【正文】 商戶信心的重要手段 ? 汝州市民非常需要有一個全客層 、 集 中消費的場所 ， 以滿足日常生活消費需求 ， 這也與當(dāng)代建設(shè)和諧社會發(fā)展相適應(yīng) 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響 ： ? 精品百貨最受歡迎 ， 對餐飲業(yè)態(tài)的選 擇：美食廣場最受歡迎 ， 本地特色小吃 與中式快餐位居其后 ， 西餐咖啡較受青 睞 ? 對項目管理與服務(wù)團隊的建議：希望 長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理占 64% 經(jīng)營者 ? 精品百貨與大賣場業(yè)態(tài)是主流業(yè)態(tài) ， 餐飲 、 娛樂休閑等服務(wù)性業(yè)種是商戶 認(rèn)為不可缺少的項目 ， 傳統(tǒng)美食較受 歡迎 ， 西式快餐將彌補市場空缺 主要發(fā)現(xiàn) 影 響 ? 大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣 ， 化 妝品 /香水也較受歡迎 ， 金銀珠寶與運 動服飾排名第三；童裝 /玩具與家居家 飾排名在家電之前 ? 對項目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔 的占 %；對項目經(jīng)營商品檔次的 建議：選擇中高檔的占 63 %；希望有 全功能 、 多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位 ? 在業(yè)態(tài)配置方面以常規(guī)性商品為主 ， 以豐富的經(jīng)營品類來吸引消費者 ? 定位為中高檔全客層的一站式消費場 所是大部分商戶所希望的 ? 商戶更希望有專業(yè)性強的管理團隊來 長期操盤 ， 使項目達到共贏的目標(biāo) 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 消費者 經(jīng)營者 主要建議 一、定位： 定位中高端，實現(xiàn)集中購物，全客層的一站式消費場所 貼近生活，服務(wù)大眾，照顧百姓，實現(xiàn)共贏 關(guān)注本地居民的消費觀念 二、經(jīng)營管理： 有專業(yè)團隊管理，實現(xiàn)統(tǒng)一管理與營銷 租金相對合理化 ， 商鋪費用不能過高，前期應(yīng)考慮減 免稅收項目，以搞好商場經(jīng)營為主 加強服務(wù)性管理，商品結(jié)構(gòu)具有代表性，價格具有競 爭性，穩(wěn)定顧客群，吸引回頭客 多樣性消費與服務(wù)相結(jié)合，內(nèi)置結(jié)構(gòu)富有個性，吸引 眼球 三、配 套： 方便顧客消費，如免費停車場、公共休息場所 有特色，特別是有汝州文化內(nèi)涵 四、意 義： 成為汝州新商業(yè)的代表 消費者與經(jīng)營者對本項目建議： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 三 、 項目優(yōu)劣勢分析 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 1）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容 ? 項目于新老城交匯處 ， 規(guī)劃發(fā)展的 汝州市中心地段 ， 毗鄰文化宮廣場 ， 項目前面為市標(biāo)建筑 ， 與汝州主 要的商圈望嵩路遙相呼應(yīng) ? 周邊毗鄰住宅小區(qū)及北部新開發(fā)的 在建項目較多，會帶來較大客流 ? 公交系統(tǒng)狀況好 ? 系商家選址的優(yōu)選位置 立地條件 劣勢 優(yōu)勢 ? 目前大量人口居住在 城市核心商圈 商區(qū)內(nèi)，競爭難度加大，項目的商 業(yè)開發(fā)需較多的前期投入來培育市 場 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 2）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容 競爭狀況 劣勢 優(yōu)勢 ? 汝州市購物存在地區(qū)性，本地消費 較為集中，并且能吸引部分其他郊 縣的消費者，（主要是因為汝州與 其他城市存在地域差異，與洛陽、 許昌、平頂山距離較遠(yuǎn) ） ? 在汝州市場沒有傳統(tǒng)的百貨商場， 商場基本處于空白狀態(tài)，目前仍然 沒有競爭對手出現(xiàn)，對于此項目來 說是絕佳的商業(yè)契機。 ? 周邊商戶資源較為豐富。 ? 硬件設(shè)施設(shè)備較好，觀光梯、貨梯、 扶手梯、坡道梯、中央空調(diào)、噴淋系統(tǒng)等硬件設(shè)施一應(yīng)俱全。 物業(yè)自持為 今后招商及運營管理提供相應(yīng)保障 （ 商 鋪的銷售會給后期的招商運營管理 ， 特 別是主力店的招商造成很大影響 ， 帶來 種種的后遺癥 ， 在其他地市有很多此類 案例 。 1. 地理、政治、文化、經(jīng)濟中心 2. 精品零售消費空缺區(qū)域 3. 2萬商業(yè)建筑面積 4. 集商業(yè)、居住、商務(wù)多功能一體 5. 城市交通核心 項目屬性 本項目是位于城市核心區(qū)域的、多功能體驗型的中高檔綜合商場 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo)： 通過百貨商場的運營，打造汝州地區(qū)頂級百貨商業(yè)品牌，形成區(qū)域壟斷，推動其他地區(qū)及同類項目的運行 成功開業(yè) 吸引消費者 完善經(jīng)營管理 實現(xiàn)物業(yè) 價值最大化 提升項目品 牌形象 獲取經(jīng) 營利潤 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 前景 ： 消費者與經(jīng)營者對項目前景非常看好，獨享天時、地利、人和 商業(yè) ： 南面商業(yè)氛圍較濃，西南兩面昭示性較好，商業(yè)價值較高 人流 ： 兩面臨路，主要人流來自城市主干道的廣成路及風(fēng)穴路 景觀 ：西南兩面臨街，能見度較高，形象展示好，對面廣場公園，相對景觀資源較好 未來發(fā)展方向 ：北擴東移的城市規(guī)劃，使項目位置得天獨厚，成為未來城市中心。 本案 居住功能 商務(wù)功能 商業(yè)功能 寫字樓 地下超市 餐飲 娛樂 酒店 中高檔百貨 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 商業(yè)功能定位 消費者喜歡的功能 商戶喜歡的功能 整體功能定位 多功能 ： 購物、餐飲、娛樂、 運動、休閑 多功能、多業(yè)態(tài)： 購物、餐飲、休閑 功能齊全： 購物、餐飲、 娛樂、休閑 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 商業(yè) 酒店 寫字樓 各項市場定位 汝州核心地段 最具特色的酒店 汝州硬件配置最好 高端物業(yè)管理的寫字樓 填補市場空缺 打造汝州中高檔綜合商場 各項市場定位 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 業(yè)態(tài)定位中高檔 形象推廣高檔 中檔 中高檔 中低檔 低檔 高檔 ? 業(yè)態(tài)定位中高檔符合項目市場需求，并有利于經(jīng)營及銷售 ? 產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及購物環(huán)境包裝提升物業(yè)形象 經(jīng)營檔次定位 ?依據(jù)消費者與經(jīng)營者的調(diào)查結(jié)果 ?針對汝州市民的切實需求 ?圍繞汝州商業(yè)的市場空缺 定位原則 ： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 目標(biāo)市場定位 以商務(wù)消費為主，兼顧 家庭消費的中高檔綜合百貨 家庭月消費 1000元 2022元 1845歲 高中 /中專 偏上 女性 占比大 企業(yè)員工 公務(wù)員 年齡 學(xué)歷 性別 職業(yè) 消 費 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 各項人流細(xì)分 商業(yè) 酒店 寫字樓 互動互利 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 六 、 項目商業(yè)規(guī)劃建議 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 功能組合 以購物為主， 餐飲為輔， 兼顧休閑娛樂的 中高檔綜合商場 購物 休閑餐飲 兒童、家居、音像、家電等 美食小吃 男女服飾、運動休閑裝 珠寶、化妝、皮鞋、皮具 知名快餐 超市大賣場 網(wǎng)吧、影院等 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 項目商業(yè)形象全面實現(xiàn)； 業(yè)主自持一層、二層，招商經(jīng)營壓力?。? 三層、四層銷售部分單價相對較低，銷售門檻低，消費范圍大。 銷售項目三層、四層。 商業(yè)布局規(guī)劃 優(yōu)點： 不足： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層：美食小吃 、 童裝 、 玩具 、 床品 、 羊絨羊毛 、 網(wǎng)吧 、 影院 、 休閑 三層：休閑裝 、 運動裝 、 男裝 二層：少女裝 、 淑女裝 、 貴婦裝 、 飾品類 一層：珠寶 、 化妝品 、 鞋類 、 皮 具箱包 負(fù)一層：超市大賣場 方案一：業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃 合計 23595㎡ 4791㎡ 5155㎡ 4539㎡ 4546㎡ 4564㎡ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 一層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 二層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 三層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 珠寶 化妝 女鞋 男鞋 箱包 金伯利、戴夢得、金鑫、 老鳳祥、六福、 兆亮、 中寶 …… 歐萊雅、玉蘭油、羽西、 美寶蓮、 蘭姿、 蝶妝、 清妃 …… 百麗、 千百度、星期六、接吻貓、 富貴鳥、 卡弗爾、 達芙妮 …… 金利來、 夢特嬌、 圣大保羅、紅蜻蜓等 皮鞋 金利來、 保羅、 鱷魚恤等 箱包 代表品牌 （一層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 少女 裝 淑女裝 貴婦裝 休閑裝 衣戀、 艾格、 拉夏貝爾、 播、 雙星寶貝、阿依蓮、 ADA …… 歌力思、天恩、 名師路、影兒、 百圖、 季后風(fēng) …… 哥弟、 聲雨竹、 菲姿、 斯?fàn)桘悺W尼雅、 纖、 紅人 …… 真維斯、 佐丹奴、 美特斯 . 項目一期先開業(yè)， 二期待一期經(jīng)營 半年至一年后再定。 優(yōu)點： 不足： 方案二： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層：美食小吃 、 休閑 、 娛樂 三層：休閑裝 、 運動裝 、 男裝 二層：少女裝 、 淑女裝 、 貴婦裝 一層：珠寶 、 化妝品 、 鞋類 、 皮 具箱包 負(fù)一層：超市大賣場 方案二：一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃合計約 15339㎡ ，項目二期業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)一期經(jīng)營情況待定 3091㎡ 4791㎡ 2475㎡ 2482㎡ 2500㎡ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 一層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 二層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 三層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 珠寶 化妝 女鞋 男鞋 箱包 金伯利、戴夢得、潮宏基、明牌、 六福、 兆亮、 瑞恩 …… 歐萊雅、 玉蘭油、 羽西、 美伊娜多、 水之澳、 ZA、 露華濃 …… 百麗、 千百度、星期六、接吻貓、 卡弗爾、 達芙妮、 黛安娜 …… 金利來、 夢特嬌、 圣大保羅、紅蜻蜓等 皮鞋 金利來、 保羅、 鱷魚恤等 箱包 代表品牌 （一層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 少女裝 淑女裝 貴婦裝 休閑裝 衣戀、 艾格、 拉夏貝爾、 播、 雙星寶貝、阿依蓮、 ADA …… 歌力斯、天恩、 名師路、影兒、 百圖、 季后風(fēng) …… 哥弟、 聲雨竹、 菲姿、 斯?fàn)桘悺W尼雅、 纖、 紅人 …… 真維斯、 佐丹奴、 美特斯 方案一：銷售項目三層、四層。 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 七 、 未來合資公司管理架構(gòu) 與人員編制 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 總經(jīng)理 1人 總經(jīng)理室 4人 運營部 34人 物業(yè)部 2人 財務(wù)部 25人 營銷部 4人 副總經(jīng)理 2人 經(jīng)理 1人 主管 2人 秘書 2人 部長（招商、運營） 2人 業(yè)務(wù)主管（合同、質(zhì)量） 2人 營業(yè)處主管 8人 保衛(wèi)主管 2人 保安 15人 客服主管 1人 總臺、播音、團購 4人 部長 1人 美工 2人 企劃 1人 部長 1人 出納 1人 賬務(wù) 4名 IT主管 1人 收銀主管 2人 收銀員 16人 水電主管 1人 設(shè)備維護