入按揭。 付款方式促銷策略結(jié)合輕松的付款方式，小戶型的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)才能得以充分凸現(xiàn)。具體的付款方式及銷售折扣另行研究和制定。 對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去體現(xiàn)差異化。 賣場(chǎng)包裝按酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)及功能格局進(jìn)行布置，具體的共更設(shè)置為：功能格局大致為洽談區(qū)（類似酒店大堂品茶區(qū)）、接待臺(tái)（類似酒店大堂咨詢臺(tái)）、休息區(qū)（類似酒店大堂休息沙發(fā)）、展示區(qū)（類似酒店大堂中庭）、導(dǎo)示牌也全按酒店檔次制作，使客戶在賣場(chǎng)即可充分感受酒店品質(zhì)。216。單頁(yè)：主要直觀羅列闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)。品質(zhì)推薦書：裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套，給予客戶準(zhǔn)確的物業(yè)品質(zhì)信息。216。4．品牌培育策略216。216。216。二是項(xiàng)目的施工進(jìn)度要快，工地形象要好，示范單位的裝飾要在風(fēng)格和細(xì)節(jié)上下工夫，在期房階段通過包裝展示產(chǎn)品品質(zhì)。