【正文】 平投影面積計(jì)算。 （12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 （14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的， 米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 （16），按柱外圍水平投影面積計(jì)算。 （18）地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙墻厚計(jì)算建筑面積。 （2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階，無柱雨逢、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。 （4）房屋的天面、挑臺(tái)、曬臺(tái)、天臺(tái)上的花園、泳池、水池。 （6）騎樓、過街樓的底層以及各種底層走廊，用作道路、街巷通行的部分。 （8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、。 （10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 （12）室內(nèi)或室外樓梯下方再利用的空間。 （14）簡易樓梯和走廓外的臺(tái)階踏步、室外爬梯。 （16）上層陽臺(tái)或吊樓等在公共曬臺(tái)上的投影部分。（2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。（3）陽臺(tái)建筑面積：A，原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；B，挑臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；C，凹陽臺(tái)按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)入建筑面積；D，半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。（2）共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。物業(yè)管理用房超出上述面積時(shí)，其超出部分作為套（分戶）攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。 （2）獨(dú)立建筑的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，按自然幢分別測算建筑面積，可分別獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。 （4）作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室以及分期建設(shè)工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房等的建筑面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，面積各自單列，可獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。 單元套內(nèi)建筑面積單元公攤比例 （得房率、實(shí)用率） ＝ 單元套內(nèi)建筑面積 247。 單元建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。建筑面積的計(jì)算范圍和方法：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積；（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（8）獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（10）兩個(gè)建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。根據(jù)新的國家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算：（1）、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷：（3）房屋之間無上蓋的架空通廊：（4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池：（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)：（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分←（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：（8）活動(dòng)簡易房屋：（9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。2177。14,。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）。實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等）之比。建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的入工綠地。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。計(jì)算住宅使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共住宅房租時(shí)使用。1建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。我們目前常說的“小高層”是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。　　塔樓：“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 板樓：板樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯?！　“迨叫「邔樱喊迨叫「邔邮怯赡戏絺魅氡本┑?，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個(gè)市場的80%至90%。其一，設(shè)備、建材、智能化等都有了質(zhì)的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質(zhì)量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽臺(tái)觀景的作用增強(qiáng)，設(shè)計(jì)理念更為先進(jìn)。1伸縮縫（與沉降縫區(qū)別）伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化（熱漲、冷縮），使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫?？p寬一般在200－400mm。為此，應(yīng)在適當(dāng)位置如復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫。沉降縫寬度要根據(jù)房屋的層數(shù)定，五層以上時(shí)不應(yīng)小于120mm。沉降縫應(yīng)考慮縫兩側(cè)結(jié)構(gòu)非均勻沉降傾斜和地面高差的影響。但沉降縫兩側(cè)墻體基礎(chǔ)一定要分開。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。它一般由設(shè)計(jì)部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。建筑施工圖包括建筑設(shè)計(jì)說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。伸縮縫是將基礎(chǔ)以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂（木屋頂除外）等分成兩個(gè)獨(dú)立部分，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。 3. 棟距（主要指定南北向樓間距）建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離 。按照國家規(guī)定（設(shè)計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。 4．標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。（2）．相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說明中說明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字四個(gè)部分組成。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。 7. 露臺(tái) 直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。各地標(biāo)準(zhǔn)不同，淮南目前的建筑抗震烈度要求一般為7度。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實(shí)際作用包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和設(shè)備轉(zhuǎn)換兩個(gè)方面。 11. 勒腳 是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。勒腳的高度一般不低于700mm。12. 墻裙 墻立面上圍上裙子。高度一般在9001200mm。13. 踢腳 踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的墻面裝修，一般高度為100150mm。 14. 建筑紅線 建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成?；嘏c道路鄰近一側(cè)，一般以道路紅線為建筑控制線，如果因城市規(guī)劃需要，主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線，一般稱后退道路紅線建造。其它名詞補(bǔ)充：“招拍掛” 這是政府進(jìn)行土地交易的三個(gè)方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。拍賣，現(xiàn)場拍賣，舉牌，出價(jià)，價(jià)高者得。三通一平：通水、通電、通路，土地平整；五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊，土地平整；七通一平：通給水、通排水（或通郵）、通電、通路、通氣（天然氣或煤氣）、通訊、通暖氣，土地平整；常用的建筑施工圖包括： 總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、構(gòu)造詳圖等規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基本內(nèi)容通常包括六圖一書方案設(shè)計(jì)綜合說明書 、總平面規(guī)劃圖 、道路交通分析圖、功能分析圖、綠化及環(huán)境分析圖、總體鳥瞰 圖 、各主要單體平立剖圖 房屋建筑工程施工流程及工藝知識(shí)o 基礎(chǔ)工程 模板工程 鋼筋工程 混凝土工程 砌體工程 抹灰工程 樓地面水泥砂漿 飾件工程 水泥砂漿剛性防水層施工工藝 基礎(chǔ)工程一）施工工藝流程：定位放線→ 復(fù)核（包括軸線，方向）→ 樁機(jī)就位→ 打樁→ 測樁→ 基槽開挖→ 鋸樁→ 澆筑砼墊層→ 軸線引設(shè)→ 承臺(tái)模板及梁底板安裝→ 鋼筋制安→ 承臺(tái)模板及基礎(chǔ)梁側(cè)板安裝→ 基礎(chǔ)模板、鋼筋驗(yàn)收→ 澆筑基礎(chǔ)砼→ 養(yǎng)護(hù)→ 基礎(chǔ)磚砌筑→ 回填土模板工程一）施工工藝流程：軸線投設(shè)→柱（剪力墻）模板制安→設(shè)置標(biāo)高控制點(diǎn)→二層梁板模板制安→線管預(yù)埋驗(yàn)收→驗(yàn)收→依次推進(jìn) 鋼筋工程一）施工工藝流程：熟悉圖紙→鋼筋下料→鋼筋制作→鋼筋綁扎（柱、墻、梁板）→驗(yàn)收混凝土工程一）施工工藝流程：作業(yè)準(zhǔn)備 →混凝土攪拌→混凝土運(yùn)輸→柱、梁、板、剪力墻、樓梯混凝土澆筑與振搗→養(yǎng)護(hù)砌體工程一）施工工藝流程：砌磚作業(yè)準(zhǔn)備 → 磚澆水 → 砂漿攪拌 → 砌磚墻 → 驗(yàn)收抹灰工程一）施工工藝流程：門窗框四周堵縫（或墻身預(yù)留線管、槽、孔洞）→墻面清理 → 粘貼加強(qiáng)網(wǎng) →墻體基層處理 →吊垂直、套方、抹灰餅、沖筋 →澆水濕潤墻面 →分層抹灰樓地面水泥砂漿一）施工工藝流程：基層處理 → 找標(biāo)高、彈線 → 灑水濕潤 → 抹灰餅和標(biāo)筋 → 攪拌砂漿 → 刷水泥漿結(jié)合層 → 鋪水泥砂漿面層 → 木抹子搓平→鐵抹子壓第一遍 → 第二遍壓光 → 第三遍壓光 → 養(yǎng)護(hù)飾件工程一）施工工藝流程：1．室外飾件：基層處理 → 吊垂直、套方、找規(guī)矩 → 貼灰餅 → 抹底子灰 → 彈控制線，排磚，貼樣板塊 → 面磚粘貼 → 回縫 → 清理墻面 2．室內(nèi)飾件：清理基層 → 彈線 → 刷水泥素漿 → 水泥砂漿找平層 → 水泥漿結(jié)合層 → 鋪貼飾件 →回縫 → 清理墻面 水泥砂漿剛性防水層施工工藝一) 施工準(zhǔn)備1．水泥、砂、防水粉等外加劑材料已按施工圖紙要求準(zhǔn)備就緒。2．廚衛(wèi)間、陽臺(tái)、露臺(tái)樓地面、屋面砼蜂窩、麻面、露筋、裂縫等質(zhì)量缺陷已按施工規(guī)范要求進(jìn)行修復(fù)。4．廚衛(wèi)間、陽臺(tái)、露臺(tái)樓地面、屋面基層砼應(yīng)提前進(jìn)行試水，試水驗(yàn)收合格，并應(yīng)辦好驗(yàn)收手續(xù)。的均勻一致、平整光滑的小圓角。7. 作業(yè)前應(yīng)對(duì)施工班組作業(yè)人員進(jìn)行質(zhì)量技術(shù)交底，先做樣板間，經(jīng)檢查驗(yàn)收合格，方可全面施工。8．水泥砂漿施工前，基層砼和砌筑砂漿強(qiáng)度應(yīng)不低于設(shè)計(jì)值的80%。二) 操作工藝2. 通線確定砂漿厚度，如果厚度超出要求，要先用細(xì)石混凝土重新鋪平。擦漿前必須把積水掃干凈，以免造成離層空鼓。5. 在施工過程中，必須將砂漿刮平、磨實(shí)、原漿磨光、壓水泥膏抹面，確保面層密實(shí)光滑，并淋水保養(yǎng)。6. 屋面有女兒墻的及衛(wèi)生間沉箱四周砼板與梁交接處必須做泛水坡，泛水坡的做法R≥10cm, 也可做成 ，泛水坡施工必須與屋面防水砂漿同時(shí)完成，否則會(huì)相互之間離層做成滲水。 三) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)　　 　　2. 排水坡度、預(yù)埋管道的密封符合設(shè)計(jì)要求。3. 屋面天溝、樓地面地漏應(yīng)為地面最低處，易于排水，系統(tǒng)暢通。四) 施工注意事項(xiàng)　　1. 基層表面一定要清理干凈，并沖洗濕潤，但不能有積水。 　　 　　3. 嚴(yán)禁在有防水要求的樓、地面、屋面砼部位現(xiàn)場拌制水泥防水砂漿。5. 合理安排施工流向，避免過早上人走動(dòng)?！　?　　6. 注意及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。7. 廚衛(wèi)間、陽臺(tái)、露臺(tái)樓地面防水層施工后，應(yīng)進(jìn)行24h8. 陽臺(tái)、露臺(tái)落地門下滑底防水砂漿填充后應(yīng)進(jìn)行試水合格后方可進(jìn)行室內(nèi)面磚鋪貼。無滲漏為最終合格，建安工程費(fèi)（土建、水電、設(shè)備等）管理費(fèi)（日常辦公雜費(fèi)、監(jiān)理等）及銷售、廣告費(fèi)用貸款利息稅金環(huán)境配套等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用其中地價(jià)、建安、配套等為主要構(gòu)成因素，地價(jià)與所處地域及拆遷安置有關(guān)，建安與建筑性質(zhì)及建筑高度等有