【正文】 消年限： ? 稅法規(guī)定：不低于 10年 ? 條例 67 ：有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。 ? B：租入固定資產(chǎn)改建 —會(huì)計(jì)：租賃期限與租賃資產(chǎn)可用年限兩者孰抵?jǐn)備N；稅法：按剩余租賃期限分期攤銷。未提足折舊的資本化后延期折舊； 三、資產(chǎn)類調(diào)整項(xiàng)目 ? 財(cái)產(chǎn)損失（ 稅總 2022年第 25號(hào)公告） ? 正常損失：與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)。 ? 以清單申報(bào)的方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案。以專項(xiàng)申報(bào)的方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除 。 ? 作為匯算清繳的附件一同申報(bào)。 會(huì)計(jì)制度根據(jù)謹(jǐn)慎性原則規(guī)范了 7類資產(chǎn)可計(jì)提準(zhǔn)備；計(jì)提前提：合理估計(jì)可收回金額； ? 稅法根據(jù)真實(shí)性原則對(duì)計(jì)提準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則基本持否定態(tài)度。 五、房地產(chǎn) 預(yù)計(jì)利潤(rùn) “調(diào)增金額 ” 填報(bào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照 稅收 規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的金額； “ 調(diào)減金額 ” 填報(bào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人本期將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入，轉(zhuǎn)回已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的數(shù)額。 ? 季度申報(bào)與年度申報(bào)對(duì)所得額的計(jì)算規(guī)定是一致的。 2022年，開發(fā)成本 5000萬(wàn)，期間費(fèi)用 300萬(wàn)，預(yù)售收入8000萬(wàn)元，預(yù)繳稅金及附加 640萬(wàn)元（含土地增值稅）。期間費(fèi)用500萬(wàn)。計(jì)算各年應(yīng)繳所得稅額。 ? 一般納稅調(diào)整 是指按照稅法規(guī)定在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，如果企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法同稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算納稅所作的稅務(wù)調(diào)整，并據(jù)此重新調(diào)整計(jì)算納稅。如各項(xiàng)稅金的調(diào)整。 ? 作收入計(jì)提時(shí)： 借：稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 繳納（含預(yù)交）： 借：應(yīng)交稅費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? 房地產(chǎn)之外的企業(yè)繳納的耕地占用稅 、契稅計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值。 ? 上述稅金差異通過(guò) “ 其他 ” 項(xiàng)目調(diào)整。 ? 政策提示： ? 虧損不是會(huì)計(jì)虧損，是稅法虧損 ? 虧損彌補(bǔ)期必須自虧損年度的下一個(gè)年度起連續(xù) 5年不間斷地計(jì)算 ? 是連續(xù)發(fā)生年度虧損，自第一個(gè)虧損年度算起，先虧先補(bǔ)，按順序連續(xù)計(jì)算虧損彌補(bǔ)期限。沒有調(diào)整數(shù)附 3要填寫賬面數(shù)（如工資福利） ? 其他表格只要涉及有事項(xiàng)有數(shù)據(jù)的必須填報(bào)。 ? 有財(cái)產(chǎn)損失和稅收減免的要隨同報(bào)送舉證資料。 ? 所得稅實(shí)行核定征收的企業(yè)填寫 B類報(bào)表。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收清算 稅收征管程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管由于實(shí)行項(xiàng)目管理制度，其征管程序如下： ? 一、平時(shí)預(yù)售時(shí)預(yù)繳各稅 ? 二、年終所得稅匯算清繳 ? 三、項(xiàng)目竣工后各稅清算 土地增值稅的清算 土地增值稅的清算條件： （一）符合下列情形之一的，納稅人自動(dòng)清算： 1. 2. 。其中一至三層為超市 10000平方米，超市以上為普通住宅面積 20220平方米。超市均價(jià) 8000元，銷售收入 8000萬(wàn)元。 開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本的 10%計(jì)算。10000 =15000平米。 35000=2857（元） 住宅分?jǐn)?20220 2857=5714 （萬(wàn)元） 加計(jì)扣除 5714 20%=1143（萬(wàn)元） 開發(fā)費(fèi)用 5714 10%=571（萬(wàn)元） 稅金及附加： 7000 %=385（萬(wàn)元） 扣除項(xiàng)目合計(jì)： 7813萬(wàn)元 增值額： 70007813=813萬(wàn)。 6012=% 增值稅： 1988 30%=596（萬(wàn)元） 企業(yè)所得稅的清算 ? 企業(yè)所得稅清算條件 符合下列條件之一的，應(yīng)視為完工進(jìn)行清算。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度選擇成本核算終止日，按照建筑面積計(jì)算劃分已銷房產(chǎn)和未銷房產(chǎn)的成本費(fèi)用。 企業(yè)所得稅的清算 例：某開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工備案。銷售收入 15000萬(wàn)元，應(yīng)納銷售稅費(fèi) 850萬(wàn)，征地費(fèi)用 3000萬(wàn)元，開發(fā)成本8000萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），管理費(fèi)用 500萬(wàn)元（其中業(yè)務(wù)招待費(fèi) 90萬(wàn)元，贊助費(fèi) 20萬(wàn)，），銷售費(fèi)用 280萬(wàn)元（含廣告費(fèi) 150萬(wàn)元），財(cái)務(wù)費(fèi)用 320萬(wàn)元（全部私人借款利息超標(biāo) 80萬(wàn)元）。 土地增值稅計(jì)算 土地增值稅計(jì)算如下： 確認(rèn)收入總額＝ 15000萬(wàn)元 確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 （ 1）開發(fā)成本＝（ 3000+8000） 4/5=8800萬(wàn)元 （ 2）開發(fā)費(fèi)用＝ 8800 10％＝ 880萬(wàn)元 （ 3）加扣費(fèi)用＝ 8800 20％＝ 1760萬(wàn) 合計(jì)： 8800+880+1760+850=12290萬(wàn)元 增值額＝ 15000－ 12290＝ 2710萬(wàn)元 增值率＝ 2710247。二是計(jì)算增值額和所得額的政策規(guī)定不同。土地增值稅只有項(xiàng)目到達(dá)清算條件才清算。 土地增值稅計(jì)算開發(fā)成本可以加計(jì) 20%。 兩稅比較 （三）費(fèi)用扣除形式不同 企業(yè)所得稅在實(shí)際發(fā)生數(shù)的基礎(chǔ)上規(guī)定扣除限額，因此要分別費(fèi)用項(xiàng)目審核計(jì)算。例如利息費(fèi)用難以確認(rèn)的，可以按照開發(fā)成本的 10%計(jì)算扣除。 土地增值稅只能扣除銷售稅金及附加，企業(yè)所得稅還可以扣除管理費(fèi)中列支的各項(xiàng)稅金，同時(shí)還可以扣除繳納的土地增值稅。 土地增值稅清算中，開發(fā)成本各項(xiàng)目支出必須是實(shí)際發(fā)生的。 第三部分 個(gè)人所得稅的清算 重要政策提示 ? 單位為個(gè)人購(gòu)買汽車、住房、電腦不屬于免稅福利，應(yīng)并入個(gè)人當(dāng)月工薪計(jì)征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅 [2022]11號(hào)） ? 單位在年終總結(jié)或各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)以及其他活動(dòng)中，對(duì)有關(guān)人員發(fā)放的現(xiàn)金、實(shí)物或者有價(jià)證券應(yīng)計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。（國(guó)稅函 [2022]57號(hào)） 重要政策提示 ? 超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金。（財(cái)稅[2022]10號(hào)） ? 單位為個(gè)人購(gòu)買的各項(xiàng)免稅之外的商業(yè)保險(xiǎn)，應(yīng)并入納稅人當(dāng)月工薪計(jì)征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅 [2022]13號(hào)） 重要政策提示 ? 個(gè)人投資者從其投資企業(yè)借款在年終后不歸還的，可視為紅利分配計(jì)征個(gè)人所得稅。如汽車用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定減除部分合理費(fèi)用。國(guó)稅函 〔 2022〕 285號(hào) ? 正當(dāng)理由，是指以下情形： ? （含三年）虧損； ? ； ? 、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； ? 。國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕54號(hào) ? 1年所得 12萬(wàn)元以上的納稅義務(wù)人，在年度終了后 3個(gè)月內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。 ? 重點(diǎn)對(duì)象：企業(yè)投資人、企業(yè)高管、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)職稱或技術(shù)人員等等。全年一次性獎(jiǎng)金 48000元，本月轉(zhuǎn)讓股票獲利 36000元。 ? （ 1）月工薪： [（ 11600900200400） 3500] 20%555=765元 ? （ 2）年終獎(jiǎng)：確定稅率： 48000/12=4000 稅率10% 速算扣除數(shù) 105 ? 計(jì)算稅額： 48000 10%105=4695元 ? （ 3）轉(zhuǎn)讓股票不納稅。 應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 某公司股東甲原投入資本 100萬(wàn)，現(xiàn)在以100萬(wàn)平價(jià)（沒有正當(dāng)理由）轉(zhuǎn)讓給股東乙。（轉(zhuǎn)讓方繳納 ） ? （ 100 3500/1000100） 20%＝ 50萬(wàn)元 ? 必要時(shí)要將所有者權(quán)益和房屋土地進(jìn)行審核評(píng)估調(diào)整。計(jì)算應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。計(jì)算該公司為陳某代付的個(gè)人所得稅。 （ 1－ 20%）＝ 2750（元） ? 個(gè)人所得稅＝ 2750 20%＝ 550（元） ? （ 2）股息（減免 50%） ? 應(yīng)稅所得額＝ 80247。該套住房購(gòu)進(jìn)時(shí)的原價(jià)為 180000元，轉(zhuǎn)讓時(shí)支付有關(guān)稅費(fèi) 15000元。 ? （ 1）應(yīng)納稅所得額＝ 220220－ 180000－15000＝ 25000（元） （ 2）應(yīng)納稅額＝ 25000 20%＝ 5000（元） 郵箱： 手機(jī)： 13908682022