【正文】 發(fā)現(xiàn)，中大型戶型在葉縣受到青睞，大部分消費(fèi)者愿意購買120—140平方米的住房，同時，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場流行趨勢，戶型中加入大落地窗，非封閉式生活陽臺，最好能設(shè)計(jì)出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動線設(shè)計(jì)科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實(shí)用性最強(qiáng)等方面。本項(xiàng)目在文化路的臨街面是本項(xiàng)目唯一有底商的臨街面，長度約為100米左右，在此處應(yīng)設(shè)置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，進(jìn)行租賃及銷售?？蓸O大的提高本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。（四）、項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時考慮到市場因素，多層最終均價(jià)應(yīng)控制在790元/㎡左右， 第三部分 【盛世名城】營銷推廣策略一、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造（一）、整盤概念的指導(dǎo)意義項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義：；； ；；。高檔社區(qū)的典范”的主體概念進(jìn)行細(xì)化和深入，刻意營造居住氛圍與居住環(huán)境。產(chǎn)品主題現(xiàn)代的休閑的盛世風(fēng)情——品質(zhì)人文生活館——形象口號：一座名城一個盛世 小城鎮(zhèn)的價(jià)格身份的象征三、推廣思路（一）、終極推廣目標(biāo)：創(chuàng)造葉縣第一明星樓盤創(chuàng)造葉縣銷售明星樓盤創(chuàng)造葉縣品牌明星樓盤提高產(chǎn)品的市場最大有效占有率幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高價(jià)值打造三得利在葉縣地區(qū)的品牌區(qū)域人文正確的產(chǎn)品定位amp。因此，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)目成為葉縣樓市的焦點(diǎn)，成為樓市的代表 。（二）、推廣銷售策略 由于項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境缺乏在售的高品質(zhì)商品房樓盤，本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了這一真空地帶，供求現(xiàn)狀的稀缺性使得本項(xiàng)目具有很大的吸引力。2建議在開盤前排號認(rèn)購時，營造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群的購房熱情，以達(dá)到于項(xiàng)目正式開盤前完成簽約客戶儲備，指導(dǎo)項(xiàng)目順利開盤。2在定價(jià)策略上鑒于本項(xiàng)目在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設(shè)施不能完善呈現(xiàn)。2盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項(xiàng)目知名度和追捧效應(yīng)。1推出【盛世名城】改變?nèi)藗儗θ~縣居住劣勢環(huán)境印象。（二）、銷售目標(biāo)：2總目標(biāo)：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計(jì)劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭銷售產(chǎn)值最大化。125%—55%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目樹立葉縣居住新形象為主要任務(wù)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，主推主力戶型，小區(qū)智能化管理，拉動消費(fèi)熱潮，形成搶購態(tài)勢。 180%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。2整體策略概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃理念+居住理念1 產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識+銷售信息 2 形成購買欲望，產(chǎn)生初次購買行為+居住概念信息傳遞3 堅(jiān)定購買決心，肯定初次購買行為，產(chǎn)生二次購買行為。以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention ——引起注意Interesting ——產(chǎn)生興趣Desire ——引發(fā)欲望Action ——促使購買行為 Satisfaction——達(dá)到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。營銷重點(diǎn)分析強(qiáng)調(diào)社區(qū)化居住體系。強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的稀缺性。突出人性化的物業(yè)管理。而且，葉縣目前沒有房地產(chǎn)專門節(jié)目，說明電視這一媒體對樓市的介入深度有限，實(shí)際操作能力不夠，但可以選擇優(yōu)秀的電視劇冠名播出（葉縣縣各相關(guān)部門或合作單位為本項(xiàng)目點(diǎn)播優(yōu)秀電視劇），可以收到較好的傳播效果。2戶外廣告：戶外廣告在葉縣這種規(guī)模不大、人口流向相對集中的城市具有巨大的影響。同時，迎賓大道、許南路等也可以適當(dāng)投放廣告，擴(kuò)大宣傳。3車身POP廣告：車身POP廣告（不干膠制作）在葉縣不是很普遍，訴求力有限，在消費(fèi)者心目中的影響深度有限；但與消費(fèi)者接觸廣，接觸頻率較高，制作及租賃費(fèi)用較實(shí)惠，可以適當(dāng)考慮。)優(yōu)點(diǎn)：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發(fā)方式靈活多樣缺點(diǎn)：人員派發(fā)等主要派發(fā)方式易引起消費(fèi)者反感，甚至與市政管理法規(guī)相抵觸。涉及部門市場營銷部、綜合管理部、工程部所需道具橫幅、路邊廣告、平面示意圖、鳥瞰圖等道具2 活動名稱：“盛世名城”動工儀式 活動時間2005年7月下旬（待定）活動地點(diǎn)工地現(xiàn)場活動目的開始正式的內(nèi)部認(rèn)購，制造現(xiàn)場的熱賣氣氛?；顒有问匠楹?，選出部分幸運(yùn)業(yè)主活動內(nèi)容歡慶儀式涉及部門市場營銷部、物業(yè)部、綜合管理部 八、階段性營銷計(jì)劃：內(nèi)部認(rèn)購期（）階段工作重點(diǎn)：（1）塑造企業(yè)品牌形象，建立市場影響力和美譽(yù)度（2）通過以前的認(rèn)購客戶和社會關(guān)系客戶，建立基礎(chǔ)客戶網(wǎng)群主訴求點(diǎn)：品牌形象（公司品牌、產(chǎn)品品牌）廣告語：省級的開發(fā)商、省級的住宅小區(qū) 全程優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，為您提供保姆式家居服務(wù)媒體配合，廣告策略指導(dǎo)思想（1）路牌廣告、戶外廣告的投放（2）口碑的宣傳（3）電視廣告的運(yùn)用 銷售目標(biāo)：主要建立認(rèn)購客戶和內(nèi)部關(guān)系客戶。其中廣告推廣費(fèi)用占50%（）公關(guān)活動費(fèi)用占30%（）銷售道具費(fèi)用占20%（）盛世名城動工典禮方案一、 主題：盛世名城動工典禮二、 活動內(nèi)容 時 間：2005年7月15日 地 點(diǎn)：工地現(xiàn)場 參加人員：三得利房地產(chǎn)公司全體人員、平頂山市領(lǐng)導(dǎo)、葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、縣各職能部門的領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體 擬邀請新聞單位：平頂山電視臺、葉縣電視臺三、 活動構(gòu)思 整體氣氛布置整個儀式現(xiàn)場將配合盛世名城動工典禮的熱烈喜慶與莊重氣氛為基調(diào)，在小區(qū)入口處布置4個空飄懸掛空中作呼應(yīng)，并輸出盛世名城正式動工的信息。 迎賓區(qū)地點(diǎn)： 小區(qū)入口主干道布置內(nèi)容：入口主干道插滿彩旗、在周邊建筑物上掛懸飄條幅： 誠信企業(yè)傾心打造太平盛世 葉縣名流歡聚同享榮耀生活儀式區(qū)地點(diǎn)：工地現(xiàn)場內(nèi)容：盛世名城動工典禮及現(xiàn)場嘉賓布置（1）現(xiàn)場場地平整、鋪砂，搭設(shè)典禮臺（2）盛世名城動工典禮橫幅內(nèi)容：文字“盛世名城動工典禮” 顏色：紅底白字（3）充氣拱門一個 （內(nèi)容同一）（4）動工典禮現(xiàn)場根據(jù)現(xiàn)場情況考慮掛幾個飄懸，文字：“熱烈祝賀盛世名城動工典禮順利舉行”或“熱烈歡迎參加盛世名城動工典禮”（5）嘉賓席布置臺上：長桌，鋪紅布，椅子10把臺下：椅子30把四、程序設(shè)置奏前奏樂、老年秧歌隊(duì)扭秧歌、迎賓開始 ——8：00主持人宣布平頂山市葉縣盛世名城動工典禮現(xiàn)在開始 ——8：36主持人介紹參加典禮的嘉賓 ——8：37 平頂山市領(lǐng)導(dǎo)致詞 ——8：40 葉縣領(lǐng)導(dǎo)致詞 ——8：45 物業(yè)代表致詞 ——8：50 鄭州三得利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理致辭 ——9：00 請市縣領(lǐng)導(dǎo)及公司領(lǐng)導(dǎo)為工程動第一鏟土、奏樂（扭秧歌） ——9：08 主持人宣布平頂山市葉縣盛世名城動工典禮到此結(jié)束（奏樂、扭秧歌） ——9：10 五、道具及費(fèi)用預(yù)算 橫幅：7元*10米*2條=140元飄懸：7元*8條*10米=560元空飄氣球：400元*2個=800元彩旗：100幅 *5元=500元充氣拱門：1個*500元=500元鐵鏟：10把*7元/把= 70元胸花：3元*30朵=90元臺子搭建及場地平整：600元桌椅租賃：300元樂隊(duì)（帶禮儀）：600元秧歌隊(duì)：600元餐飲：3000元紀(jì)念品：1000份*2元=2000元禮品：5000元礦泉水：20箱*13元/箱=260元不可預(yù)見費(fèi)：5000元合計(jì)費(fèi)用：20000元