【正文】 了信托財產(chǎn)沿著特定的目的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營,與公司制相比,是一種更為科學的制度安排. 第四,與個人單獨理財相比,專家理財,省時省心,由專業(yè)人才進行操作,他們可以憑借專業(yè)知識和經(jīng)驗技能進行組合投資,從而避免個人投資的盲目性,以達到降低投資風險,提高投資收益的目的.三,房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信信托,一般是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金,對募集資金實行多元投資組合策略,投資于不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務,獲得的凈收益分配給廣大投資者,信托投資公司則獲得相應的管理費的一種投資形式.房地產(chǎn)信托,可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,同時,其作為金融產(chǎn)品,又為信托投資公司提供了新的業(yè)務方向。另一方面,央行2003年6月發(fā)布的121號文及后來的一系列調(diào)控政策,對銀行房地產(chǎn)信貸資金供給形成較大的負面影響,而房地產(chǎn)信托的融資門檻相對較低,很多達不到銀行要求的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托投資公司.(案例)如重慶國投世紀星城股權投資信托計劃, 世紀星城,并已取得一期土地證和建設用地規(guī)劃許可證,還需要取得開工證和建設工程規(guī)劃許可證,使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,不能滿足30%的最低限(〈30%〉),重慶國投扮演了白衣騎士的角色,通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資,并以此資金直接用于項目的開發(fā),保證工程順利獲得開工證和建設工程規(guī)劃許可證,從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持,實現(xiàn)2005年項目竣工銷售的預期目標,實現(xiàn)融資各方的利益.房地產(chǎn)信托投資運作模式圖(1),如北京CBD土地開發(fā)整理項目,:第一步,房地產(chǎn)公司就項目融資與信托投資公司達成一致。第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證。第五步,信托公司回收資金.這種模式的優(yōu)點是,管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定,其主要問題是,由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項目的評估能力還不如銀行,因此,使信托公司面臨著較大的風險,將嚴格對項目的基本素質(zhì)的要求.(2),以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權,房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價方式將股權回購,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業(yè)投資).在這方面最早做的是重慶國投,:第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金.第二步,信托投資公司以股權投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金.第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權,但該等股權的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營,人事安排等沒有決定權(可能具有建議權,知情權,否決權等其他有限的權利).第四步,信托投資公司將其所持有的股權委托原有的股東管理,同時,與原股東或關聯(lián)方(最好是關聯(lián)方),雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發(fā)商所持有的全部股權作質(zhì)押。再就是對外擔保,如果信托不同意你不能對外擔保,信托會同意的,但是這筆資金借來以后不允許你融通資金進來做其他的項目,這是不允許的,目的就是你融來的錢在這個項目盡快把這個項目建成,銷售完以后大家都高高興興把自己的錢拿到,就是它的流向要掌控,如果資金交土地出讓金,拆遷補償費,交工程款,購買設備這些都沒有問題,但是防止你把資金移出這個項目之外,就是信托以股權的方式進入以后,大家不管怎么樣,齊心協(xié)力把這個項目做好,這是大家共同的目的是一致的,所以他只控制這兩塊,就相當于把你的財務外包給信托投資公司,我?guī)椭阏瓶噩F(xiàn)金的安排,不允許你把現(xiàn)金移到項目外面,至于你項目請誰施工,誰來銷售,這個項目做寫字樓,別墅還是什么那是你開發(fā)公司來做,委托帶代理銷售等等營銷里面,信托不會影響你項目的基本運作.另外還有一個更大一點就是通常來說信托公司的股東是仿造國外優(yōu)先股進入的,這一點很重要,就是說我并不是投入1個億或者是2個億做成股東之后,倒時候就有1000,2000自有資金,我是第一大股東占90%,所有利潤我拿90%,剩下那10%歸你,那這樣談不好,這樣沒有意義,而信托公司以股東的身份進入以后,通常要求的是固定回報,就是仿效國外優(yōu)先股,就是有優(yōu)先分配權,而且不管項目是否盈利,按照實現(xiàn)約定8%或者是10%給投資回報就可以了,他不要求分享你整個項目的投資利潤,這是以這種股權投資方式的一個很大的特點.既然你既融通資金,又以固定回報這一塊融入資金,又符合新政要求,順利從銀行拿到貸款,這樣通過信托以股權投資的方式進入,使得你資金鏈順利連接起來,使得項目盡快開發(fā),這是這樣一種股權方式,最終信托公司退出的方式就是由原有的股東來把這個股權買過去,通過這種方式信托公司拿回自己的本金返還給投資者,你每年承諾的投資回報也分給投資者,就是把社會閑散資金吸引進來,以股權的方式進入開發(fā)公司,使得你的項目順利開發(fā)下去,這是目前只有信托投資公司可以做的事,因為信托投資公司本身可以做投資,這是銀行或者是其他的金融機構所不能做的,目前來看央行和銀監(jiān)會的官員也非常認可這樣一種方式,就是你利用信托這樣一種融資方式,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道,政策是鼓勵的(當然要注意風險),而且通過融資擴大你的資金的時候,這時候銀行貸款風險也降低,不像98%的資金都是銀行的資金,感覺風險肯定很大,風險就小得多,因為從你投入資金量越大,你對項目關心程度就越大,銀行為什么卡你35%可能就是從這個角度來思考.運作模式也是發(fā)行一個資金信托,以股權投資方式增資擴股到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),然后這一筆投資一般是按照仿造優(yōu)先股有一定的回報,像這樣一般的項目投資一年,通常兩年是比較合適,這個項目按照運作周期資金上就沒有問題,把股權溢價回購,通過這種方式,就是說肯定有人能夠把這一塊股權收走,不然的話,你一直到最后你也不愿意,信托公司也不愿意,因為到期要把資金償還給投資人,這是第二種融資模式,而且我相信這一種融資模式是信托投資公司將來在業(yè)務中會更多體現(xiàn)出來,而且也完全符合國家的政策法規(guī)的要求,也迎合了政府的監(jiān)管部門要求降低過分單一依靠銀行資金的這樣一個風險的一個有效手段.,北國投推出的法國歐尚天津第一店信托計劃,募集近1億元資金,在天津中環(huán)地區(qū)投資一個綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國歐尚公司簽下40年租約,北國投通過信托資金將這一商鋪買下來,每年的租金回報約1200萬元,扣除稅費和折舊,這一信托計劃給投資人的回報能達到6%,信托公司收取一固定的管理費用.但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動性不好,與這個信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品,在美國金融市場的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品,因此,如果能夠解決流通問題,特別是上市流通問題,則是一種很有發(fā)展前途的信托產(chǎn)品.從實際運作來看,2002年7月18日至2003年8月31日共發(fā)行了信托計劃166個,主要運用方式為貸款,股權投資或受益權,貸款占56%,%,%,%,%,%,%,%,其中貸款運用方式占較大的份額.房地產(chǎn)信托融資的局限性房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然火暴,但是制約我國房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展的一些根本性問題尚未解(1)信托公司自身的制約因素:第一,其中必備條件包括:一是完善的市場經(jīng)濟體制。三是社會經(jīng)濟發(fā)展中對信托業(yè)務有現(xiàn)實的需求.第二,容易形成依附于政府的,官辦的融資窗口.第三,我國信托業(yè)在人員素質(zhì),經(jīng)營管理,規(guī)模等方面也存在諸多不足.(2)信托產(chǎn)品融資額度的限制:從信托融資角度看,存在以下兩個限制:第一,信托合同不超過200份.《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中明確規(guī)定,信托投資公司集合管理,運用,處分信托資金時,接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份),每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。對小型房地產(chǎn)公司來說,信托融資額度能滿足其需求,但由于信托要求采取一個或多個非常有保證的手段,來降低產(chǎn)品的風險,比如財政支持,資產(chǎn)抵押,第三者擔保,貸款保險,銀行信譽和信托公司自身的信譽等,但如何獲得這些保證,對一家小型房地產(chǎn)企業(yè)來說比登天還難.,它的市場流動主要依賴受托人——信托公司來維持,根據(jù)信托合同,受益人可轉(zhuǎn)讓信托受益權,但不得分割轉(zhuǎn)讓.盡管信托產(chǎn)品具有一定的流動性,但較之于其他標準化的金融產(chǎn)品,信托產(chǎn)品的流動性仍然不足,表現(xiàn)為轉(zhuǎn)讓對手必須自己尋找,增加了轉(zhuǎn)讓成功的難度,轉(zhuǎn)讓的交易成本較高.房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新信托介入到房地產(chǎn)的融資過程中,從目前情況來看,因為受到政策等多方面的限制,需要進行更進一步的創(chuàng)新.,信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金,因此,受接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過200份(含200份),每份信托合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)的限制5,大大地制約了信托資金的募集,尤其是制約了信托機構吸納個人資金的能力,信托機構需要開闊思路,開辟新的信托集合渠道.,如果資金來源于企業(yè),一方面,需要使企業(yè)能夠獲得購買信托產(chǎn)品的收益,另一方面,需要一個金融資產(chǎn)證券化的良好環(huán)境.,因此,采取穩(wěn)健的投資手段,其收益也不高,但沒有本質(zhì)上的突破.,如果忽視對于企業(yè)的監(jiān)控而強調(diào)對于項目的考察,然后進行定期的考察,一方面能夠減少對于企業(yè)的考察成本,另一方面能夠降低風險.,資金運用的靈活性,.從已有的一些信托產(chǎn)品來看,下設三類不同期限和預計收益率的信托,供投資者選擇,豐富了信托產(chǎn)品,蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托計劃將房地產(chǎn)銷售與融資結合起來,:由北國投按照蘋果社區(qū)的合伙人價格(每建筑平方米6000元起)向社會發(fā)行蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托計劃,發(fā)行對象全部為個人,每人限購1份,(其價格相當于該套房屋的總價,后調(diào)整為房屋總價的20%),即擁有該套房產(chǎn)的優(yōu)先購買權和轉(zhuǎn)讓權,在蘋果社區(qū)取得銷售許可證后1個月內(nèi),購買者可以用該優(yōu)先購買權信托購買本套房產(chǎn),合伙人價格,一旦購買者向信托發(fā)行人北京國投提出退出蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托,北京國投即無條件接受由今典集團回購該筆信托,不交今典集團使用,同時,在實際操作時,按揭銀行將提前介入,按照銀行按揭貸款的審貸條件與信托公司共同完成對借款人還款能力的審核,是信托融資解決方案介入爛尾樓處理的首次嘗試.而以關注前沿領域為口號的北京市京倫律師事務所正聯(lián)合有關信托公司,擬發(fā)起設計房地產(chǎn)共同信托基金產(chǎn)品,以創(chuàng)建更靈活的信托產(chǎn)品.這個基金的原理在于:充分利用房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的資金節(jié)奏,使資金能夠在一個小的范圍中循環(huán)起來,大量降低了信息披露的成本與資金風險.基本的操作步驟為:第一,尋找一些對此方案有興趣的中小型房地產(chǎn)企業(yè),然后,以信托的方式(例如,發(fā)行信托產(chǎn)品)從這些房地產(chǎn)企業(yè)中募集一部分資金.第二,這些企業(yè)可以根據(jù)其委托信托公司管理的資金數(shù)量(購買信托產(chǎn)品的數(shù)量),.第三,信托公司成立一個專業(yè)的評估小組,評價企業(yè)需要融資的項目.第四,向房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)資金或其他短期融資.第五,在房地產(chǎn)企業(yè)無法按期償還其所借資金時,在安全性方面解決了信托過程中的資金安全問題.這個方案的優(yōu)點在于,采取同業(yè)資金募集的方式,解決了資金來源問題.相對于以優(yōu)先股方式(或相當于優(yōu)先股方式)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式而言,這種方式有著更多的靈活性(例如,可以針對項目進行融資),而且,這種方式減少了交易費用,并解決了信托產(chǎn)品的流動性問題.房地產(chǎn)信托融資的展望銀行業(yè)由于受到政策管制(貸款風險的強制管理,利率的強制限制),不能在產(chǎn)品創(chuàng)新上有太多的作為,因此,這是信托產(chǎn)品創(chuàng)新的一個重要基礎與機遇..目前來看,信托融資雖然發(fā)展很快,但依然存在很多制約其發(fā)展的問題,如融資規(guī)模有限,產(chǎn)品流動性,信托也必將得到良好的發(fā)展,為房地產(chǎn)融資開辟新的渠道.(案例)淺談玉泉新城項目(北京)集合資金信托計劃玉泉新城項目規(guī)劃總建筑面積是105萬平方米,綠化率超過40%.玉泉新城的項目交通優(yōu)勢非常明顯,他在長安街以北,他的配套設施相對來講比較完善,無論是配套的學校,商業(yè)設施,各方面內(nèi)容都比較整齊,而且配套標準都是比較高的.這里我講一下,在配套商業(yè)設施內(nèi)容上,玉泉新城已經(jīng)和中貿(mào)聯(lián)萬客隆,萬客隆是國外的超市進入中國以后開的第一家店,后來北京陸續(xù)的出來這客隆那客隆,真正的是中貿(mào)聯(lián)萬客隆,在北京的第三家店是在玉泉新城.,過去幾乎所有的項目都是先控制容積率,把房子嚴格的按規(guī)劃要求來擺間距,這樣的房子品布局基本上很單調(diào),把容積率放在一邊,先做景觀設計,這個景觀設計是搞國際招標,在確定景觀設計的原則基礎上,安排建設,做建筑的布局,實際上在這里,園林是一個排第一的位置.,在這個地區(qū),大部分的房子相對來講,我們玉泉新城的層高是3米,不僅在本地區(qū),甚至北京市也并不多見.關于產(chǎn)品定位,通過對北京西部市場的分析,主要是針對被認為有特點,有優(yōu)勢的一些樓盤項目,在京西地區(qū),尤其是北京確定了西部生態(tài)帶,大部分的西部開發(fā)項目還維持一個高容積率,塔樓居多,不太講究人的居住品質(zhì),而且西部有一個怪現(xiàn)象,居然出現(xiàn)商品房的售價比經(jīng)濟適用房還低,大家不是比誰的房子蓋的好,不去了解我們的客戶需求,而是比誰的控制成本低,在低成本的控制下去蓋房子,不可能蓋出好房子來.所以說我們就確定了一個高品質(zhì)的產(chǎn)品,過去講高檔商品房總是跟價格掛鉤,北京一說高檔商品房,總是想CBD地區(qū),總是想高檔商品房的售價,通常1萬塊錢以上的樣子,但是,我不這樣認為,就是說,產(chǎn)品你有高中低之分,價格也有,兩個應該脫離開來,做不同的處理,我們就定位為西部甚至于北京市的高檔產(chǎn)品的商品房,他的產(chǎn)品是高端化,因為他的土地跟商務中心區(qū)這一類的土地價格相比來講低得多,所以不構成作為高價格的上進房,所以我們講,整個的市場定位是一個高端產(chǎn)品中檔價格,我為什么講這一點,這實際是我們做計劃成功很重要的,就是你的產(chǎn)品定位能否通過信托公司的審查.因為我們通過市場調(diào)查,實際上在西部,有非常眾多的客戶,而且客戶的市場資源非常的龐大,使需要這種高端產(chǎn)品的住房需求的.下面我講財務測算,實際上是我們做信托計劃成功的重要的部分,也就是說,你產(chǎn)品,第一個我們剛講了市場定位,他們認可我們對市場的判斷,至少從目前的情況看,我可以講,我們這個判斷是正確的,因為我們到目前為止,我們沒做過正式的媒體推介宣傳,我們只是搞了一次公司的揭牌活動,公司形象的宣傳,其他的沒有做什么,目前我們可以告訴大家,在我們手里的客戶定單,我一種五千套房子,現(xiàn)在是四千套,所以我講