舟山市地塊市場(chǎng)潛力研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-05-18 12:43本頁(yè)面
【正文】 因此尚未形成開發(fā)國(guó)內(nèi)外已經(jīng)流行的權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型度假村、時(shí)值度假型酒店等旅游房產(chǎn)的大氣候。但是隨著東方航空房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的東航南沙假日公寓的建成推出，這一市場(chǎng)即開始慢慢地得到了補(bǔ)充。若我公司欲參與意向地塊的開發(fā)，這幾家公司開發(fā)的物業(yè)將是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。東航假日公寓：占地面積25000平方米，總建筑面積19000平方米，綠化率為38%，%。該樓盤依據(jù)市場(chǎng)需要，采取租、售結(jié)合的公寓形式推向市場(chǎng)，并伴以賓館式的物業(yè)管理。銷售起價(jià)為2500元/平方米，最高價(jià)為2700元/平方米。碧海園假日別墅：由朱家尖開發(fā)有限公司開發(fā)。共有21棟別墅，分A、B、C、D、E5中外型呈點(diǎn)式分布，每棟均為750平方米以上的自成一體式綠地院落。據(jù)調(diào)查目前該樓盤僅銷售3套。碧海金沙假日公寓：由舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。共由21棟公寓組成，分A、B、C三個(gè)區(qū)呈點(diǎn)式排列，每棟3至4層，依山傍海，環(huán)境宜人。據(jù)銷售人員介紹目前銷售率在70%左右，銷售起價(jià)為13萬(wàn)元/套，最高價(jià)16萬(wàn)元/套。屬于權(quán)裝修的假日公寓，室內(nèi)配備有電視、雙空調(diào)、熱水器、脫排油煙機(jī)、沙發(fā)、餐桌、席夢(mèng)思等等。該項(xiàng)目位于東沙地段，目前僅僅完成前期市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目勘測(cè)等工作，尚未開工。預(yù)計(jì)將建成一個(gè)在規(guī)模、檔次和配套設(shè)施等各方面均比較高檔的度假村。因此它們的共同賣點(diǎn)是借南沙連綿、碧浪蕩漾的海景；不同之處在于：譬如東航項(xiàng)目主要通過“以租養(yǎng)息”的形式，即業(yè)主可將物業(yè)委托給物業(yè)公司出租，同時(shí)可獲得第一年固定租金5000元，以降低購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)和償還按揭貸款壓力；而宏聯(lián)房產(chǎn)則是以裝修精美的成品房出售，并免費(fèi)贈(zèng)送業(yè)主一套中檔次的家具，這對(duì)舟山市場(chǎng)而言可以說是成品房的首次亮相。其次從購(gòu)房群的分布區(qū)域看：上海和定?？蛻粽?0%以上，而朱家尖本地客戶群僅為4%。一方面在價(jià)位上適合中收入者進(jìn)行雙重投資，既可作自己休閑渡假場(chǎng)所，也可在旅游旺季時(shí)對(duì)外出租，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)的附加值；另一方面，隨著舟山“大島建，小島遷”城市化步驟的加速，本地居民大都選擇沈家門或定海城區(qū)，愿意在本島購(gòu)房的人數(shù)所占比例較小，朱家尖的市場(chǎng)份額極為有限。因此對(duì)于價(jià)格定位在每套220萬(wàn)元以上碧海園項(xiàng)目，其銷售業(yè)績(jī)的低下也就不足為奇了。朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠根據(jù)朱家尖有關(guān)部門規(guī)定，對(duì)于新建的旅游設(shè)施、旅游景點(diǎn)項(xiàng)目、旅游商品定點(diǎn)企業(yè)和旅游商品專業(yè)市場(chǎng)，實(shí)行以下優(yōu)惠政策：項(xiàng)目建設(shè)土地出讓金，按應(yīng)繳區(qū)和鎮(zhèn)部分凈出讓金的50%繳納；項(xiàng)目建設(shè)的建筑營(yíng)業(yè)稅，在按規(guī)定繳納后，返回50%給建設(shè)單位；對(duì)投資興辦旅游項(xiàng)目和設(shè)施，其城鎮(zhèn)配套設(shè)施費(fèi)減半收??；投資者整體購(gòu)買旅游資源或景區(qū)的，給予一次性優(yōu)惠，具體價(jià)格協(xié)商確定；按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)得意”的原則，對(duì)引進(jìn)區(qū)外資金開發(fā)旅游項(xiàng)目的，%給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)等等。項(xiàng)目地塊地理概況意向地塊（東沙10地塊）位于朱家尖島的東南角，即規(guī)劃中的金沙休閑旅游區(qū)，現(xiàn)地塊內(nèi)為山林，地勢(shì)較為平坦，視野也很寬闊，距朱家尖中心帶（大同岙）約2公里，東面正對(duì)海天臺(tái)賓館。但是該區(qū)域是旅游景點(diǎn)集中地，對(duì)望情人島，近擁十里金沙景區(qū)，西鄰南沙賓館群（主要包括：香溢賓館、寶鋼夢(mèng)園、淡風(fēng)林、南和山莊及上海外經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心——金沙渡假村），在旅游旺季應(yīng)該是朱家尖島人氣最為旺盛的區(qū)域。與該地塊同處于東沙旅游度假大區(qū)域內(nèi)的其他9個(gè)地塊目前也正在招資招商之中。其中包括各類度假別墅區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)，共同組成了東沙旅游休閑度假區(qū)。這種優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：地塊占地面積相對(duì)較大，一旦開發(fā)成功，能夠具有一定的規(guī)模性；地塊地勢(shì)相對(duì)較高，比較符合旅游房產(chǎn)的觀景功能；地塊與商業(yè)服務(wù)中心區(qū)、旅游景區(qū)和村民安置區(qū)在地理位置上相近但仍有一定距離，既便于游客的出行旅游，又有利于游客的室內(nèi)休養(yǎng)；地塊與海天臺(tái)賓館、金沙度假村等檔次相對(duì)較高的旅游物業(yè)最為接近，這不僅有利于聚集人氣更有利于形成品位的高尚。景觀系數(shù)：雖然面臨情人島景區(qū)和十里金沙景區(qū)，但是從目前情況來(lái)看，在地塊內(nèi)四處觀望仍然顯得不夠爽心悅目，而且海天臺(tái)賓館在一定程度上阻擋了意向地塊的觀景視線?？偟恼f來(lái)，意向地塊目前正需要投資者進(jìn)行大力開發(fā)，已經(jīng)具備了旅游房產(chǎn)開發(fā)的先天條件，而且隨著有關(guān)部門對(duì)該地塊大力開發(fā)的重視，隨著整個(gè)東沙旅游度假區(qū)的全盤啟動(dòng)，該地塊將顯得越來(lái)越成熟。有利形勢(shì)全國(guó)旅游大環(huán)境已經(jīng)形成，政府各級(jí)部門必將大力扶持該產(chǎn)業(yè)。而且在城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要中已經(jīng)將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。朱家尖旅游資源豐富，而且開發(fā)程度相對(duì)滯后，這種滯后狀態(tài)不僅使得生態(tài)和環(huán)境均未受到大的破壞，而且能夠便于在日后的開發(fā)中提供充分的資源條件，便于突現(xiàn)后續(xù)開發(fā)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。目前朱家尖國(guó)內(nèi)外比較流行的旅游房產(chǎn)市場(chǎng)仍是一片空白。交通在海島型旅游開發(fā)建設(shè)中尚未得到徹底解決。投資回報(bào)期相對(duì)比較漫長(zhǎng)，容易造成資源閑置和投資風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)形式上，我們認(rèn)為可以開發(fā)比如產(chǎn)權(quán)式酒店、時(shí)權(quán)式酒店或會(huì)議商務(wù)中心等國(guó)內(nèi)外正流行的旅游房產(chǎn)，以來(lái)來(lái)填補(bǔ)朱家尖島乃至整個(gè)舟山是該一市場(chǎng)的空白。在合作方式上，我們認(rèn)為應(yīng)該在以適度參股形式的同時(shí)，利用我公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的物業(yè)管理介入開發(fā)經(jīng)營(yíng)，這樣不僅可以規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，也可以合理地盤活和優(yōu)化公司現(xiàn)有的各種資源。附錄表1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。白山烏石塘南沙情人島里沙合計(jì)1993539454814857632001592751994635106040779690002036071995990729443311532600308831199692920811121165390029057119977641265708106283002484031998693156083610565515053025085919997896082240262661352300459091200073328827962130222254338663955552001年8月5882274060144970223673380303599合計(jì)66583464974012017789519372462619791表4：客房總數(shù)在50間以上的賓館詳
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