【正文】 圳出口加工區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度在2022 年前上升至 40%－50％，2022 年達(dá)到 50%－60％ 內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)定位 大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)度應(yīng)發(fā)展成為 3：3：3：l，即：以倉儲為基礎(chǔ)的分撥貿(mào)易、以物流一體化的綜合物流服務(wù)、物流增值對出口加工區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度各占 30％，其他物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度為 10％?？蛻舭ǎ簭氖碌谌轿锪鞯墓荆瑑?nèi)、外資企業(yè)，商業(yè)貿(mào)易公司、運(yùn)輸公司、代理公司、倉儲公司、銀行、檢驗(yàn)、保險(xiǎn)公司等及其延伸的各種物流業(yè)務(wù)公司，其初步設(shè)計(jì)可以考慮具備如下一些基本功能：　運(yùn)輸服務(wù)功能大工業(yè)區(qū)物流需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運(yùn)輸工具，具有競爭優(yōu)勢的物流聯(lián)盟不只是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)覆蓋國內(nèi)和國際的網(wǎng)絡(luò)，因此，首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶選擇滿足客戶需要的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將客戶的商品運(yùn)抵目的地，除了在交貨點(diǎn)交貨需要客戶配合外，整個(gè)運(yùn)輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由物流聯(lián)盟負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶?！　?. 儲存服務(wù)功能物流聯(lián)盟需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不是在物流聯(lián)盟儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動(dòng)的開展，同時(shí)盡可能降低庫存占用的資金，減少儲存成本，因此，公共型物流聯(lián)盟需要配備高效率的分裝、傳送、儲存設(shè)備?！　?. 包裝服務(wù)功能物流聯(lián)盟的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進(jìn)行組合、拼配、加固、形成適于物流和配送的組合包裝單元。物流聯(lián)盟必須具備的基本加工職能有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等。通過構(gòu)造公用信息平臺，適應(yīng)物流產(chǎn)業(yè)進(jìn)步和提供多樣化物流服務(wù)的要求：通過信息技術(shù)對物流系統(tǒng)資源整合提供支撐，促進(jìn)口岸機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)金融系統(tǒng)、交通運(yùn)輸系統(tǒng)協(xié)同工作及協(xié)同經(jīng)營機(jī)制的建立；通過信息手段，強(qiáng)化政府對物流產(chǎn)業(yè)的宏觀管理與調(diào)控，支持物流 產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化管理?！　」残臀锪髀?lián)盟經(jīng)常負(fù)責(zé)根據(jù)物流聯(lián)盟商品進(jìn)貨、出貨信息來預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)的商品進(jìn)出庫量，進(jìn)而預(yù)測市場對商品的需求。國內(nèi)有些專業(yè)物流公司正在進(jìn)行這項(xiàng)嘗試，這是一項(xiàng)增加價(jià)值、增加公共物流聯(lián)盟的競爭力的服務(wù)。除此之外，參照國內(nèi)外先進(jìn)物流企業(yè)的做法，大工業(yè)區(qū)物流還應(yīng)設(shè)置如下一些管理方面的增值功能，也就是充分利用深圳出口加工區(qū)的特殊政策，為了增強(qiáng)區(qū)內(nèi)物流聯(lián)盟的競爭力，落實(shí)政府對物流產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)性支持，物流貿(mào)易自由性功能上求得新的突破：? 是改革國際物流企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的審批制度，將審批制度改為報(bào)備制度，形成物流企業(yè)快速注冊，進(jìn)出自由的良好政策環(huán)境；? 簡化通關(guān)手續(xù)和監(jiān)管模式，包括延伸海關(guān)預(yù)報(bào)關(guān)的范圍；小批量物流實(shí)行先行過關(guān)，然后集中報(bào)關(guān)的方式；實(shí)行物流貨物免檢和優(yōu)先通過；對21 / 36境內(nèi)境外之間的物流，實(shí)行抽查制度和快速放行，不搞普遍查驗(yàn)；? 對進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)實(shí)行“信得過”信譽(yù)制度，對“信得過”物流企業(yè)的出入關(guān)貨物給予免檢憂惠待遇，取消進(jìn)、出區(qū)內(nèi)確認(rèn)，以避免回確認(rèn)導(dǎo)致的時(shí)間延誤，減少企業(yè)運(yùn)作成本，并便于“異地報(bào)關(guān)”的實(shí)際操作；? 與國際接軌，對國際物流企業(yè)完全開放外貿(mào)和運(yùn)輸代理市場，能自由行使進(jìn)出日權(quán)、海運(yùn)代理權(quán)和空運(yùn)代理權(quán)、報(bào)關(guān)權(quán)等；? 放寬對國際物流企業(yè)在購匯額度上的控制。擬計(jì)劃大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)總體規(guī)劃布局原則如下：園區(qū)地面積利用原則 園區(qū)平面布置應(yīng)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)，合理利用上地資源，合理分區(qū)。在經(jīng)營總面積中，招商面積占 70％，主要用于批租或提供可租用的物流服務(wù)公用設(shè)施，如倉庫、堆場等；自營面積占20％，主要用作物流綜合開發(fā)；公共服務(wù)設(shè)施（包括口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心、公用商務(wù)樓、查驗(yàn)場地等）占經(jīng)營總面積的 10％。 物流基礎(chǔ)設(shè)施布局原則 物流基礎(chǔ)設(shè)施是指為各類企業(yè)提供綜合服務(wù)和管理的公共設(shè)施，其中包括園區(qū)辦公大樓，海關(guān)查驗(yàn)場地，公用停車場，道路，商務(wù)用樓（如銀行、保險(xiǎn)、郵政） ；消防設(shè)備；加油站等。區(qū)內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施的布局應(yīng)考慮充分利用空間，如商務(wù)大樓宜采用高層。 園區(qū)平面布置可采用中心對稱（或圓形式）分布、中間兩翼形式分布還是直線形式分布，主要取決于區(qū)內(nèi)車流和物流的流動(dòng)暢通，并要與道路、大門協(xié)調(diào)布置。 在危險(xiǎn)品物流專門區(qū)域內(nèi)，應(yīng)配置足夠的消防設(shè)備。 進(jìn)出通道：是區(qū)內(nèi)與城市道路聯(lián)接的道路。進(jìn)出通道的路面寬度，應(yīng)充分考慮集裝箱卡車的進(jìn)出密度需要。主干道是區(qū)內(nèi)連接主要出入口的道路；次干道是商用建筑物、倉庫、場地之間的道路；支道是車輛、行人均較少的道路。 綠色通道：是區(qū)內(nèi)與龍崗港區(qū)直接連通的道路。 園區(qū)大門布局原則 園區(qū)大門要與區(qū)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)，大門的選擇還要考慮區(qū)內(nèi)外交通流量，大門日與區(qū)內(nèi)交通道路銜接要注意安全需求，并留有一定的銜接距離。 園區(qū)布局的有關(guān)問題探討? 園區(qū)內(nèi)是否要設(shè)立公路貨運(yùn)站 國外許多物流園區(qū)或物流園區(qū)一般都是建立在公路貨運(yùn)站的基礎(chǔ)之上，只有公路運(yùn)輸才能最終實(shí)現(xiàn)門到門運(yùn)輸。 在區(qū)內(nèi)外緊鄰處設(shè)置公路貨運(yùn)站，同時(shí)該貨運(yùn)站在區(qū)內(nèi)的業(yè)務(wù)大樓設(shè)立辦理窗口，其優(yōu)點(diǎn)是，不占用區(qū)內(nèi)土地，可提高區(qū)內(nèi)的開發(fā)價(jià)值。深圳平湖物流園區(qū)與深圳東西兩個(gè)港群均有鐵路專用線相連。但從發(fā)展趨勢看，應(yīng)在物流園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃內(nèi)將鐵路專用線從港口延伸到園區(qū)內(nèi)。主要供物流園區(qū)的行政管理機(jī)構(gòu)、信息處理中心、后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)、進(jìn)駐物流園區(qū)的業(yè)務(wù)咨詢、洽談、手續(xù)辦理等單位辦公使用。主要供海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)進(jìn)駐物流園區(qū)進(jìn)行集中辦公使用。主要供進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)、或注冊在區(qū)內(nèi)外的物流企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦公。 （4）建成后供出租用的物流倉庫。 （5）已平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉庫或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場地。 （7）大型停車場和停車庫。? 主要公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模本著從功能需要出發(fā)，按精簡高效的原則設(shè)計(jì)，上述各部分設(shè)施的規(guī)模需求大致初步設(shè)想如下： （1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 5000 平方米。 （6）物流園區(qū)商務(wù)大樓，6000 平方米 （7）物流企業(yè)辦公場所，以吸引 50 家左右物流企業(yè)或其它辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，平均每家企業(yè)辦公用房 50 平方米，需要建筑面積 2500 平方米； （8）銀行、資信、保險(xiǎn)、郵政、稅收等機(jī)構(gòu) 1000 平方米； （9）用餐服務(wù)設(shè)施 600 平方米。 以上所述管理中心、日岸服務(wù)中心、商務(wù)大樓合計(jì)面積 2．39 萬平方米，擬建造一棟大樓為宜。 這類倉庫的單體不必太大，主要供出租給中小型物流企業(yè)經(jīng)營。 擬建在口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心緊鄰處，與 20％自營地塊相接，以適應(yīng)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大后的需求。25 / 36 物流園區(qū)擬引進(jìn) 5－10 家國際著名物流企業(yè)。 （14）大型停車場和停車庫 4300 平方米。另加管理、日岸、服務(wù)、外來聯(lián)系業(yè)務(wù)、運(yùn)輸裝卸貨物的停車位 3000 平方米。（六） 、大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略隨著中國加入 WTO 的到來，為迎接 21 世紀(jì)物流業(yè)的挑戰(zhàn)，龍崗物業(yè)應(yīng)積極研究對策，制定新世紀(jì)大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略。要在中國乃至世界物流業(yè)中贏得領(lǐng)先地位，首先要在觀念上領(lǐng)先。 ” 科技支持戰(zhàn)略21 世紀(jì)是知識和科技的時(shí)代，專業(yè)經(jīng)、細(xì)致化、科學(xué)化的物流知識將成為客戶物流體系改革、整合、規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)如各種條碼技術(shù)、自動(dòng)識別技術(shù)、自動(dòng)分揀技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)等將成為物流運(yùn)作的重要工具， “知識化和科技化物流”將成為寶供服務(wù)的主要特征。另一方面，適應(yīng) 21 世紀(jì)個(gè)性化消費(fèi)和個(gè)性化服務(wù)的需要，改變傳統(tǒng)企業(yè)的單一成本競爭策略為差異型、個(gè)性化的物流特色服務(wù)原則。未來公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學(xué)歷。選拔、晉升和獎(jiǎng)勵(lì)工作成績顯著的員工，將公司利益與個(gè)人發(fā)展緊密結(jié)合，建設(shè)一支靈活精干、協(xié)作高效的知識型人才隊(duì)伍。大工業(yè)區(qū)物流將在其他第三方物流企業(yè)、客戶服務(wù)群、相關(guān)行業(yè)之間廣泛尋找戰(zhàn)略合作伙伴，通過聯(lián)盟的力量獲得競爭優(yōu)勢。（七） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策為加快大工業(yè)區(qū)物流的建設(shè)，建議重視對物流產(chǎn)業(yè)的政策扶持，鼓勵(lì)境內(nèi)外物流企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)從事高新技術(shù)項(xiàng)目開發(fā)和物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及必要的行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置，推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 　　在項(xiàng)目啟動(dòng)初期對市場開發(fā)企業(yè)實(shí)行臨時(shí)用地政策，減半收取土地租金，租期一般為 3 年，須續(xù)期的，在規(guī)劃等條件許可的情況下，可簡化程序，特事特辦，盡快辦理手續(xù)。 　　 在區(qū)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價(jià)的，可給予 10%的地價(jià)優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策　　 企業(yè)所得稅： 根據(jù)深圳市特區(qū)企業(yè)（內(nèi)資和外資企業(yè)）和深圳出口加工區(qū)稅收優(yōu)惠政策，對區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的所得稅實(shí)行以下優(yōu)惠： 　　● 經(jīng)營期十年以上的交通運(yùn)輸（不包括客運(yùn)） 、集裝箱加工修理、加工包裝、建材（含混凝土攪拌）等生產(chǎn)性行業(yè)，第一年和第二年免繳企業(yè)所得稅。 　　● 經(jīng)營的減免稅期滿后，對經(jīng)市科技局確定為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，減半征稅期可申請延長三年。 　?。?） 對投資 500 萬美元或 2022 萬人民幣以上、經(jīng)營十年以上的物流企業(yè)，可實(shí)行企業(yè)所得稅先征后返，第一年和第二年企業(yè)所得稅返還全部，第三年至第五年返還 50%企業(yè)所得稅。 　　 城市維護(hù)建設(shè)稅和房產(chǎn)稅 以實(shí)際繳納的營業(yè)稅、增征稅、消費(fèi)稅的稅額計(jì)征，稅率為 1%；納稅單位新建或購置的新建房屋，自建成或購置之日起免納房產(chǎn)稅 3 年?！　」ど虄?yōu)惠政策 　　對物流市場開發(fā)企業(yè)和個(gè)體工商戶，五年內(nèi)減半收取工商和城管各種規(guī)費(fèi)。 　產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策 　　 在區(qū)內(nèi)已開發(fā)的大型項(xiàng)目，原則上不在我區(qū)內(nèi)其它地點(diǎn)發(fā)展同類項(xiàng)目。（八） 、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目建設(shè)措施及計(jì)劃項(xiàng)目資金籌措的途徑? 發(fā)展商首期投入大工業(yè)區(qū)物流的創(chuàng)建和首期營運(yùn)資金由發(fā)展商（深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)） 、投資者和未來骨干員工按參股形式獲得。? 引入風(fēng)險(xiǎn)投資參考國外風(fēng)險(xiǎn)投資中土地、財(cái)產(chǎn)、技術(shù)因素折合成股倫的慣例，其中公司股份的 20%由發(fā)起人投入，利潤分配則按投資方各自所占股份比例來龍去脈確定，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)現(xiàn)有土地、財(cái)產(chǎn)、技術(shù)等資源可作為股份投入，引入風(fēng)險(xiǎn)投資。項(xiàng)目建設(shè)工期排序? 物場地建設(shè)（三通一平、辦公、生活設(shè)施）? 物流信息系統(tǒng)建設(shè)? 物流倉儲設(shè)施購置與建設(shè)? 物流車隊(duì)購置與建設(shè)? 物流包裝、裝卸設(shè)施購置與建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)作管理公共型物流聯(lián)盟園區(qū)可以按照如下模式建設(shè)、經(jīng)營和管理：即由一家公司（項(xiàng)目發(fā)展商）對物流中心項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，由該公司聘請專家進(jìn)行可行性論證和功能、作業(yè)流程、管理制度設(shè)計(jì)，請專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程設(shè)計(jì)并編制項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案，發(fā)展商按專業(yè)設(shè)計(jì)公司提交的總體設(shè)計(jì)方案組織項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)。 　　　由項(xiàng)目發(fā)展商組織招商，重點(diǎn)引進(jìn)具有國際品牌的國內(nèi)外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務(wù)需求。 　　選擇一家專業(yè)物流管理公司對物流業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。 四、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目評價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目總投資估算 大工業(yè)區(qū)物流計(jì)劃控制范圍占地 20 平方公里，計(jì)劃總投資 3 億元，初期投資 1 億元，主要用于建設(shè)（購置）物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流項(xiàng)目招商工作，物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)控制范圍將分步建設(shè)，初期投資規(guī)模 10000 萬元，占地范圍約 1 萬平方公里，建筑面積 萬平方米，倉儲面積 12 萬平方米，各項(xiàng)投資估算如下：（1） 、固定資產(chǎn)投資估算? 物場地建設(shè)（三通一平、辦公、生活設(shè)施）2022 萬元? 物流信息系統(tǒng)建設(shè) 500 萬元? 物流倉儲設(shè)施購置與建設(shè) 3500 萬元? 物流車隊(duì)購置與建設(shè) 1000 萬元? 物流包裝、裝卸設(shè)施購置與建設(shè) 2022 萬元小 計(jì)：8000 萬元（2） 、流動(dòng)資金估算參照國內(nèi)外物流企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營和資產(chǎn)狀況，用類比法測算項(xiàng)目流動(dòng)資金。物流成本構(gòu)成主要包括以下各項(xiàng)：? 從事物流工作人員的工資、獎(jiǎng)金及各種補(bǔ)貼；? 物流過程中的物質(zhì)消耗，如包裝材料、電力、燃料的消耗，固定資產(chǎn)的磨損等；? 物資在運(yùn)輸、保管等物流過程中的合理消耗；? 再分配項(xiàng)目支出，如支付銀行貸款的利息等；? 物流管理過程中發(fā)生的其他費(fèi)用，如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。靜態(tài)分析投資利潤率 投資利潤率=（生產(chǎn)期平均年稅后利潤總額/總投資）?100% = %投資利稅率 投資利稅率=（生產(chǎn)期平均年利稅總額/總投資）?100% = %投資收益率 投資收益率={（生產(chǎn)期平均年利稅總額 +折舊） /總投資}?100% = %(2)、動(dòng)態(tài)評價(jià)收益凈現(xiàn)值（NPV） = 8000+1800{1/ (1+)5} ????nt ttIRCOINPV1)1()( ≈ ( 萬元 )內(nèi)部收益率（IRR） 即： 80001800{1/ ( 1 + i % )5 } = 0????nt ttIRCOI1 0)1()( I ≈ 3 % 折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率) 為 7%時(shí)，凈現(xiàn)值為 6716 萬元，內(nèi)部收益率為 3 %，約為現(xiàn)行貸款利率的一半，由此可見，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。按凈利潤的 15%計(jì)提公積；按凈利潤的 5%計(jì)提公益金；剩余利潤用于還貸，投資回收期約 3 年時(shí)間。物流產(chǎn)業(yè)投資巨大，如果投資方在對市