【正文】 業(yè)街在銷售前進(jìn)行展示； 配合相關(guān)的英式傳統(tǒng)節(jié)目活 動的宣傳。 英國哈羅公學(xué) 英倫國際灣區(qū)風(fēng)情商業(yè)街 三會所 【 如何做推廣 】 營銷戰(zhàn)略思想 資源營銷 （保利老業(yè)主資源、中原客戶資源） 迅速引起 市場火爆 我們的目的 保利老業(yè)主資源、中原高端客戶資源 我們的橋梁 利用轟動性的營銷活動 我們的策略 ＋ ＋ 一、項目階段推廣 別墅產(chǎn)品 保利灣項目形象 保利品牌占位 第一階段 第二階段 第三階段 保利集團(tuán) 2022— 2022發(fā)展戰(zhàn)略 對話，英格蘭國際生活灣區(qū) 別墅純粹性 雙層花園 私家會館概念 贈送大面積 會所 城市 保利業(yè)主資源營銷配合活動， 利用報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外炒作輔助。引發(fā)保利集團(tuán)所有的股 民、客戶資源的關(guān)注，瞬間成為市場的熱點(diǎn)。 ?活動對象：保利旗下所有業(yè)主 階段活動配合 — 保利地產(chǎn)，與亞運(yùn)同行 階段主題 對話，英格蘭國際生活灣區(qū) 廣告表現(xiàn)：形象篇 ?一線江景，鑄就一座城市的灣區(qū)名片； ?名流會客廳，赴一場家族榮譽(yù)的盛宴； ?空中會館，站在灣區(qū)生活的至高點(diǎn)； ?蕰莎國際風(fēng)情商業(yè)街，流淌著的英格蘭魅力； ?哈羅英式名校，教育與國際接軌； ?英式管家，傳承醇正服務(wù)品質(zhì)； ?4公里海岸線，灣水游艇碼頭的駐足棧道。 教育，每個人都是公爵！ 階段事件配合 — 銷售中心開放 ?對銷售的工作事項配合： ?04地塊銷售中心及會所內(nèi)部裝修展示 ?銷售中心入口景觀展示； ?會所內(nèi)部功能設(shè)施的展示； ?區(qū)域規(guī)劃模型、項目模型的展示； ?氛圍包裝的展示（彩濱大道、項目入口道路道旗、濱江公園包裝） ?項目導(dǎo)示系統(tǒng)的完善； ?建立項目與濱江公園通道的展示。 ?活動對象：保利旗下所有受邀業(yè)主，中原高端客戶資源 即可參與。 寬景灣區(qū)美墅 “ 0” 樓間距，視野更開闊，生活更親近自然。 階段事件配合 — 樣板示范區(qū)開放、 VIP登記 ?對銷售的工作事項配合： ?樣板園林、示范單位展示； ?看樓通道的包裝展示； ?英式物管形象及服務(wù)展示； ?英式公交巴士投入使用； ?銷售中心配合活動人內(nèi)部軟性包裝，如：展板、展架等； ?英格蘭社區(qū)氛圍營造包裝展示； ?現(xiàn)場銷售物料的配合。 ?銷售配合：成功申請白金爵士客戶即可享有參與開盤日抽 取爵士暢游英格蘭風(fēng)情體驗游。 階段營銷策略 — 活動營銷 +業(yè)主、客戶資源 階段推廣攻略 — 戶外、現(xiàn)場包裝 ?戶外 重點(diǎn)投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以銷售信息為主 ?報紙 報版的選擇：南都、廣日 內(nèi)容：樣板園林、誠意登記銷售信息為主 ?其他： 為了配合活動，借助網(wǎng)絡(luò)、短信推廣手段 階段主題 230423㎡，都市別墅風(fēng)度發(fā)售 廣告表現(xiàn)：銷售信息 開盤強(qiáng)銷期 230423㎡，都市純粹墅風(fēng)度發(fā)售 廣州 .保利灣 ?活動內(nèi)容：保利業(yè)主成功認(rèn)購，前 50名贈送英國 7日游 ?活動主題：保利灣 英格蘭爵士游 ?活動形式： 凡是開盤當(dāng)天成功認(rèn)購排名前 50名的市場客 戶，均可獲贈一份英國 7天游大禮，保利業(yè)主 可獲英國 7天游家庭雙人套票。 階段營銷策略 — 銷售優(yōu)惠 階段推廣攻略 — 立體組合 ?戶外 重點(diǎn)投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以開盤信息為主 ?報紙 報版的選擇：南都、廣日 內(nèi)容：開盤信息為主 ?其他： 短信、網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)開盤、優(yōu)惠信息 【 產(chǎn)品建議 】 第四章 一、項目產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議 靠路邊的別墅多，受噪音、灰塵影響； 大部分別墅前后均為道 路，私密性較差； 道路占地面積過多 前后均為主次干道 靠路邊布局 主入口設(shè)臵不夠合理，城市主干道上沒有出入口 04別墅地塊規(guī)劃設(shè)計面臨的問題：道路系統(tǒng) 各種類型的產(chǎn)品受路沖影響 西南面類獨(dú)棟產(chǎn)品受道路噪音、灰塵干擾較明顯 雙拼別墅密度高 04別墅地塊規(guī)劃設(shè)計面臨的問題：建筑布局 沿馬路產(chǎn)品受內(nèi)外噪音 影響嚴(yán)重 會所 內(nèi)部休閑配套設(shè)施少 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃景觀節(jié)點(diǎn)少 西面山體的自然景觀資源沒充分利用 山體（規(guī)劃山頂公園） 會所： 建筑兩層高，面積僅 600平方。休閑娛樂、運(yùn)動健身等功能較難在如此小面積的會所同時實現(xiàn)。 花園面積小，室外空間 少；室內(nèi)家庭廳、會客廳、 起居室、多功能室等 豐富多樣。 可采用地面行車的方式，每兩排別墅間設(shè)臵一消防車道。設(shè)計要求： 建筑外立面獨(dú)具風(fēng)格，成為本別墅區(qū)地標(biāo)性建筑。 層高可考慮部分二層，部分三、四層設(shè)計，形成豐富的天際線。 選址在東邊兩路口交叉處，避免居家產(chǎn)品受路沖影響。面積控制在 200250平方米 雙拼別墅數(shù)量有所增加，均沿水體布局 ,面積控制在 280350平方米；部分一線臨湖的產(chǎn)品面積可增大至 350420平方米 樓王單位：一線臨湖，三面花園，私密性強(qiáng)。 類獨(dú)棟別墅舒適性和秘密性 差于雙拼，略高于聯(lián)排，定 位略為尷尬。 產(chǎn)品布局調(diào)整后產(chǎn)生的變化 二、戶型設(shè)計建議 別墅類 戶型設(shè)計建議 江景洋房 分類 CK： B 、 N B： B B B3 （ 325～ 348㎡ ） N： N N N3 （ 327～ 423㎡ ） LP： n b1 雙 拼 類獨(dú)棟 聯(lián) 排 A、關(guān)于別墅類產(chǎn)品： 別墅設(shè)計除了重點(diǎn)研究外圍景觀及規(guī)劃布局外，還需在產(chǎn)品戶型平面加以優(yōu)化，具體主要參考以下因素： ? 每層功能布局是否合理？ ? 廳、房功能分配是否合理？ ? 花園面積利用是否合理？ ? 每戶停車位數(shù)量是否充足？ ? 戶型設(shè)計是否受風(fēng)水影響？ 帶著這幾方面的參考因素，我們深入的對各戶型平面進(jìn)行分析。 建議車位修改方案： 車位 2 車位 1 工具間 洗手間 陽光花室 工人房 家庭廳 健 身 區(qū) 陽臺 下沉庭院 樓梯 將“麻將房、工具間、茶 水間”改成一個車位 增大戶外活動空間面積 ② 停車位設(shè)計影響使用便利性 ?類獨(dú)棟別墅 CKB 一前一后的車位排布， 影響車位出行。 ?雙拼別墅 SPN1：五廳六房 ㎡ 建議將休息廳改成書房作 為老人書畫室或是子女鋼 琴房。 ?雙拼別墅 SPN3：七廳六房 350㎡ 二層平面圖 ?從廳與房功能配比的合理性出發(fā) …… 主臥室 三層 地下一層 家庭廳 宴會廳 戶型點(diǎn)評：廳多于房，功能配比失調(diào)。 因該戶型有 2個書房， 建議一樓書房改成臥室。因此，為了規(guī)避這一缺陷，針對部分戶型進(jìn)行首層與負(fù)一層下沉庭院進(jìn)行互動，具體如下： ?雙拼別墅 SPB B3 建議修改方案 B2修改： 將臥室與客廳空間互換，加強(qiáng)客廳景觀資源，且通過露臺處增設(shè)樓梯加強(qiáng)首層與負(fù)一層庭院的互動； B3修改： 入戶門過道太長且在側(cè)門，建議開在餐廳處，將原入戶門以玻璃封閉，通過樓梯與負(fù)一層進(jìn)行互動。 ?從戶型內(nèi)部設(shè)計風(fēng)水的角度看 …… 部分戶型在內(nèi)部設(shè)計時受風(fēng)水因素影響，如多門相沖。 入戶門狹長 且窄 縮小工具間功空間， 將入戶門改成雙開門， 且仍有多余空間作玄關(guān)。 門與門之間打架現(xiàn)象 將此門封閉，開在 緊鄰書房處 ?雙拼別墅 SPB2 （三層平面） 門與門之間打架現(xiàn)象 因全層為整個主臥空間 刪除衣帽間門不影響 ?雙拼別墅 SPB3 （二層平面） B、關(guān)于洋房產(chǎn)品 ? 建筑排布是否符合地塊、朝向價值面原理？ ? 戶型內(nèi)部設(shè)計是否符合目標(biāo)客戶群需求？ 帶著這些問題，我們對洋房產(chǎn)品進(jìn)行深入的研究 …… ㎡ 122㎡ 166㎡ 142㎡ 122㎡ 166㎡ 142㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ?從建筑排布來看，面積大的戶型均朝江景，且朝向兼顧了東南方向。 一、建筑排布的合理性 1A 四房二廳三衛(wèi)帶工人房 建筑面積： 201平方米 1B 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 151平方米 1C 四房二廳二衛(wèi)帶工人房 建筑面積： 159平方米 1D 四房二廳二衛(wèi)帶工人房 建筑面積： 165平方米 1E 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 124平方米 1F 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 117平方米 二、戶型內(nèi)部設(shè)計 ?1洋房單位 過道太長，約 15米， 約浪費(fèi) 21平米空間 入戶門設(shè)計影響安裝防盜門 餐廳 衣帽間 餐廳 客廳 景觀陽臺 臥室 洗手間 書房 陽臺 臥室 ?1洋房 A單位 ?2洋房單位 建議增加入戶花園 入戶過道狹長