【正文】 報告》，本工程按丙類建筑、建筑場地類別為 Ⅱ 類、抗震設(shè)防烈度 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 進(jìn)行設(shè)計。 ，場地穩(wěn)定；地下水對混凝土無腐蝕性。 25 （六）主要結(jié)構(gòu)材料： ： C C20； ： HPB235； HRB335；冷軋帶肋鋼筋； ： MU15； MU10； ： M5； ； ：厚 200mm；厚 100mm；容重為 700kg/m3。 四、管件、管材及器材 （一）室內(nèi)給水管采用 PVC—U 塑料給水管 （二）室內(nèi)排水管采用 UPVC 工程塑料排水管 （三）消防管道采用鋼管（ DN100）自動噴配水管均為內(nèi)外壁 27 熱鍍鋅鋼管，焊接或法蘭連接。 六、給排水系統(tǒng) （一） 給水及消防在室外采用共用水系統(tǒng)，采用城市管網(wǎng)壓力下直接供水，室內(nèi)生活給水網(wǎng)為枝狀布置，下行上給 （二） 排水采用雨水和生活污水分流制，雨水及空調(diào)冷凝水排入市政雨水總管，生活污水經(jīng)生化池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水總管 （三） 消火栓系統(tǒng)在室內(nèi)采用環(huán)網(wǎng)，采用兩個市政給水水源，高壓給水系統(tǒng)。各消火栓箱設(shè)置消防按鈕，其信號接入消防控制室室內(nèi)消火栓系統(tǒng)利用水泵接合器增壓。采用水泵結(jié)合器及消防水泵增壓，并設(shè)置專用消防水池。消防水泵一用一備。建筑物屋面雨水由落水管匯集排至地面，地面雨水由雨水口匯流后，經(jīng)校內(nèi)雨水管網(wǎng)，接入市政雨水管網(wǎng)。采 用 電 纜 埋 地 敷 設(shè) 至 一 層 的 變 配 電 室 選 用 兩 臺10/—1000KVA 的變壓器，分列運(yùn)行，低壓設(shè)電容補(bǔ)償。供電對象：一、二層商業(yè)；另選用一臺的變壓器，供電對象：住宅。 （三）本建筑除住宅按三級負(fù)荷外，其余均按二級。采用三相五線制樹干式供電。 （三）用電計量采用一戶一表，各套住宅在室內(nèi)裝設(shè)有配電箱，共有照明、普通插座、空調(diào)插座、廚房 衛(wèi)生間等 4個回路。 （四）照明燈具：住宅只做普通照明設(shè)計，臥室、書房、餐廳、衛(wèi)生間等采用白枳燈，起居室采用熒光燈。 （六）所有室內(nèi)正常照明線路均采用 500 銅芯聚氯乙烯絕緣線。一般照明線路均穿阻燃電線管暗敷設(shè)，應(yīng)急照明均采用穿鋼管敷設(shè)。 利用柱內(nèi)的主鋼筋作防雷引下線，要求所有防雷引下線的柱內(nèi)主筋，必須在進(jìn)入基礎(chǔ)沉臺處和沉臺內(nèi)主筋相焊接。 做等電位連接及電源線的過壓保護(hù)，建筑金屬管材，金屬窗，突出物等金屬構(gòu)件作等電位連接，總等電位聯(lián)結(jié)電阻。 所有低壓架空線在進(jìn)出線處，裝設(shè)避雷器與絕緣子，金具連在一起接到電氣設(shè)備的接地裝置上，架空金屬管道及在進(jìn)出處接到防雷或電氣設(shè)備的接地裝置上或獨(dú)自接地，對電纜進(jìn)出線。 （九）電信及 CATV 設(shè)計 電信用戶直接進(jìn)入公用網(wǎng)，不設(shè)用戶交換機(jī)。 電視系統(tǒng)由城區(qū) CATV 網(wǎng)覆蓋， CATV 電纜不單獨(dú)占用管 32 線走廊，以專用管孔與電信管道共用管線走廊。 住宅采用 立方 /戶 .日。 33 第十一章 消防設(shè)計 一、耐火等級及防火分區(qū) （一）設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16—87 （ 2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50045—95 （二）建筑分類及耐火等級 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》之規(guī)定，本工程為多層建筑，耐火等級為二級。 消防登高面和消防車道：本建筑沿街面均可成為登高面，消防車道環(huán)形布置。 2）住宅每層按一個防火分區(qū)設(shè)計。凡安全出口和消防疏散樓梯均按規(guī)定設(shè)疏散通道指示燈、安全出口指示燈或應(yīng)急燈及標(biāo)記。 2）天棚、墻面等內(nèi) 部裝修均采用不燃及難燃材料，并加以防火涂料進(jìn)行處理。 三、消防系統(tǒng)： 水源：利用市政給水干管作為本工程給水水源。市政管網(wǎng)供水壓力 。在建筑外，設(shè)置 3個5515016 型室外消火栓，消火栓間距小于 120m，保護(hù)半徑小于150m，消防時供消防車取水撲救火災(zāi)。消火栓立管布置成環(huán)，屋頂使用消火栓。一路 10KV電源為正常電源，消防設(shè)備供電采用雙電源末端自動切換。 （三）所有消防線路均采用阻燃導(dǎo)線在豎井內(nèi)沿橋架敷設(shè)，平面內(nèi)穿鋼管暗敷。 施工期間對環(huán)境影響的主要因素有：廢方無固定的棄土場地，亂堆亂放；路面 材料的拌合及運(yùn)輸，機(jī)械施工和巖石爆破噪音；施工隊伍生活垃圾、廢水等。小區(qū)建成后，增加人流、車流和生活污水排放會帶來一定的污染。設(shè)計時，注意土方填挖平衡，同時，設(shè)置必要防護(hù)工程?；A(chǔ)挖方、填方應(yīng)及時防護(hù)，土石方調(diào)運(yùn)應(yīng)防止沿線拋撒，棄土場應(yīng)及時做好防護(hù)、排水和植被綠化，禁止亂堆亂 放。 ，工程上應(yīng)盡量采用適當(dāng)?shù)姆婪洞胧Ｊ焦こ瘫茟?yīng)固定放炮時間，并先行出安民告示。 ，必須按規(guī)定處理，不得任意排放和堆放。不得隨意亂扔生活垃圾。廚房油煙從豎風(fēng)通道至屋面排出，不產(chǎn)生樓層污染。優(yōu)化小區(qū)綠化景觀設(shè)計，維護(hù)生態(tài)環(huán)境平衡。 （二）內(nèi)外墻體材料以輕質(zhì)混凝土砌塊為主，配以其它新型墻體材料，以減輕建筑自重，節(jié)約結(jié)構(gòu)構(gòu)件用料。 ，避免放水 時初始水溫低而造成浪費(fèi)。 （四）電氣 ： （ 1）充分利用自然采光。 ： 采用低損耗無污染干式變壓器。 （一） 綠地內(nèi)植 … 物宜選用本地易生長和具有較好觀賞性以及兼顧季節(jié)變化的花草樹木。 （三） 樹木栽種 注意植物大小與外形的搭配，常綠與落葉樹木以不同顏色組合。本項目總建筑面積 33638 平方米，其建設(shè)期為 年，具體安排如下： 第一年上半年：完成可行性研究、項目審批、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計等前期工作，并開始主體工程施工； 第一年下半年：完成主體工程，同時進(jìn)行水電設(shè)備的安裝及裝飾工程； 第二年上半年：主體工程竣工，同時完成景觀 綠化工程，工程竣工驗收。方案如下： （一）招標(biāo)形式 由業(yè)主按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開招標(biāo)確定施工單位，勘察設(shè)計單位和監(jiān)理單位采用公開邀標(biāo)形式確定。 （三 ）招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其它需公告的信息，將至少在一家有資格的媒體上公開發(fā)布。參加公開投標(biāo)的單位不宜少于 5家，參加邀標(biāo)投標(biāo)的單位不得少于 3家。 （一） 估算依據(jù) 本投資估算根據(jù)項 目的建設(shè)內(nèi)容、產(chǎn)品方案和生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行編制； 建筑工程參照 1999 年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 XX市基價表》、 2020 年《 XX市建設(shè)工程費(fèi)用定額》及一些地方規(guī)范、指標(biāo)； 安裝工程參照 2020 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 XX市估價表》及其配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及一些地方規(guī)范、指標(biāo)； 設(shè)備參照市場最新詢價資料估算； 有關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計取。 42 （ 1） 建筑工程： 萬元； （ 2） 裝飾工程： 萬元； （ 3） 強(qiáng)弱電： 萬元； （ 4） 給排水及消防： 萬元。 工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1） 土地費(fèi)用： 萬元，每畝按照 8 萬元進(jìn)行估算。 （ 3） 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：參考 XX市物價局、計委、建委渝價（ 2020）352 號文的要求，按 萬元計列。 （ 5） 前期咨詢費(fèi)參考 XX市物價局、計委、建委渝價（ 2020）352 號文的要求，按 萬元計列； （ 6） 招標(biāo)代理費(fèi)：參考國家計委計價格（ 2020） 1980 號文的 43 要求，按 萬元計列。 （ 8） 施工圖預(yù)算編制費(fèi)：按 萬元計列 （ 9） 工程概算審查費(fèi)：參考 XX市物價局渝價（ 2020） 49 號文的要求，按 萬元計列。 （ 11） 施工圖審查費(fèi)：參考 XX 市物價局渝價（ 2020） 830 號文的要求，按 萬元計列。 （ 13） 建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)根據(jù)渝價 [2020]143 號文的要求，按 萬元計列； （ 14） 建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi)根據(jù)渝辦發(fā)〔 2020〕 48號文的要求，按 萬元計列； 預(yù)備費(fèi)：按照工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的 8%進(jìn)行估算，小計 萬元。 （三）投資估算結(jié)果 工程總投資 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期利息 萬元，詳見投資估算表。 45 第十五章 經(jīng)濟(jì)效益 評價 一、評價依據(jù)和原則 （一）依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》為依據(jù)； 、效益等方面的財務(wù)測算，按財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》有關(guān)規(guī)定為依據(jù)； ，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測算依據(jù)。 （三）評價方法 本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過業(yè)主六年組織、管理、資金運(yùn)作、房屋銷售，完成本項目的建設(shè)、銷 售過程。 （四）評價指標(biāo) 1. 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量值累計等于零時的折現(xiàn)率， 46 財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零時，項目可以接受。是反映項目財務(wù)上投資回收能力 的重要指標(biāo)，從投資年起計。 （二）計算期 項目第一至二年投入，第三至六年逐年售房回收資金，項目計算期共六年。 銷售成本包括廣告費(fèi)用、銷售人員工資或銷售代理費(fèi)用等，各年銷售費(fèi)用見成本費(fèi)用估算表。 （四）銷售收入 測算 房屋銷售價格按建筑面積平均價格計算，經(jīng)濟(jì)適用房住宅按750 元 /平方米計算，商業(yè)門面按 3500元 /平方米計算。 （五）稅金測算 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、交通及教育費(fèi)附加。 三、財務(wù)評價結(jié)果 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）＝ % 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）＝ 萬元 投資回收期＝ 年 貸款償還期＝ 年 48 項目投資利潤率＝ ％ 項目投資利稅率＝ ％ 從上述評價指標(biāo)可知，項目的內(nèi)部收益率 %大于銀行長期貸款利率，項目投資回收期較短，說明項目具有較好的財務(wù)盈利能力，項目在財務(wù)上是可以接受的。 附表 1：總成本費(fèi)用估算表 附表 2：貸款償還表 附表 3：銷售收入及稅金測算表 附表 4：損益表 附表 5：現(xiàn)金流量表（全部投資） 49 四、敏感性分析 鑒于銷售價格、建設(shè)投資等因素對項目的財務(wù)內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進(jìn)行敏感性分析，以上各因素的變化對所得稅前的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響見下表： 價格 投資 10% % % 5% % % 0% % % 5% % % 10% % % 敏感性分析圖%%%%%%10% 5% 0% 5% 10%變化幅度IRR價格投資 從上表可以看出，投資額上漲 10%，或價格下跌 10%，本項目內(nèi)部收益率都高于銀行貸款利率，說明項目抗風(fēng)險能力較好。本項目的興建對優(yōu)化 XX縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑其商品房價格，解決部分中低收入家庭和農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的住房問題具有較好的促進(jìn) 和推動作用，有明顯的積極的社會影響，具體分析如下： 項目社會影響分析表 序號 社會因素 影響的范圍、程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 1 對居民收入的影響 直接影響較小 2 對居民就業(yè)的影響 有一定正面影響 通過商業(yè)用房的建設(shè)增加一定就業(yè)機(jī)會 3 對弱勢群體（中低收入家庭）的影響 范圍廣、程度高 保障 “居者有其屋 ”的權(quán)利 5 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 具正面影響 為農(nóng)轉(zhuǎn)非人員提供住所，可加速城市化進(jìn)程 6 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響 影響較小 二、互適性 分析 從直接受益者來看，本項目的興建，可以滿足廣大中低收入者和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員對住房的迫切需求。從長遠(yuǎn)來看，本項目實(shí)施必將對加快當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 序號 社會因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的情況 措施建議 1 不同利益群體 適應(yīng) 支持肯定態(tài)度 2 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 適應(yīng) 支持肯 定態(tài)度 3 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)技術(shù)條件 適應(yīng) 能保障本項目開展 三、社會風(fēng)險分析 本工程符合當(dāng)?shù)貜V大居民和弱勢群體－中低收入者和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的利益要求，不損害其他群體的利益，不會產(chǎn)生、激化社會矛盾。綜上所述，本項目無社會風(fēng)險。 項目具正面社會影響，與地方政府 、群眾、工程技術(shù)條件互相適應(yīng)，無社會風(fēng)險，社會效益非常突出。本項目的建設(shè)可以抑制房價過快增長，使房價的漲幅控制在合理的范圍內(nèi)，加大中小戶型供應(yīng)比例，使大部分普通居民都能買得起房。 本項目在規(guī)劃布局、功能設(shè)置、建設(shè)規(guī)模等方面是合理、可行的。 本項目開發(fā)建設(shè)具有交通可 達(dá)性，水電設(shè)施有基礎(chǔ)，技術(shù)有保障，資金來源明確可靠，因此本項目的建設(shè)是充分可行的。 2. 嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，把好工程建設(shè)質(zhì)量關(guān)。 3. 各相關(guān)部門應(yīng)抓緊落實(shí)本項目所需配套資金，積極配合作好貸款審查事項，加大融資力度，確保項目建設(shè)資金到位。 5. 鑒于本項目主體為經(jīng)濟(jì)適用房工程，建 議在稅收上給予優(yōu)惠，以降低項目的財務(wù)