【正文】 納入物業(yè)管理渠道。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)?！　。ǘI(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。　　從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期?！　∵@是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時期。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。　?。?）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。　?。?）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業(yè)管理模式過渡；合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；　?。?）政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；　　下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場化運作階段。　?。?）傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī)則和運作逐步成熟。　?。?）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；物業(yè)管理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運行進(jìn)入良性循環(huán)；政府強化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件　　近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。為了適應(yīng)這一重大變化，國務(wù)院已頒布當(dāng)前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個領(lǐng)域，440種?！　。?）符合當(dāng)前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；　?。?）國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長點；　　（5）供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展?！　∥飿I(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟(jì)增長的熱點。以下，就對這兩方面作一些分析?！　。ǘ﹥?nèi)部環(huán)境　　（2）物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務(wù)水平的提高；　?。?）物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導(dǎo)?！　∫陨系谝坏降谌龡l將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并論述。　　四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件　　（一）社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對物業(yè)管理的推動但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。這個原則的具體要求有：歸根結(jié)底，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。　　從總體上說，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大，對物業(yè)管理的需求日益增長?！　‖F(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩個方面。下一步，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入?！　∪缜八?，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機制。這個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開辟廣泛的租售市場。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。　　第二，開發(fā)的支持。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細(xì)致?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎(chǔ)?！　〉谌?，營銷的支持。但是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管理基金和用房的落實等等。　　物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。　?。?）對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系；　?。?）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關(guān)系?！　∥飿I(yè)管理關(guān)系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務(wù)對象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。　　第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨　　一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則　　（一）業(yè)主自治管理業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務(wù)?！　I(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：　?。?）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系?！　。ǘI(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面　有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種服務(wù)項目，分工合作，提高效率?！　　　∮鞋F(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向智能化方向發(fā)展?！　　　《?、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)?！　⌒袠I(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。　?。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用?！　。ㄈ┑貐^(qū)組織　　市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作?！　∪?、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則　　可簡稱為一體化原則。在這個前提下實施一體化的管理?！　　　I(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施?！　⊥飿I(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。　　有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務(wù)管理都由一個單位負(fù)責(zé)?！　。ǘ┚C合服務(wù)　　綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)?！　　　【C合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的?！　∩鐣脑瓌t有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展?！　。ㄒ唬┥鐣姆止ず献鞣康禺a(chǎn)作為一個行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作?！　。ǘ┢降葪l件下的市場競爭政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。　?。ㄈ┤齻€效益的統(tǒng)一　　物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。這一原則體現(xiàn)在：　　物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動?！　。ǘ┌唇?jīng)濟(jì)規(guī)律辦事　　物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進(jìn)行。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入.　　企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量?！　∩鲜龅奈飿I(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：　　物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項業(yè)務(wù)，才具有無窮的活力?！　。ǘ┪飿I(yè)的保值與增值物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值?！　〉诹?jié)市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理　　解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟(jì)的模式下。這種方法雖然在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力。國家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來?！　。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F(xiàn)象嚴(yán)重有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重?！　。ǘ┓课莸母綄僭O(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重住房管理成了群眾投訴最多的問題之一?！　。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用例如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落.　　國家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價格非常便宜。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢?！　。夤坷缥幕蟾锩陂g，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余?！　。夤坷缒橙擞幸惶姿椒?0平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房?！　。瑖匈Y產(chǎn)流入私人口袋尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，除用出租的租金來交自己的房租外?！　∵€由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動，使國有資產(chǎn)大量流失?！　。ㄎ澹┤氩环蟪?，國家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)據(jù)統(tǒng)計，全國房產(chǎn)機構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進(jìn)行補貼，1981年直管房維修補貼達(dá)33155萬元。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設(shè)投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補助，國家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受?！　。┎焕谄笫聵I(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益　　黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門1998年統(tǒng)計，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設(shè)施壞了自然是單位或房管部門派人來修。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來了困難。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟(jì)體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。1