【正文】 每年一份采購(gòu)單位正常管理期《年度物料使用計(jì)劃》 管理處本年底提交下一年度每年一份采購(gòu)單位《年度工程改造計(jì)劃》 管理處本年底提交下一年度每年一份采購(gòu)單位《年度收支預(yù)算書》 管理處本年底提交下一年度每年一份采購(gòu)單位《物業(yè)管理費(fèi)收支報(bào)表》管理處每季度末每季一份采購(gòu)單位第三部分 人員的配備、培訓(xùn)和管理 龍奧大廈管理處組織架構(gòu) 龍奧大廈管理處人員編制部 門職 位配置說明配置人數(shù)項(xiàng)目總經(jīng)理具體簡(jiǎn)歷見附表11項(xiàng)目副總經(jīng)理具體簡(jiǎn)歷見附表21客 戶服務(wù)中心經(jīng) 理具體簡(jiǎn)歷見附表31客戶助理包括大堂接待8小 計(jì)綜 合事務(wù)部經(jīng) 理具體簡(jiǎn)歷見附表41行政人事主辦1品質(zhì)培訓(xùn)主辦后勤采購(gòu)主辦1文 員1會(huì) 計(jì)出 納司 機(jī)廚 師1勤 雜1小 計(jì)工 程管理部經(jīng) 理具體簡(jiǎn)歷見附表51工程主管1維修主管1運(yùn)行主管1工程師強(qiáng)電、弱電、土建、暖通、電梯15運(yùn)行領(lǐng)班1維修領(lǐng)班1運(yùn)行技工具體配置詳見附表81維修技工1小 計(jì)安 全管理部經(jīng) 理具體配置詳見附表6安全主管早、中、晚班各配置1人消防主管車場(chǎng)主管秩序維護(hù)員具體配置詳見附表9小 計(jì)保潔綠化部經(jīng) 理具體配置詳見附表7保潔主管園藝主管會(huì)務(wù)主管會(huì)務(wù)服務(wù)職員由客戶助理調(diào)配保潔領(lǐng)班保潔員具體配置詳見附表10園藝工會(huì)務(wù)服務(wù)小 計(jì)合 計(jì)工程管理部人力資源配置職 位人數(shù)人力資源配置方案工程管理部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)鑫銀大廈工程管理部日常工作主管分別 負(fù)責(zé)鑫銀大廈運(yùn)行、維修及重大工程的日常管理工作工程管理部工程師負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督，下設(shè)：暖通工程師、機(jī)電工程師、土建工程師、弱電工程師等。技工設(shè)：運(yùn)行組（39人）：含運(yùn)行領(lǐng)班（3人）變配電值班員（22人）、空調(diào)（3人）、BA值班員（3人）、鍋爐（3人）、輪休（5人）；維修組（42人）：維修領(lǐng)班（4人）、強(qiáng)電組11人、 弱電組9人 、機(jī)修及暖通組13人、土建組5人 。 基層管理職員素質(zhì)要求職位崗位要求行政人事主管A、大專及以上文化程度（企管、行政管理優(yōu)先），有物業(yè)管理上崗證書；B、具有三年行政、人力資源工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織、溝通能力；C、熟悉行政人事知識(shí)，熟悉相關(guān)勞動(dòng)法規(guī)，了解ISO9001質(zhì)量管理體系；D、熟練運(yùn)用OFFICE辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)。E、年齡：25~30歲 F、性別：不限 G、身體狀況：健康后勤采購(gòu)主 辦A、全日制大專及以上文化程度（經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)優(yōu)先），持有物業(yè)管理上崗證書；B、具有三年后勤管理及物資采購(gòu)等工作經(jīng)驗(yàn)，并有較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力；C、了解GB/T19001 GB/T28001 GB/T24000管理體系；D、熟練運(yùn)用OFFICE辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)。B、經(jīng)驗(yàn)：二年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，半年以上相關(guān)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。D、技巧：熟練運(yùn)用OFFICE辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)。B、經(jīng)驗(yàn)：具有五年以上物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。C、證件：有特區(qū)會(huì)計(jì)證及深圳市戶口者優(yōu)先。E、年齡：40歲以下 F、性別： 不限 G、身體狀況：健康出 納A、學(xué)歷：全日制中專及以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)類專業(yè)優(yōu)先）。C、證件：具有財(cái)政局頒發(fā)的會(huì)計(jì)證及電算會(huì)計(jì)證。E、年齡：28歲以下 F、性別：不限 G、身體狀況：健康客戶助理A、全日制大專及以上文化程度，持有物業(yè)管理上崗證，B、熟悉行政及人事知識(shí)，掌握勞動(dòng)法規(guī)，具有一定的協(xié)調(diào)溝通能力；C、熟悉電腦操作，具有良好的書面表達(dá)能力，熟悉文檔管理；D、年齡：25歲以下 E、性別：女性優(yōu)先 F、身體狀況：健康專業(yè)工程師A、全日制專科及以上學(xué)歷，機(jī)電一體化、電氣自動(dòng)化、給排水、暖通等相關(guān)專業(yè)；中級(jí)以上專業(yè)職稱者優(yōu)先；B、具有六年以上工作經(jīng)驗(yàn)，至少有三年以上寫字樓或酒店的設(shè)備設(shè)施管理經(jīng)驗(yàn)；C、具有物業(yè)管理上崗證，了解ISO9001質(zhì)量管理體系；D、熟練操作電腦和運(yùn)用OFFICE軟件，具有樓宇自控方面的專業(yè)知識(shí)；E、具有較強(qiáng)的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力；F、年齡：40歲以下 G、性別：男性優(yōu)先 H、身體狀況：健康司 機(jī)A、學(xué)歷：高中及以上學(xué)歷。C、證件：持有中華人民共和國(guó)A牌或B牌駕駛執(zhí)照。E、年齡：30歲以下 F、性別：不限 G、身體狀況：健康安全主管A、男性，30歲以下，身體健康；B、具有六年以上安全管理工作經(jīng)驗(yàn)，至少四年物業(yè)管理或酒店管理經(jīng)驗(yàn)；C、持有物業(yè)管理上崗證書，熟悉安全管理知識(shí)及消防管理知識(shí)；D、有較強(qiáng)的溝通、組織及協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)管理的法律法規(guī)知識(shí)；E、具有處理突發(fā)事件的能力和經(jīng)驗(yàn)。女性：40歲以下初 中園藝工男性40歲以下高中；B、有良好的服務(wù)素質(zhì)，身體健康；，掌握基本的綠化知識(shí)及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)；。備注：作業(yè)職員必須同時(shí)具備以下條件：A. 身體健康，無傳染病，無不良嗜好，持有健康合格證或體檢合格表；B. 三證齊全(身份證、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證)，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明；C. 條件優(yōu)異或某一方面具有持長(zhǎng)者，可適當(dāng)放寬其它條件。我們對(duì)鑫銀大廈管理服務(wù)職員的培訓(xùn)目標(biāo)為：☆ 確立職員年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；☆ 新職員培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；☆ 管理職員持證上崗率100%；☆ 特殊工種職員持證上崗率100%；☆ 職員年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；☆ 確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。立足于戰(zhàn)略高度，充分開發(fā)鑫銀大廈物業(yè)管理服務(wù)職員的工作潛能，以客戶需求為導(dǎo)向，對(duì)職員進(jìn)行分類分層培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)過程以及結(jié)果進(jìn)行適時(shí)評(píng)估，同時(shí)鼓勵(lì)職員以多種形式參與學(xué)習(xí)訓(xùn)練。我們認(rèn)為：培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑；培訓(xùn)是職員職業(yè)生涯的加油站；培訓(xùn)是企業(yè)給職員最實(shí)惠的福利。 樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的理念。我們尤其強(qiáng)調(diào)實(shí)際工作中的能力訓(xùn)練，包括日常的工作指令也應(yīng)該以培訓(xùn)的方式下達(dá)，讓職員在實(shí)踐中不斷地提高自己的工作能力和績(jī)效。使每一位服務(wù)工作職員都形成我們的服務(wù)網(wǎng)的有機(jī)結(jié)點(diǎn)，而不是孤立的個(gè)體。 培訓(xùn)考核績(jī)效化。 保持課程的持續(xù)改進(jìn)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)形式多樣化，采用先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等）增加培訓(xùn)的效果。其中包括講授法、討論法、案例法、角色模擬法、對(duì)抗辯論法、專題討論會(huì)、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等方法。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度，形成職員的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)接受培訓(xùn)，變?yōu)槁殕T自發(fā)性的主動(dòng)參與。 培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作： 培訓(xùn)系統(tǒng)圖執(zhí)行評(píng)價(jià)反饋修正培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)組織培訓(xùn)評(píng)估崗位應(yīng)用 培訓(xùn)的組織形式 培訓(xùn)職責(zé)、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作；，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施進(jìn)行評(píng)估和反饋。即：入職培訓(xùn)－－轉(zhuǎn)正培訓(xùn)－－日常管理培訓(xùn)每位新入職職員必須接受為期二周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新職員公共培訓(xùn)科目；三個(gè)月試用期滿后，職員將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格后方可轉(zhuǎn)正。a. 為實(shí)現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn)，我們對(duì)各工種職員亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)間要求，完成培訓(xùn)后登錄積分，詳見下表：職務(wù)（崗位）經(jīng)理及以上項(xiàng)目主管基層管理員（班組長(zhǎng)）作業(yè)層職員每年培訓(xùn)時(shí)間不少于140小時(shí)不少于100小時(shí)不少于80小時(shí)不少于60小時(shí)b. 根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。 職員培訓(xùn)常用方法培訓(xùn)類別具體培訓(xùn)方式及方法培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境綜合類管理職員促進(jìn)相互的信任、支持與合作全體職員增強(qiáng)職員的組織性和自律性3.“5S”的培訓(xùn)管理職員、工程技術(shù)職員提高職員職業(yè)素養(yǎng)研討類(包括采用投影、錄像、電腦演示等)全體職員增加感性認(rèn)識(shí),提高培訓(xùn)效果管理職員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維管理職員提高管理水平(包括典型案例、個(gè)案、情景模擬等)全體職員提高分析解決問題的能力演練類全體職員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作管理職員提高職員協(xié)調(diào)溝通能力全體職員激勵(lì)職員工作積極性，培訓(xùn)開展不枯燥學(xué)習(xí)類管理職員提高創(chuàng)造力管理技術(shù)職員培養(yǎng)快速閱讀能力講課類管理職員培養(yǎng)逆向思維 培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容課時(shí)1軍訓(xùn)(包括軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練)5天2禮儀知識(shí): c.《職員行為語(yǔ)言規(guī)范》6課時(shí)3服務(wù)意識(shí): 3課時(shí)4企業(yè)文化: c.《職員手冊(cè)》 3課時(shí)5管理對(duì)象基本情況介紹及入伙、裝修管理要點(diǎn)8課時(shí)辦公樓管理介紹及管理服務(wù)特點(diǎn)培訓(xùn)6行業(yè)法規(guī):國(guó)家、深圳市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例4課時(shí)7物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4課時(shí)8突發(fā)事件應(yīng)急處理3課時(shí)9安全知識(shí)及消防知識(shí)2課時(shí)10ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系知識(shí)2課時(shí)11帶班實(shí)習(xí)5天序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1逢周一至周五,每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性,練就扎實(shí)基本功2 逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能3內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔4例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每周一次提高思想覺悟,總結(jié)自身存在不足5《秩序維護(hù)服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟悉秩序維護(hù)員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)6；每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平，熟悉了解辦公樓等的服務(wù)規(guī)范7《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí),救火的基本程序及各自職責(zé)8每月一次提高突發(fā)事件處理能力序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率 培 訓(xùn) 目 標(biāo)1工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每周一次提高思想覺悟,總結(jié)自身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔3《保潔服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉保潔員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)4a. 清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及清潔用品的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率，熟悉了解辦公樓區(qū)保潔服務(wù)規(guī)范5清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平6四害消殺和防治每季度一次熟練掌握消殺程序7消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率培 訓(xùn) 目 標(biāo)1工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每周一次提高思想覺悟,總結(jié)自身不足2內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔3《園藝服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉園藝工崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)4園林機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率5園藝方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平6南方植物生長(zhǎng)一般常識(shí)綠化管理規(guī)劃要求每季度一次了解和掌握?qǐng)@林的基礎(chǔ)知識(shí)7消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力序號(hào)培 訓(xùn) 內(nèi) 容培 訓(xùn) 頻 率培 訓(xùn) 目 標(biāo)1工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及技術(shù)交流)每月召開一次提高思想覺悟,總結(jié)自身不足,增加工作經(jīng)驗(yàn)2三級(jí)安全教育每周一次培訓(xùn)增強(qiáng)安全意識(shí)，全面掌握公司安全管理機(jī)制3《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》《辦公樓維修服務(wù)規(guī)范》每月一次培訓(xùn)及考核熟悉技工的崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)；掌握基本的消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)；掌握辦公樓的維修服務(wù)規(guī)范4房屋維修方面的管理?xiàng)l例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平5鑫銀大廈水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點(diǎn),維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉項(xiàng)目狀況,提高工作效率6土建、機(jī)電、給排水、空調(diào)等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升職員綜合能力及素質(zhì)7設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)職員實(shí)際操作能力,尋找差距8技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比,提高技能9消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力第四部分 制度和檔案的建立與管理 管理規(guī)章制度“沒有規(guī)矩，不成方圓”。一個(gè)企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評(píng)判。同時(shí)，根據(jù)鑫銀大廈的實(shí)際情況，并結(jié)合物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)，制訂一套完善的管理規(guī)