【正文】 第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第五章　項(xiàng)目場址與建設(shè)條件第一節(jié)　項(xiàng)目場址本項(xiàng)目場址所在地：內(nèi)蒙古XX市，占地面積500畝（預(yù)留地200畝）?？?cè)丝?20萬人轄昆都倫區(qū)、青山區(qū) 、東河區(qū)、郊區(qū) 、石拐礦區(qū)、白云礦區(qū)、土默特右旗、固陽縣XX地區(qū)生產(chǎn)總值2006年跨越1000億元大關(guān)，成為自治區(qū)第一個(gè)進(jìn)入全國千億元級行列的城市，預(yù)計(jì)2007年將達(dá)到1280億元左右，；人均生產(chǎn)總值將達(dá)到6500美元以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到420億元左右。XX稀土高新區(qū)官方網(wǎng)站 　　　 XX鋼鐵（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡稱“包鋼”），具有年產(chǎn)鋼、鐵各500萬噸、鋼材350萬噸以上的生產(chǎn)能力，可生產(chǎn)重軌、大型工槽鋼、無縫管、熱軋薄板、帶鋼、焊管、高速線材、普速線材、棒材等55個(gè)品種1112個(gè)規(guī)格的鋼鐵產(chǎn)品。2003年包鋼實(shí)現(xiàn)銷售收入140億元。 目前該公司正積極籌備新上精鋁項(xiàng)目、恢復(fù)鋁型材生產(chǎn)。銅冶煉加工項(xiàng)目已取得重大進(jìn)展，這給XX有色金屬工業(yè)今后的強(qiáng)勁發(fā)展創(chuàng)造了極好的條件?；ぃ夯瘜W(xué)工業(yè)，主要是核化工和基礎(chǔ)化工，在XX具有相當(dāng)規(guī)模和雄厚基礎(chǔ)。2003年建成重水堆核電站燃料元件生產(chǎn)線，向秦山核電站供貨，入堆情況良好。明天科技股份有限公司的電石、聚氯乙烯樹脂、苯酚、硫酸、鹽酸、燒堿、液氯、無水氟化氫、氟化鋁、冰晶石、亞硫酸納等產(chǎn)品，在國內(nèi)外市場上都有一定名氣。 其中XX晶牛浮法玻璃是目前中國最大的燃煤浮法玻璃生產(chǎn)線，年產(chǎn)量為260萬重量箱（4條生產(chǎn)線）。 XX市擁有一電廠、二電廠、三電廠等三家大型火電廠，不僅充分供給市內(nèi)用電而且電力遠(yuǎn)輸北京河北，支援華北電力。重型汽車：重型汽車制造業(yè)，是上個(gè)世紀(jì)八九十年代在機(jī)械制造工業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。前者生產(chǎn)8噸到20噸的20種奔馳車型，后者生產(chǎn)23噸到100噸的7種特雷克斯車型。2003年，北方重型汽車股份公司又與德國特雷克斯阿特拉斯公司達(dá)成合作，新建阿特拉斯工程機(jī)械有限公司，項(xiàng)目投產(chǎn)后將具有年產(chǎn)2000臺液壓工程車輛的能力。工程機(jī)械：XX機(jī)械制造工業(yè)實(shí)力雄厚。內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團(tuán)有限公司，近年來圍繞民用特殊鋼及加工產(chǎn)品、改裝車輛、裝備機(jī)械、鐵路用品四大民品系列進(jìn)行開發(fā)，取得顯著成績。 華資實(shí)業(yè)集團(tuán)草原糖業(yè)公司，是我國最大的甜菜制糖企業(yè)，草原牌白砂糖、綿白糖、幼砂糖久負(fù)盛名。正北食品有限公司生產(chǎn)的正北牌系列飲品，駱駝酒業(yè)公司生產(chǎn)的駱駝牌、峰牌系列白酒，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政府正式認(rèn)定的“內(nèi)蒙古名牌”產(chǎn)品。隨著全國知名乳品企業(yè)蒙牛、伊利相繼落戶XX，XX將進(jìn)一步加快食品、飲品工業(yè)發(fā)展，努力建成區(qū)域性的綠色產(chǎn)業(yè)基地。第一節(jié) 物流中心的選擇及定位中國目前物流企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上有所欠缺，無法滿足市場個(gè)性化需求。我國應(yīng)通過采取新型的物流管理模式和技術(shù)手段，改變目前市場混亂的狀況，制定符合中國國情的物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié) 主要物流設(shè)備設(shè)施物流園區(qū)的設(shè)施主要包括庫內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等。物流設(shè)備總體構(gòu)成：配送中心物流設(shè)施★主存儲(chǔ)區(qū)：冷凍設(shè)備、重型貨架★緩沖區(qū)：暫存貨架和平庫★揀選：配貨區(qū)、流動(dòng)貨架、輕型貨架★出貨：配載區(qū)、輕型貨架★加工區(qū)：分裝、貼碼★站臺輸送設(shè)備以高頻單件揀選為主的流動(dòng)貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流動(dòng)貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為傳送帶；揀選過程結(jié)束后，形成的指向門店的貨箱分流采用自動(dòng)分揀設(shè)備。第三節(jié) 物流中心經(jīng)營及管理策略一、經(jīng)營策略公司以冷藏中心為依托，建立批發(fā)展示中心、配送中心和食品加工中心，通過對物流平臺的建設(shè)，整合第三方物流資源，建立第四方物流運(yùn)營模式。二、管理策略為了提高管理效率，降低運(yùn)營成本，不但要建立完善的服務(wù)體系，還必須采取以下措施：堅(jiān)持品牌經(jīng)營，產(chǎn)品（服務(wù)）經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合的系統(tǒng)經(jīng)營模式；企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與員工、供應(yīng)商、經(jīng)營商的目標(biāo)充分結(jié)合，使雙方共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏；建立和完善物流網(wǎng)絡(luò)，對貨物進(jìn)行實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤和信息自動(dòng)處理，及時(shí)響應(yīng)客戶需求；組建客戶俱樂部，為公司提供一個(gè)穩(wěn)定的客戶群。除總經(jīng)理、行政中心總監(jiān)及配送中心所有員工外，任何人未經(jīng)總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，不得進(jìn)入物流配送中心庫房。推選配送合理化，通過采用專業(yè)設(shè)備、設(shè)施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復(fù)雜程度及難度。推行準(zhǔn)時(shí)配送系統(tǒng)。配送做到了準(zhǔn)時(shí)，用戶才有資源把握，可以放心地實(shí)施低庫存或零庫存，可以有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作。良好的儲(chǔ)存策略可以減少出入庫移動(dòng)的距離、縮短作業(yè)時(shí)間，甚至能夠充分利用儲(chǔ)存空間，本項(xiàng)目擬采用分類儲(chǔ)放。儲(chǔ)區(qū)安排要考慮物品尺寸及重量。第四節(jié)　技術(shù)設(shè)備一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計(jì)信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，擬與物流配送中心信息系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建設(shè)。前臺POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時(shí)跟蹤銷售的最新動(dòng)態(tài)。 第七章 工程技術(shù)方案 第七章　工程技術(shù)方案第一節(jié)　總體設(shè)計(jì)概況本項(xiàng)目是建設(shè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的農(nóng)副產(chǎn)品物流園。　　 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 第八章　環(huán)境保護(hù)與安全根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！　　? 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成員 第九章　組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成員第一節(jié)　組織機(jī)構(gòu)本著機(jī)構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。公司實(shí)行公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。第二節(jié)　勞動(dòng)定員及培訓(xùn)本項(xiàng)目計(jì)劃勞動(dòng)定員為1800人?！　　? 第十章 投資估算及資金籌措 第十章　投資估算及資金籌措第一節(jié)　投資估算根據(jù)國家概算指標(biāo)及XX市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。二、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資8億元人民幣，包括工程及設(shè)備費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表10－1。26冷藏中心萬m178。2批發(fā)展示中心萬m178。8輔助配套設(shè)施用房萬m178。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，包括倉儲(chǔ)及配送、辦公等用房。；（2）批發(fā)展示中心面積8萬m178。；（4）食品加工園面積8萬m178。；（6）集中及分散綠化，178。1冷凍機(jī)房m178。8003泵房m178。10005發(fā)電機(jī)房m178。80007餐飲娛樂設(shè)施m178。16200二其它1多功能廣場m178。80040個(gè)停車位**小計(jì)3800五、投資估算說明根據(jù)工程建設(shè)方案，本項(xiàng)目需新建物流配送中心建筑面積約2萬m178。；批發(fā)展示中心8萬m178。；冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等輔助配套設(shè)施用房4萬m178。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米130元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的12%估算。土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積500畝。本項(xiàng)目電增容5000KVA，供電貼費(fèi)按300元/KVA估算；水增容費(fèi)按Dn300計(jì)，需水增容費(fèi)240萬元。計(jì)取。計(jì)算。計(jì)算。計(jì)算。計(jì)算。計(jì)算。1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、%估算。1%估算。六、固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金投資總額構(gòu)成，其中：，%；工程建設(shè)其它費(fèi)用2600萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的4%。本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算。本項(xiàng)目投資的資金來源有：。 第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) 第十一章　財(cái)務(wù)評價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)確定計(jì)算期為11年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營期10年。一、營業(yè)額估算2007年，XX市區(qū)人口220多萬人，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)420億元，食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）為34. 4%。其中，農(nóng)副產(chǎn)品銷售占所有食品總額的50%，即約有114億元的市場規(guī)模。在XX市周邊200公里的輻射范圍內(nèi)，有周邊200公里左右,大概范圍:有XXXX、鄂爾多斯、焦作、烏海、白云鄂博、二連浩特等城市及山西、陜西、河北、北京的部分地區(qū)覆蓋圈，按照1：2的比例擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)覆蓋，該項(xiàng)目每年的營業(yè)額交易額約達(dá)到108億元。估算可知本項(xiàng)目正常年庫房倉儲(chǔ)收入為2897萬元。配送業(yè)務(wù)收入本項(xiàng)目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為哈爾濱市區(qū)，長途配送主要考慮周邊輻射，平均半徑以160公里計(jì)算。本項(xiàng)目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計(jì)為2949萬元。食品加工配送區(qū)本項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，建成試營業(yè)之后，主要營業(yè)收入在廠房的出租和管理，178。項(xiàng)目在正常運(yùn)營年的主營業(yè)務(wù)收入約為21000萬元?！　〉诙?jié)　總成本費(fèi)用估算一、成本費(fèi)用估算范圍本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括運(yùn)營成本、外購燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。二、成本費(fèi)用估算依據(jù)外購燃料、動(dòng)力費(fèi)用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。職工工資及福利項(xiàng)目投入營業(yè)后預(yù)計(jì)定員1800人，其中配送中心職工為150人、批發(fā)交易中心職工為200人。折舊、攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計(jì)算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為4%。維修費(fèi)用維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的10%估算。銷售費(fèi)用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測算。三、總成本費(fèi)用構(gòu)成本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為5321萬元。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金。計(jì)算求得結(jié)果見表111。第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析一、盈虧平衡分析投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以項(xiàng)目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其公式為：BEP=年固定成本/[營業(yè)收入可變成本銷售（營業(yè)）稅金]100%經(jīng)測算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。二、項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在設(shè)定的財(cái)務(wù)條件下進(jìn)行的，為了考察項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力，本評價(jià)對影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的項(xiàng)目投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素在177。 結(jié)果表明：運(yùn)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資對本項(xiàng)目影響均較大。 第十二章 政策需求第十二章 政策需求XXXX物流集團(tuán)有限公司投資8億元，建設(shè)占地500畝的XX林海農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園是集現(xiàn)代化商品流轉(zhuǎn)和交易為一體的物流中心項(xiàng)目，對促進(jìn)XX市乃至內(nèi)蒙古自治區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。項(xiàng)目進(jìn)入正常營運(yùn)年，將每年為當(dāng)?shù)貛矶愂占s34億元，并解決約2萬就業(yè)人口，同時(shí)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，繁榮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)和服務(wù)業(yè)。表121 優(yōu)惠政策一覽表類別具體內(nèi)容項(xiàng)目用地該項(xiàng)目需商業(yè)建設(shè)用地500畝，請政府予以免費(fèi)提供稅費(fèi)減免給予新企業(yè)享受“五免五減半”的稅費(fèi)優(yōu)惠政策公共配套設(shè)施向新企業(yè)提供完整的“六通一平”公共配套設(shè)施行政管理對新企業(yè)給予扎口式管理和掛牌重點(diǎn)保護(hù)配套資金給予新企業(yè)固定投資10%專項(xiàng)資金扶持