【正文】 主講人：劉維 （ 2）非投資性房地產(chǎn) → 投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)） ◆轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“ 資本公積 ―― 其他資本公積 ” 科目； ◆轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記 “ 公允價值變動損益 ” 科目。計算分析題 】 資料： 2022年 6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入。2022年 12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2022年 1月 1日，租賃期限為 3年。假設(shè) 2022年 1月 1日，該辦公樓的公允價值為 350 000 000元，其原價為 500 000 000元，已提折舊 142 500 000元。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 53主講人：劉維 甲企業(yè) 2022年 1月 1日的賬務(wù)處理如下： 當日的賬面價值＝ 500 000 000— 142 500 000＝ 357 500 000（元），公允價值為 350 000 000元，公允價值小于賬面價值的差額 7 500 000計入公允價值變動損益。計算分析題 】 承例 19。 [答疑編號 1519040306] 『 正確答案 』 甲企業(yè) 2022年 1月 1日的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 辦公樓 —— 成本 360 000 000 累計折舊 142 500 000 貸：固定資產(chǎn) 500 000 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 500 000 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 55主講人：劉維 【 例題 21 [答疑編號 1519040307] 『 正確答案 』 B 『 答案解析 』 按企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。單選題 】 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（ ）。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 57主講人：劉維 【 例題 23 ，應(yīng)不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷 出租時，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日 出租，在成本模式下，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面余額作為轉(zhuǎn)換后 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目的入賬價值 量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 58主講人：劉維 『 正確答案 』 ABC 『 答案解析 』 選項 A，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值；選項 B，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當為租賃期開始日；選項 D，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 注意：投資性房地產(chǎn)不是投資，所以它的處置損益不計入 “ 投資收益 ” ，同時它也不是非日常經(jīng)營活動，處置損益也不可以計入營業(yè)外收支。 ，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額 “ 公允價值變動損益 ” 在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 60主講人：劉維 【 例題 24租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為 180 000 000元，已計提折舊 20 000 000元，不考慮相關(guān)稅費。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 61主講人：劉維 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 200 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 160 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 20 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 180 000 000 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 62主講人：劉維 【 例題 25其中成本為 70萬元，公允價值變動為 10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬元。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 63主講人：劉維 本題的會計處理： 借：銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 借：其他業(yè)務(wù)成本 80 貸：投資性房地產(chǎn) ―― 成本 70 ―― 公允價值變動 10 借：公允價值變動損益 10 貸：其他業(yè)務(wù)成本 10 注意：這里在計算時不要考慮公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本這個處理，因為題目問的是處置凈收益，上述處理不影響處置凈收益。計算分析題 】 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 2022年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2022年 4月 15日。 2022年4月 15日該寫字樓的公允價值為 470 000 000元。 2022年 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于 2022年 6月以 550 000 000元出售，出售款項已收訖。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 65主講人：劉維 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 2022年 4月 15日 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 470 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000 資本公積 —— 其他資本公積 20 000 000 （ 2） 2022年 12月 31日 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 公允價值變動 10 000 000 貸：公允價值變動損益 10 000 000 （ 3） 2022年 6月，出售時 借：銀行存款 550 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 480 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 —— 成本 470 000 000 —— 寫字樓 —— 公允價值變動 10 000 000 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 66主講人：劉維 將資產(chǎn)性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本： 借：公允價值變動損益 10 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)成本 10 000 000 將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本： 借：資本公積 —— 其他資本公積 20 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)成本 20 000 000 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 67主講人：劉維 本章小結(jié)： 一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和內(nèi)容 要這樣把握三類投資性房地產(chǎn)：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)； 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 68主講人：劉維 二、兩種計量模式及其轉(zhuǎn)換； 成本模式下折舊、攤銷額應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)成本； 成本模式可以向公允價值模式轉(zhuǎn)換（應(yīng)追溯調(diào)整）；公允價值模式不能向成本模式轉(zhuǎn)換。 2022年中級會計師培訓(xùn) 中級財務(wù)會計 70主講人：劉維 四、投資性房地產(chǎn)的處置 通過其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本核算。