【正文】 /平米，（建筑面積）最高售價6萬元/平米業(yè)態(tài)定位：酒吧、中西餐飲、精品服裝服飾店，綜合性國際化商業(yè)社區(qū)。北街南北走向大約260多米，占地1648平米。有關(guān)統(tǒng)計顯示，酒吧街日均客流量曾達上萬人次，紅酒日耗量在千瓶以上，啤酒日均耗量在25000瓶以上。可隨著什剎海、朝陽公園西門、798工廠等酒吧場所的相繼開發(fā)，以及目前因朝陽區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)和三里屯危改房拆遷工程原因，三里屯酒吧街的規(guī)模已嚴重縮水，南街西側(cè)及南斜街的酒吧已全部拆遷，整體經(jīng)營狀況有日漸沒落的趨向，以及一些知名的酒吧而已。結(jié)論：不能以酒吧為主。結(jié)論：對于消費者，我們即可以時尚服裝為主，又可以外貿(mào)服裝為主。結(jié)論：商戶希望市場為時尚類服裝、服飾為主。項目自身劣勢剖析項目交通不便，路面較窄，不利于?？看笮吐糜慰蛙?，不易引入入境旅游團體購物如做類似新秀水的外貿(mào)服裝市場，會因新秀水已招商完畢，針對此業(yè)態(tài)的投資者資金貧乏而增加本案難度結(jié)論：本案不適合做純外貿(mào)類服裝市場。是以時尚前衛(wèi)服裝、服飾為主，輔助部分外貿(mào)服裝和休閑類，比例分別為80%和20%，其中外貿(mào)時尚類針對的消費對象為長期駐留在京外籍人士。最前沿、最國際、最時尚、最多元化、最開放的時尚前衛(wèi)消費娛樂淘貨中心。盤踞最流行、最前衛(wèi)國際國內(nèi)人士，聚點時尚品位人士，標樹國際最前沿的流行趨勢。樓層消費業(yè)態(tài)服務(wù)業(yè)態(tài)B1戶外天地：戶外運動休閑、高爾夫用品、汽車飾品、牛仔服裝涉外西餐廳F1青春窈女：時尚女裝、飾品服務(wù)臺、水吧、水晶貼F2白領(lǐng)麗人：時尚女裝、箱包、鞋美甲、足療F3演藝圈：以男裝為主、女裝為輔美容、美發(fā)、紋身、水吧F4中國攻略：唐裝、國際、國內(nèi)民族服裝、服飾、工藝品古箏演藝、茶道演藝F5原創(chuàng)個性服裝服飾工作室、設(shè)計室、時尚服裝展示廳個人攝影室、化妝室、表演臺、錄音棚、渝鄉(xiāng)人家配套的服務(wù)業(yè)態(tài)：個人攝影、紋身、足療、美容、美甲、水晶貼、錄音棚、T型展臺（表演臺）、水吧、化妝培訓(xùn)班、涉外類餐飲。終端消費者定位依托朝陽區(qū)為核心消費區(qū)域，并輻射到整個北京市，年齡在18歲至40歲，追求時尚品位，并能夠彰顯自我個性的國內(nèi)流行時尚人士，還包含一部分在京常駐外籍人士。標準鋪位面積為10平米和12平米五、項目價格體系定價依據(jù)考慮區(qū)域中、高檔住宅及底商的銷售均價（作為定價修正參數(shù)）中、高檔公寓部分　項目名稱物業(yè)類別開盤均價(元/平方米)銷售均價(元/平方米)戶型類型戶型面積(平方米)1幸福村公寓1500015000一居空中四合院2御東花園公寓1680018000二居四居1202803百富國際大廈寫字樓1400016000//4華陽家園(二期)普通住宅66507300一居三居581605紫荊豪庭（源公館）公寓1050013000//6棕櫚泉國際公寓公寓1100019500二居四居1293647龍閣公寓95009500一居四居892038北京golf公寓公寓1380017800三居四居1503019康堡花園公寓880011000一居四居9821310光彩國際公寓公寓1360016000三居六居21050011鉑宮公寓1350019800三居四居20132212維多利亞花園公寓公寓1580015800二居四居13515313國興觀湖國際公寓830010000二居四居10929314天安豪園公寓1390013900三居五居躍層24544315公園5號住宅71507500二居三居11415516皇家港灣酒店式公寓1600016000一居二居39120結(jié)論：區(qū)域內(nèi)中、高檔公寓售價區(qū)間為最低6650元/平米（建面），最高19800元/平米（建面）。以土地、建安成本加推廣費用、營銷費用計算預(yù)期銷售均價（也作為定價修正參數(shù)）全市符合本案定位的典型性商業(yè)租金水平（定價的基礎(chǔ)參數(shù)）典型性商業(yè)租金匯總序號市場原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金轉(zhuǎn)讓費（萬）交租方式1雅秀332820一年半付2佳藝33――15年付3那里1723――――年付4同里1723――――年付5日壇商務(wù)20――5押二付一6秀水2號――3押二付三7北京攻略2330――－――季付8隆福寺1530203押二付三9新街口2530――2半年或年付10五道口2833――2年付典型性商業(yè)商戶總量（服裝、服飾類）序號市場商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）1雅秀63454902佳藝37718853那里192004同里11965日壇商務(wù)4020006秀水2號5010007北京攻略21216968隆福寺23759109新街口120235010五道口37725總計173721352典型性商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)情況服務(wù)業(yè)態(tài)基本情況美容美發(fā)面積：100—2 00平方米（使用）租金：8—12元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：要上下水客戶：詩婷美容院、今日美容美體、伊婷美容院、露媚安美容美發(fā)等美甲面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：要上下水客戶：千指秀、佳億美甲、京東美甲等紋身面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：最好有上下水客戶：頂尖一族紋身、圖騰紋身、京東紋身等音像店面積：50100平方米（使用）租金：4—6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：無客戶：好望角、華人音像、大地音像等美思圖MSTUDIO數(shù)碼影像（印尼產(chǎn)品）面積：60平方米（使用）租金：6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：無西餐、咖啡廳面積：100200平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦客戶：星巴克、上島咖啡、百一咖啡、吉野家等中餐廳面積：3001000平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水客戶：渝鄉(xiāng)人家呷哺火鍋面積：100150平方米（使用）租金：812元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦水吧面積：1525平方米（使用）租金：1520元/天/平方米裝修：可以自己設(shè)計裝修，最好已有裝修其他：上下水補充兩個典型性商業(yè)個案簡介北京攻略基本情況項目名稱概況標攤面積租金價格交租方式轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營特點進貨渠道消費特點北京攻略西單華威大廈五層，建筑面積5000平米，商戶276余家，賣場整體風(fēng)格統(tǒng)一，各店裝修獨具特色6500元/月，每天每平米2330元押金13萬，月付租金25萬個性時尚服裝為主，有異國風(fēng)情服飾：埃及飾品、印巴服飾及工藝品、泰國服飾、唐裝、藏飾等，美容、美甲、美發(fā)店、水吧各一家以廣州、深圳、香港進貨為主，少量韓國、日本、印巴、泰國等時尚前衛(wèi)2030歲年輕人為主，有模特,學(xué)生,外企人員,公司白領(lǐng),旅游人員,自由職業(yè)者,無業(yè)人員,自辦公司等,女性居多，一般有相對固定的消費群體，每次消費約5002000元綜合評定是西單商圈公認的高檔、前衛(wèi)形市場，商價平均每天營業(yè)額約2000元，10天就有新產(chǎn)品上市，是一家成功的高端產(chǎn)品零售市場客流量:2000人左右/小時隆福寺市場基本情況項目名稱概況標攤面積租金價格交租方式轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營特點進貨渠道消費特點隆福寺街邊店屬傳統(tǒng)零售商業(yè)地區(qū)，部分店面檔次很高，約占30%，20平米12000元/月（水電稅自理）押二付三3萬元時尚、前衛(wèi)，貨品繁雜，涉及面較寬高檔店進貨多為廣州、深圳、香港、臺灣等，多數(shù)為A貨及動物園批發(fā)北京1625歲青年為主，娛樂業(yè)人士居多，平均每次消費100500元綜合評定今不如昔，基本能維持經(jīng)營，多數(shù)攤主在其他市場有第二家店六、立地條件分析商業(yè)的成功除了受到政府的政策、業(yè)態(tài)的接受程度、進入商家的品牌知名度等因素的影響，商業(yè)中心的立地條件是非常重要的要素。立地條件是指商業(yè)中心區(qū)周圍的環(huán)境是否適合能支撐商業(yè)中心的建設(shè)。道路的類別及其建議道路是立地的第一要素，其通達性直接影響商圈范圍和消費行為。從東西方向前來的人流可以通過工人體育場北路和東直門外大街，進入三里屯街；從南北方向前來的客流可以通過東二環(huán)、東三環(huán)并經(jīng)東西向區(qū)域內(nèi)部道路到達三里屯街。另一方面區(qū)域內(nèi)可以說是軌道交通便捷，地鐵二號線承擔著大量城市內(nèi)部的交通運輸作用，已經(jīng)成為城市中心區(qū)人群交通的主要方式之一；預(yù)計2008年前建成的地鐵十號線，對本案的影響將會更大，其途徑的區(qū)域為城市北部的高科技產(chǎn)業(yè)密集地區(qū)中關(guān)村、城市高檔住宅區(qū)太陽宮地區(qū)以及CBD商務(wù)中心區(qū)，可以預(yù)計未來區(qū)域內(nèi)，通過十號線帶來的客流群體將是一個龐大的高素質(zhì)人群。基地選擇商業(yè)建筑基地的選擇對商家的經(jīng)營狀況和營業(yè)性質(zhì)有很大的影響，它影響著顧客光顧頻率的高低。從本案項目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀情況來看，不能最大吸引更多方向人流。顧客到商業(yè)消費的方便度分析顧客是否容易接近門店，除了道路類別外還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔或斑馬線、紅綠燈，道路是否平整，道路的性質(zhì)。吸引顧客到商業(yè)消費的另一個重要因素是公共交通，從本案的地理特征來看，三里屯道路內(nèi)沒有設(shè)置的公共汽車交通方式，對顧客方便進入本案商業(yè)消費來說，只能依靠步行、自行車或者出租車，形成一定不利因素。鄰居的類別分析 宗地處三里屯酒吧街，本案商業(yè)的鄰居主要將以專業(yè)酒吧街、服裝市場以及特色服裝專賣等行業(yè)為主，其中雅秀服裝市場地處三里屯北街路口位置，從上述基地選擇條件分析來看，對本案商業(yè)將有一定分流影響，對其應(yīng)從定位角度出發(fā)，彌補商業(yè)硬傷。