【正文】 為120平米左右,三室兩廳兩衛(wèi), 共占53套,占8% 累計: 三房兩廳占74%,四房兩廳占18%,兩房兩廳占8%.6）車位配比 機(jī)動車停車位：約3000個(1:) 摩托車停車位：約5000個 自行車停車位：約1萬個基本信息地 址淮安市水渡口大道28號銷售電話051783778888開發(fā)商淮安今創(chuàng)智思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商深圳（香港）卓力置業(yè)物業(yè)管理常州中房物管（一級）開盤日期2006年底交付日期2009年5月產(chǎn)品分析建筑面積規(guī)劃棟數(shù)單體計105棟，其中小高層、高層為75棟，少量為多層、聯(lián)排住宅規(guī)劃戶數(shù)5000戶主力戶型135170平米三房面積配比配比均衡，各占30%左右得房率80%(小高層)價格分析均價目前3900元/平米(一房一價)價差樓層差價50元起價3500元/平米最高價4400元/平米物業(yè)費(fèi)電梯1元/平米折扣99折優(yōu)惠（找關(guān)系，98折）B、康城明珠花園1）項目概況市中心17萬平方米國際健康名宅,社區(qū)全景主題園林,3萬平方米綠色空間,首創(chuàng)運(yùn)動配套設(shè)施,與名校聯(lián)姻，自身配套商業(yè)7300m178。5. 客群主要來源于在政府部門或事業(yè)單位工作，本地商人，以自住為主。易初蓮花、八二醫(yī)院、淮師附小等配套完善。三萬米綠化空間、四大中心花園、高爾夫球場、網(wǎng)球羽毛球場、健身會所、 MINI康體跑道等設(shè)計構(gòu)成了風(fēng)景、健康、運(yùn)動的本色生活。5. 交通優(yōu)勢：交通便利,位于城中主干道,多條公交車經(jīng)過()6. 地理位置優(yōu)勢：無比優(yōu)越的地理位置成為該項目的最大賣點(diǎn)4）營銷分析項目前期推出的房源已經(jīng)售完。5）車位配比、自行車：2494輛、機(jī)動車：534輛基本信息地 址健康東路34號銷售電話051783778666開發(fā)商淮安嘉聯(lián)置業(yè)有限公司代理商福建聯(lián)眾物業(yè)管理深圳市福田物業(yè)開盤日期06年下半年(一期)交付日期2009年1月產(chǎn)品分析建筑面積17萬方規(guī)劃棟數(shù)28棟規(guī)劃戶數(shù)600戶左右主力戶型8994 m178。三室二廳和/143m178?？偨ㄖ娣e40萬平方米左右，除規(guī)劃有觀景高層、花園洋房、城市別墅等高檔居住物業(yè)外，還引進(jìn)大型高檔百貨、超級市場、高級商務(wù)酒店、智能化純辦公樓、特色主題商場等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，力求打造一個城市中心頂級的高尚居住區(qū)和商業(yè)聚集區(qū)?，F(xiàn)一期已交房,在售為32層商住樓.商住樓為裝修公寓,裝修標(biāo)準(zhǔn)分三類,根據(jù)客戶具體要求制定，也可自行裝修2）客群分析10. 30歲左右年輕年輕人11. 購買城內(nèi)第二居所12. 因為框架結(jié)構(gòu),多為單位購買,用以做辦事處或辦公.13. 多數(shù)客戶選擇自行裝修3）優(yōu)劣勢分析8. 配套優(yōu)勢： 生活配套方便,周邊有老小區(qū)24小時供應(yīng)熱水,冬季集中供暖.7. 產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢：創(chuàng)新小戶型多功能設(shè)計,3866平米時尚小戶.8. 地理位置優(yōu)勢：地處市政府幅射范圍4)營銷分析1號樓為綜合樓,分層推出2007年9月推出,目前已銷售過半5)戶型配比分析(就目前推出840套小戶型單身公寓)單層總面積為1500平米左右,為框架結(jié)構(gòu),全層購買可打通40平米以下為112套,%4048平米為420套,占50%5060平米為252套,占30%67平米為56套,%新世紀(jì)豪園項目基本參數(shù)基本信息地 址鍵康西路51號,淮安市博物官對面銷售電話051783723333開發(fā)商中國新世紀(jì)控股集團(tuán)代理商淮安盛世美嘉廣告有限公司物業(yè)管理香港第一太平戴維斯開盤日期2007年9月交付日期2008年底產(chǎn)品分析建筑面積5萬平米規(guī)劃棟數(shù)住宅4棟,1棟綜合樓規(guī)劃戶數(shù)840戶單身公寓主力戶型4048平米,一房一廳面積配比40平米以下為112套,%.4048平米為420套,占50%.5060平米為252套,占30%.67平米為56套,%價格分析均價4500元/平米價差樓層差價30元/層起價4400元/平米最高價5000元/平米物業(yè)費(fèi)(電梯費(fèi)另算,平攤)折扣無區(qū)域物業(yè)特征項目規(guī)模品質(zhì)銷售情況客群來源清河區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平較好，以小高層、高層為主力供應(yīng)，整體產(chǎn)品線豐富規(guī)模大盤為主，品質(zhì)打造高端，戶型面積較大區(qū)位好，房價水平位于全市較高水平，去化周期快 區(qū)域消費(fèi)為主是市場的最大共性，總體來看，一次置業(yè)者與改善居住需求消費(fèi)者占有比重較大，市場還處于住房需求的快速增長期清浦區(qū)以多層、小高層為主要供應(yīng)，高層物業(yè)開始發(fā)展項目規(guī)模中等偏大，產(chǎn)品品質(zhì)中高端供應(yīng)戶型面積相對經(jīng)濟(jì)，主要集中在100平方米左右的三房，去化周期相對較短開發(fā)區(qū)低密度物業(yè)、多層、小高層均有不少供應(yīng)，高層物業(yè)供應(yīng)較少以中小型規(guī)模項目為主力供應(yīng)去化速度較快市場總結(jié)整體市場以多層、小高層為主，高層項目數(shù)量開始凸顯，別墅物業(yè)主要位于開發(fā)區(qū)項目以中等偏大規(guī)模為主，出現(xiàn)不少超大規(guī)模項目整體市場狀況較好，110—120平方米三房為區(qū)域去化主力，去化周期較短市場啟示多層、小高層住宅是市場的主導(dǎo)，但高層物業(yè)仍遭遇一定的市場抗性；這說明淮安消費(fèi)者對新事物的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，區(qū)域市場樓盤品質(zhì)基本較好，這說明項目在后期打造過程中對品質(zhì)要注重，供暖設(shè)施得到普及在經(jīng)歷第一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮過后，熱銷戶型印證了居民開始由住宅面積需求向住宅功能需求轉(zhuǎn)變本地來源仍是項目的最佳客群來源4. 競爭項目市場總結(jié)第二節(jié)、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優(yōu)勢與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。市場格局目前,整個淮安市市區(qū)(主要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場由北向南可以劃分為如下幾個部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，包括小營廣場、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場部分：主要以商場、商廈為主，包括新亞商城、清江商場、新亞家電城、通訊市場、家私市場等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場等；總的來說：整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海南北路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)19952010年淮陰城市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個主中心、八個片區(qū)級及若干居住區(qū)級中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務(wù)體系。八條商業(yè)街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北京東路、鹽河北路、淮海南北路、人民南路、東西大街。針對性商業(yè)環(huán)境分析4．商圈劃分本案處在核心商圈邊緣。次級商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成毗鄰淮安市長途汽車總站，在整個淮安市具有較強(qiáng)的影響力和輻射力。目前，已形成了一個以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。商圈名稱: 次級商圈由圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成名稱財富廣場 錦江花苑地理位置淮海南路（小門橋南測）建筑面積住宅30000m商業(yè)6380m2層數(shù)417住宅、13商業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)一般經(jīng)營方式開盤時間04年開始銷售位置及商業(yè)環(huán)境人行方便度很方便車行方便度很方便方便√方便√一般一般特別不方便特別不方便人流量多所臨街道主干道√一般√次干道少人行道調(diào)研順序經(jīng)營范圍主力品牌及連鎖店空置率電子 數(shù)碼產(chǎn)品中興電腦、 hp打印機(jī)等90%項目小結(jié)本案商鋪銷售情況較差 商鋪共329個 目前僅售3套，51個底商開間2米 進(jìn)深10米 22個底商開間3米 進(jìn)深10米2樓3樓的內(nèi)鋪1219m2分隔產(chǎn)權(quán)式商鋪，銷售差的原因是 電子市場已經(jīng)飽和 重復(fù)定位電子市場對投資客人達(dá)不到吸引目的 目前只租不售，租金外鋪60元/平方米/月名稱樂園小區(qū)地理位置建筑面積底商4000m2層數(shù)1層裝修標(biāo)準(zhǔn)一般經(jīng)營方式開盤時間04年位置及商業(yè)環(huán)境人行方便度很方便車行方便度很方便方便方便√一般√一般特別不方便特別不方便人流量多√所臨街道主干道一般次干道√少人行道調(diào)研順序經(jīng)營范圍主力品牌及連鎖店空置率服裝 餐飲 飾品無主力品牌項目小結(jié)本案1，2，3，4，11號樓共160個底商 關(guān)門或未開業(yè)的26家，面積2540m2 租金9001100元/m2 /年 當(dāng)時的售價11000元/ m2 ，開間 3米 進(jìn)深8米 或開間4米 進(jìn)深10米，均為一層出售 經(jīng)營狀況一般 檔次較低名稱城中花苑地理位置建筑面積住宅24000m商業(yè)2200m2層數(shù)17層裝修標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營方式開盤時間位置及商業(yè)環(huán)境人行方便度很方便車行方便度很方便方便√方便一般一般√特別不方便特別不方便人流量多√所臨街道主干道一般次干道√少人行道調(diào)研順序經(jīng)營范圍主力品牌及連鎖店空置率無主力品牌項目小結(jié)本案商業(yè)共2200m2 有20套商鋪 其中4套開發(fā)商自用 其他出售 目前以售2套 都是用于投資 面積144308m2，開間8米進(jìn)深13米 12層連賣 ，名稱西大街地理位置淮海南路建筑面積商鋪約180套層數(shù)1層裝修標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營方式開業(yè)時間位置及商業(yè)環(huán)境人行方便度很方便車行方便度很方便方便√方便一般一般√特別不方便特別不方便人流量多√所臨街道主干道一般次干道√少人行道調(diào)研順序經(jīng)營范圍主力品牌及連鎖店空置率服裝 鞋子 床上用品無主力品牌、檔次較低項目小結(jié)商品檔次高于東大街 但租金水平一致6001300元/M2/年， 開間3米 進(jìn)深8米 自營的約10% 名稱東大街地理位置淮海南路建筑面積商鋪約90套層數(shù)1層裝修標(biāo)準(zhǔn)位置及商業(yè)環(huán)境人行方便度很方便車行方便度很方便方便√方便一般一般√特別不方便特別不方便人流量多√所臨街道主干道一般次干道√少人行道調(diào)研順序經(jīng)營范圍主力品牌及連鎖店空置率服裝 鞋子 床上用品 餐飲無主力品牌、檔次較低項目小結(jié)租金水平由淮海南路向東遞減6001300元/M2/年, 開間3米 進(jìn)深8米 、消費(fèi)者一般都是本地普通市民次級商圈總結(jié)：次級商圈以圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成，商圈的輻射力主要為城市5公里范圍內(nèi)的消費(fèi)群體，檔次較低，商圈底商主要以一層商鋪出售，面寬進(jìn)深比為1：，面積基本控制在2530平方米，目前經(jīng)營者90%以租賃為主，租金水平在6001300元/M2/年不等。、商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心新亞商城 清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行時尚中心，商品質(zhì)量信任度高，硬件設(shè)施佳，購物環(huán)境好 專營店報喜鳥 DOBON，婚紗影樓 大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務(wù)意識好，能跟上時代潮流超市時代超市 蘇果超市，華聯(lián)超市 一剪梅超市淮海路 人民路清河路數(shù)量不夠多， 缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品略不足市場類匯通市場 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場主要沿淮海南北路分布 較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小縱述作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。豐登路：精品服裝街健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）總結(jié)：淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，對周邊區(qū)域乃至整個淮安產(chǎn)生影響力和輻射力，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差