中原廣告策劃部培訓(xùn)手冊(cè)-閱讀頁(yè)
2025-07-10 02:57本頁(yè)面
【正文】 13裝修用料ООО√14強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手ОООО注：“√”為必須有的內(nèi)容；“О”為視乎產(chǎn)品是否具備這些條件，如果有便需介紹，如果沒有便可不包含這些內(nèi)容。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營(yíng)造樓盤的個(gè)性及形象，令客戶在踏進(jìn)或離開售樓處之時(shí)產(chǎn)生強(qiáng)烈對(duì)比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。、樣板房、POP及其他注意事項(xiàng) 售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實(shí)地裝修樣板房）； 售樓處與樣板房為客戶對(duì)項(xiàng)目施工標(biāo)準(zhǔn)、檔次評(píng)估的第一印象，不能馬虎，應(yīng)有專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)； 樣板房一般為戶數(shù)最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的； 售樓處應(yīng)在大路旁，縮進(jìn)里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產(chǎn)生局促的感覺； 設(shè)計(jì)舒適的樣板房可以讓客戶產(chǎn)生代入感，引發(fā)購(gòu)買欲； 售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮； 樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺； 售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區(qū)花園的重要性； 售樓處外應(yīng)有空間方便客戶泊車； 談判桌不宜分散布置，應(yīng)集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺； 一般客戶逗留樣板房時(shí)間較長(zhǎng)，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣； 滾動(dòng)播放項(xiàng)目介紹錄像帶（若有）或輕音樂可以避免售樓處呈現(xiàn)冷清清的感覺； 若項(xiàng)目所在地與目標(biāo)客戶群的所在區(qū)域有所不同，應(yīng)有目標(biāo)客戶群較為集中或方便到達(dá)的地點(diǎn)設(shè)立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶； 工地圍墻是項(xiàng)目最大的一塊廣告牌，同時(shí)可以用作顯示項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，要適當(dāng)利用； 人流、車流匆匆過(guò)，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項(xiàng)目名稱、商標(biāo)或彩圖作為主要注目點(diǎn)就可。對(duì)準(zhǔn)備出售的樓盤進(jìn)行徹底的分析；對(duì)周邊同類型物業(yè)進(jìn)行分析，特別針對(duì)一些與我們樓盤的單位有競(jìng)爭(zhēng)性的。附平臺(tái)、天臺(tái)或花園等單位；對(duì)目標(biāo)客戶群的喜好加以考慮；銷售策略對(duì)價(jià)格表的影響；開售后對(duì)價(jià)格表的調(diào)整；一般會(huì)按其希望均價(jià)加35%，為的是預(yù)留付款辦法的折扣及促銷時(shí)可能發(fā)生的費(fèi)用，盡量制造最大利潤(rùn)。戶型(已考慮通風(fēng)問(wèn)題)只考慮戶型間隔因素 例：A戶型5分 C戶型4分H戶型3分 B戶型2分D戶型1分 F戶型3分 噪音先確定會(huì)影響項(xiàng)目的噪音因素 例:面向中心庭園5分面向?qū)W校3分面向會(huì)所4分面向停車場(chǎng)出入口2分面向?qū)γ鏄亲?分面向主馬路1分面向小區(qū)內(nèi)的行車路3分面向立交橋1分面積先確定不同戶型的最佳面積，然后+、 范圍面積考慮是要符合目標(biāo)客戶需求為標(biāo)準(zhǔn) 例： 1分 3分 5分 3分 105m2或以上 1分 4分 5分 140145m2 1分 每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。例：面向森林公園5分 面向小區(qū)內(nèi)園4分 面向護(hù)城河及綠化帶3分 面向CBD遠(yuǎn)景，但空曠2分 面向?qū)γ鏄亲?分人為調(diào)整四環(huán)B地塊A地塊會(huì)所主入口位置如同一項(xiàng)目但內(nèi)部分隔開的例：紫宸園 A地塊欠配套減1分 B地塊有會(huì)所不做人為調(diào)整采光、通風(fēng)都很差減2分位置例：嘉銘園建筑類型例： 多層（帶電梯，由于密度低）加1分； 高層（帶電梯，由于密度高）減1分； 小高層不再調(diào)整 ，所以額外加2分或單位單價(jià)40%外立面特色同一幢樓同一戶型但會(huì)出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會(huì)影響戶型的因素。其他例子： 因素: 比重: 平層系數(shù)加權(quán)表 例子：樓層1層朝向戶型景觀面積噪聲單元戶數(shù)5級(jí)加權(quán) 倍增房間號(hào)加權(quán)數(shù)45%14%14%15%10%2%加權(quán)值均值差22061021217102222112317103342181015218102222112319101132191024214319103434415級(jí)加權(quán)值 將各因素的分?jǐn)?shù)其比重，相加均值差 加權(quán)值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數(shù)差異倍增 為均值差的倍數(shù)，用來(lái)將系數(shù)轉(zhuǎn)成價(jià)格倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實(shí)際價(jià)格差異d. 單位價(jià)格表 例子：樓層單位號(hào)銷售面積平均售價(jià)樓層調(diào)整系數(shù)單位調(diào)整系數(shù)單價(jià)總價(jià)層均價(jià)1層61025700300509388119171025700300231516940344071035700300541051643981015700300539352182781025700300231516940070191015700300514660125991025700300543180031291035700300553879952110101570030057318173551010257003005776829953111015700300407580784056312102570030040758078405631310157003005784831103131025700300575082006514101570030055337987991410257003005222769514合計(jì)11472605平均售價(jià)為整體項(xiàng)目設(shè)定均價(jià)樓層調(diào)整系數(shù)不同樓層,同一單位的樓層差價(jià)單位調(diào)整系數(shù)為前文所述的倍增結(jié)果單價(jià) = 平均售價(jià) + 樓層調(diào)整系數(shù) + 單位調(diào)整系數(shù)總價(jià) = 單價(jià) 銷售面積* 每層必須有層差價(jià)e. 對(duì)外價(jià)格表(給銷售部) 給銷售部的價(jià)單模式如下 要達(dá)到易明,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價(jià)格明珠花園A座價(jià)格表戶型(房號(hào))A(01)A(02)B(03)C(05)D(06)E(07)F(08)C(09)B(10)面積 樓層54215296525750745257495650715000536121層77704675912854946159644855902956295254178558775056033153585234519550125195491450094938529920層76801575024154298158916055243655818153516158046155385152965172513349515133487249474876523719層75912874134553650158199054584355341052853757317354737152345110507148905071483048844814517418層75024173246753002057481953925054863952180656588554078650725048500948295009478748224714415517層74135472358052354056764853265754375551518255413043430651104985494747673066472747604652505016層73246771454951706056036032606353693950855854684252782650484923488
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