【正文】 4變配電工程(強電)配電房變配電設備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通申話配線(端子接單元口) 7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門 8通風工程地下停車庫通風 9閉路電視住宅區(qū) 10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設方案1．建設場地環(huán)境 地形 建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900．60～1901．76米， — 。 (3)地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為8度。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務配套設施齊全； (3)戶型設計適應“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應，風格相協(xié)調(diào)。 規(guī)劃指標 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表34。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 平面設計 (1)住宅。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。表35 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標序 號 指標名稱 單 位指 標1套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、122082住宅標準層總使用面積 平方米 488803住宅標準層總建筑面積 平方米 611004住宅標準層使用系數(shù) ％ 805套內(nèi)建筑面積5．25．3多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 2606戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7居住戶數(shù) 戶 4318居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。防震工程按8度設防。5．1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：(1)用水標準和用水量。日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。 1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。 3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按5kW／戶計算。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志燈。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預留口接人。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。 (2)通氣及防排煙設計。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。5．5 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設置防火分區(qū)。7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。六、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。 2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報告并報批。 2000年8月：綜合管網(wǎng)設計。 2000年12月：報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。 2001年3月：完成投資25％，開始預售。 2001年12月—2002年2月：單體工程驗收。 2002年6月：正式人住。表36“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成 本12341土地費用450045002前期工程費6476473基礎(chǔ)設施建設費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425公共配套設施建設費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預見費1230400500330合 計176237142794920115222．資金籌措 本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。八、經(jīng)濟效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表37表。 考慮小區(qū)臨時停車的需要，20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。3．稅費率 本報告采用的各種稅費率見表3—8。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預期可接受的內(nèi)部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2．9年。詳見附表36和附表37。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表39可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6％左右的范圍，否則，項目收益風險較大。表39敏感性分析表序號項 目變動幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房價格+1019612．710—9273．73預售款回籠進度+106162．9102463．34租房價格+105232．9105102，9敏感因素變動（%）圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)1一售房價格；2預售款回籠進度；3一租房價格；4基準收益率；5一開發(fā)產(chǎn)品投資8．臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15％，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元；每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元；土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元；售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。表311 主要經(jīng)濟指標表序號 名 稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050960101401200030003000Ⅱ123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1762317623800096234418243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345676財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％17．826。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為15002000元之間(中低檔商品房)，～13萬元之間，相當于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。 (2)做好方案規(guī)劃。應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 (2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。3. 金融財務風險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。投資回收期(年) 2．92 3．16 基準收益率(／