【正文】 大約在 1,200～1,500 萬㎡左右?！?糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場寵兒?！?經(jīng)濟(jì)適用戶型 100～150㎡成為市場需求主流。34 / 161競爭對手分析2競爭項目概況21直接競爭項目211直接競爭項目概述2022 年北京市新上市住宅項目 156 個，其中東部地區(qū)達(dá)到 53 個。北京奧林匹克花園直接競爭項目情況一覽表項目名稱 項目位置總建筑面積（萬㎡）入住時間 價 格 （元/㎡） 裝修 情況 綠化率 容積率 產(chǎn)品類型物業(yè)費（元/㎡/月）萬科青青 家園朝陽區(qū)豆各莊（京沈高速路白鹿收費站）29一期：已入住 二期：板樓起價3900，均價4500，townhouse 均價 6000毛坯房/精裝修% 45 層板樓/townhouse珠江國際城 通州區(qū)永順鎮(zhèn) 100 均價 5000 精裝修 40% 板樓/townhouse金地格林小鎮(zhèn)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天寶中街 2號Townhouse： 板樓：板樓均價4500，towmhouse毛坯房 % 板樓/townhouse（帶電35 / 161 均價 6000 梯）朝陽新城“東壩邊緣集團(tuán)”南側(cè) 統(tǒng)一價：3310毛坯房　　 板樓 項目名稱 項目位置總建筑面積（萬㎡）入住時間價 格 （元/㎡）裝修 情況綠化率 容積率 產(chǎn)品類型物業(yè)費（元/㎡/月）炫特區(qū) 東四環(huán)外石佛營 30 均價 5600精裝修帶家電%　 板樓/塔樓MINI 閣調(diào)南距姚家園路200 米15 起價 3708，均價 4150廚衛(wèi) 初裝30 板樓/塔樓板 塔 珠江綠洲朝陽區(qū)京通高速路高碑店出口東1800 米30 均價 5780 精裝修 60% 塔樓 世外桃園朝陽區(qū)楊閘環(huán)島往東 2 公里法管學(xué)院對面4 均價 2980 精裝修 30% 板樓 珠江羅馬嘉園朝陽甘露園北里甲 1 號 41 均價 7000 精裝修　3板樓、塔樓36 / 161直 接 競 爭 項 目 價 格 比 較 圖528047005150450045004300415033102680600001000202230004000500060007000世 外桃 園朝 陽新 城MINI閣 調(diào)萬 科青 青家 園金 地格 林小 鎮(zhèn)珠 江國 際城北 京奧 林匹 克花 園 炫 特 區(qū) 珠 江 綠 洲珠 江羅 馬嘉 園均 價 （ 元 /平 米 ）211直接競爭項目 SWOT 分析萬科青青家園項目概況萬科青青家園是北京萬科繼萬科城市花園、萬科星園之后，在北京開發(fā)的第三個項目；位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅 14 公里，離東四環(huán) 7 公里，驅(qū)車 15 分鐘即可到達(dá)，并通有直達(dá)公交車，交通極為方便；占地面積 25 萬㎡，總建筑面積 29 萬㎡，容積率僅為 ，基本上是 4 至 5 層的住宅，首層住戶都擁有私家花園，并通過層層退臺的方式，令幾乎樓上每一家都擁有私家露臺；分三期開發(fā)，一期發(fā)售 733 套，銷售率達(dá)到 97%，現(xiàn)已入住，二期正在發(fā)售中。②交通便利：開車可走免費的高速，公交 363 路（至四惠）現(xiàn)已開通至小區(qū)門口。37 / 161劣勢①市政配套不完善：目前周邊比較荒涼，配套設(shè)施較少，要靠小區(qū)自己興建。機(jī)會① 一期業(yè)主已經(jīng)順利入住，初具規(guī)模，周邊暫無已形成規(guī)模的競爭樓盤。威脅位于青青家園西邊的京城雅居（起價 4430 元/㎡）剛剛推出，產(chǎn)品為Townhouse 和 6 層帶電梯公寓，將在 2022 年 12 月入住，此項目使青青家園二期、三期銷售面臨較大競爭壓力。優(yōu)勢①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢：珠江合生聯(lián)手，已在北京投資開發(fā) 5 個樓盤，具有較高的知名度。劣勢①位置距離市中心較遠(yuǎn)。機(jī)會 通州區(qū)缺乏高檔項目，國際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計加上珠江的品38 / 161牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺，能給業(yè)主營造一定的心理優(yōu)勢，吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。金地格林小鎮(zhèn)項目概況金地格林小鎮(zhèn)是亦莊地區(qū)的代表樓盤，也是亦莊地區(qū)銷售狀況最好的樓盤；由 townhouse 和板樓組成，板樓均價 4500 元/㎡；townhouse 最初的均價為6100 元/㎡，后來漲到 6900 元/㎡，現(xiàn)已全部售出；目前銷售率已達(dá)在售樓盤的 80%，2022 年總銷售額超過 5 億元人民幣。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開發(fā)的熱點區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場館都具備，有多條公交車線路直達(dá)小區(qū)：7273329294小 1小 35。劣勢①格林小鎮(zhèn)均價 4500 元/㎡，雖然低于奧園，但并不具備價格優(yōu)勢，奧園5150 元/㎡包含了精裝修和中央空調(diào)，是毛坯房，如果加上裝修費用，價格基39 / 161本與奧園持平。機(jī)會五環(huán)路的開通、輕軌鐵路與地鐵 5 號線的連通將會使亦莊的交通大為改善，樓盤升值潛力較大。朝陽新城項目概況朝陽新城是距離奧園最近的一個樓盤，位于東壩邊緣集團(tuán)的南部，總占地面積 公頃，總建筑面積 萬㎡，是北京金隅集團(tuán)在東壩開發(fā)的大型經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，已具備供電、上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。價格暫定為統(tǒng)一價 3310 元/㎡，不分樓層，不分朝向，預(yù)計在 2022 年 5 月 30 日正式網(wǎng)上認(rèn)購。劣勢 ①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。機(jī)會 在東壩目前沒有同等價位的競爭樓盤。40 / 161②隨著東壩地區(qū)的逐步開發(fā)，周邊將會出現(xiàn)較低價位的競爭對手，如附近MiNi 閣調(diào)即將推出。自 1 月 25 日開始接受 10 號 11 號樓排號認(rèn)購，截至 2 月 18 日，已有 2100 組客戶排號，從 2 月 19 日開始推出 9 號 11 號樓的排號。此項目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶群不同，產(chǎn)品類型也不同，因此對奧園的銷售狀況不會造成太大影響。②價格優(yōu)勢：房款單價不低，但總價低，首付和月還款壓力小，對首次置業(yè)的青年白領(lǐng)和投資型買家都非常有吸引力。41 / 161對于追求生活居住品質(zhì)的人來說，不適合此樓盤。威脅 目前此樓盤的認(rèn)購者多為炒家，炒號現(xiàn)象嚴(yán)重，如不加強(qiáng)控制，可能會使真正想買的人望而卻步。優(yōu)勢15 萬㎡的社區(qū)配有 6000㎡的會所，社區(qū)內(nèi)服務(wù)項目較多，彌補(bǔ)市政配套的不足。② 開發(fā)商是北京富利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，缺乏知名度。機(jī)會 戶型設(shè)計較多，面積上跨度大，客戶有較大選擇余地。42 / 161珠江綠洲項目概況珠江綠洲自 2022 年初推出，位于朝陽區(qū)京通高速路南側(cè)，交通便捷，占地面積 25 公頃，總建筑面積 萬㎡，戶型以兩居、三居為主，面積在 100 至140㎡。優(yōu)勢①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢②區(qū)位優(yōu)勢：位于朝陽區(qū)京通高速路高碑店出口東 800 米，南部緊鄰京航運河起點通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國唯一一所專業(yè)傳媒大學(xué)——北京廣播學(xué)院及聲明顯赫的專業(yè)外語大學(xué)——北京第二外國語學(xué)院。劣勢 在京通快速路沿線屬于價位較高的樓盤機(jī)會 五環(huán)路的開通使珠江綠洲的交通更為便捷威脅 ①京通快速路沿線可供開發(fā)的區(qū)域還較多，未來會出現(xiàn)較多的競爭對手世外桃園項目概況世外桃園把“挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房”作為其廣告語，該項目位于朝陽路東端（楊閘環(huán)島往東 2 公里） ，6 層板樓奉送全套精裝修，均價 2980 元/㎡。優(yōu)勢 極具誘惑力的價格優(yōu)勢。②市政配套不完善，無市政供水。機(jī)會 周邊無同等底價位的競爭樓盤。43 / 161珠江羅馬嘉園項目概況珠江羅馬嘉園定位為 CBD 內(nèi)管理精英的第一居所，41 萬㎡的意大利風(fēng)格建筑，塔樓板樓結(jié)合，均價 7000 元/㎡，送精裝修，裝修風(fēng)格氣派華麗；整個社區(qū)占地 21 公頃，園林、街道將社區(qū)分為獨立的四個分區(qū)，每個區(qū)都擁有自己的特色，或運動或藝術(shù)或陽光或繁華，每個分區(qū)擁有獨立的生活空間，全部用精雕細(xì)琢的高檔建材，從各個細(xì)節(jié)多角度詮釋純正的意大利生活。機(jī)會隨著朝陽北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階層。21間接競爭項目分析本研究報告將朝陽路沿線的部分中檔住宅以及亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的低密度項目界定為主要間接競爭項目，將其他 6000 元/㎡以下的精裝項目和綠化隔離帶項目界定為次要間接競爭項目。500 萬㎡的寫字樓和中央電視臺、北京電視臺的遷入，預(yù)示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問題。從國外的情況看，商務(wù)區(qū)內(nèi)居住人數(shù)是工作人數(shù)的十分之一左右。沿線項目銷售供應(yīng)量達(dá)數(shù)百萬平方米，遠(yuǎn)洋天地、興隆家園、晨光家園、青年路小區(qū)都是規(guī)模在 60 萬平方米以上的大盤，高檔樓盤有朝陽園Ⅱ（12 萬平米） 、珠江羅馬嘉園（41 萬平方米）。粗裝修 2022 年 12月 4700麗景馨居 朝陽區(qū)甘露 園 5 塔樓一居 6兩居85～10三居122粗裝修 2022 年 12月 4700甘露晴苑 朝陽區(qū)甘露 園 4 塔樓 一居 6兩居83～8三居 104 粗裝修 2022 年 10月 4600興隆家園 朝陽區(qū)青年 路 60 塔樓、多 層一居 7兩居 77～8三居 108。廚衛(wèi)精裝 2022 年 4月 4500美然動力街區(qū)朝陽區(qū)定福莊 30板樓、多層以小面積三居和兩居為主，具體面積未定毛坯房（精裝修選配）2022 年底 4080 （毛坯房）柏林愛樂 朝陽區(qū)管莊 60 板樓一居 56～6居 125～15四居 17另有頂層復(fù)式。晨光家園：住總集團(tuán)開發(fā)的東部大型項目，全部小戶型設(shè)計為消費能力和家庭結(jié)構(gòu)有限的家庭提供了良好的選擇，整體接近現(xiàn)房時開始發(fā)售體現(xiàn)開發(fā)商強(qiáng)大實力，未來建成后將可以提供完善的區(qū)內(nèi)配套供業(yè)主使用。甘露家園：規(guī)模有限限制了該項目檔次的提高，但較低的價格成為吸引消費者的最大買點，但是目前該項目面臨的入住推遲勢必影響項目的信譽(yù)度。甘露晴苑：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售和低于整體市場的價格成為該項目吸引消費者的最大買點之一，由于整體小區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成避免未來入住業(yè)主后受到施工干擾。美然動力街區(qū)：小區(qū)建筑設(shè)計突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，張揚(yáng)獨特的外立面造型對客戶十分有吸引力，配合運動主題設(shè)計的園林顯得精巧而實用，總體來說戶型多樣化，面積偏小，但功能設(shè)計較為合理。位置相對來說較遠(yuǎn)，項目距離主路有一段距離。格康進(jìn)行建筑設(shè)計，整體呈現(xiàn)簡約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的設(shè)計中突顯著內(nèi)斂的氣質(zhì)，戶型設(shè)計舒適實用，功能分區(qū)較為合理，通風(fēng)采光良好；46 / 161屬中高檔次大規(guī)模小區(qū)。212亦莊低密度居住區(qū)競爭優(yōu)勢明顯亦莊位于京津塘高速公路起點西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)，預(yù)計 2022 年開始動工的城鐵開通后，10 分鐘即可抵達(dá)市中心。目前亦莊開發(fā)區(qū)住宅面積已達(dá)到近 200 萬㎡，十余個開發(fā)項目的住宅總套數(shù)接近萬套。低密度、純居住區(qū)、品質(zhì)高是亦莊樓盤的主要特點。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)項目大都處在 4000 元／平方米左右，Townhouse 均價也只有 6500 元／㎡，較去年同期相比，區(qū)域均價整體上揚(yáng)近 500 元／㎡，即便如此，4000 元／㎡的較低的銷售價格仍然為投資者預(yù)留足夠的上升空間。天空 （星島嘉園二期） 4500 毛坯房 40% 多層、小高層 47 / 161萊茵河畔 （星島嘉園三期）10 4500 毛坯房 40%35 層townhouse、611板式小高層浉城百麗莊園 4300 毛坯房 37%4 層花園住宅、4層疊拼別墅和townhouse上海沙龍 20 起價3658，均價 4058毛坯房 40 69 層板樓 一世情園 3180 精裝修 435 層板樓/townhouse 2126000 元以下精裝修項目值得借鑒由于北京市規(guī)定 2022 年 12 月 1 日之后立項報批的樓盤必須提供精裝修，從 2022 年開始，北京樓市中精裝修樓盤逐漸增多。因此，精裝修住宅將逐步取代毛坯房，成為樓市主流產(chǎn)品。6000 元以下精裝修項目列表項目名稱 項目位置總建筑面積（萬㎡）價格（元/㎡）裝修情況 綠化率容積率樓型物業(yè)費 （元/㎡/月）入住時間珠江綠洲朝陽建國路京通高速路高碑店出口向東 1800 米路南 5780 精裝修 60% 塔樓 珠江國際城 通州區(qū)永順鎮(zhèn) 100 4500 精裝修 40% 1 板樓 48 / 161/別墅　陽光華苑 成品家朝陽楊閘環(huán)島西北側(cè) 50 5500精裝修送家具電器40% 塔樓 京貿(mào)國際公寓朝陽京通快速路八里橋出口東100 米24 5280 精裝修 40% 4　塔樓