無錫商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報告-閱讀頁
2025-02-05 17:03本頁面
【正文】 ，排卡量在300多張，但實(shí)際情況沒有那么多，排卡并不是太理想，估計在200張左右吧。周邊人氣旺盛，有這么多的人氣在，作為商業(yè)綜合體來說，不會差到哪里去的。五洲開發(fā)的，在無錫知名度較高?！緦I(yè)市場篇】（1）、無錫電子數(shù)碼城項(xiàng)目概況：無錫電子數(shù)碼城位于學(xué)前東路與廣南路交匯處，總建筑面積為13萬平米。共2000多套商鋪。2F：停車場，共計1000多個車位。2F：主營品牌電腦、網(wǎng)絡(luò)線材、監(jiān)控、電腦維修、游戲等。4F：主營餐飲、休閑娛樂：量販?zhǔn)終TV、國際影院、電玩城等。得房率：60%。銷售情況：現(xiàn)為排卡階段,.現(xiàn)場狀況：現(xiàn)場銷售人員67人,銷售人員專業(yè)性不夠.現(xiàn)場氣氛差,幾乎沒人上訪.銷售人員主訴求:（1）地段（2）電子行業(yè)發(fā)展迅速，百腦匯、夢之島均是成功之作。優(yōu)勢: 1\地段,地段是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢.2\對面是華東市場,一個成熟的市場可形成一定的帶動性.3\項(xiàng)目運(yùn)用與成都賽格數(shù)碼通信管理有限公司合作做支撐.劣勢：項(xiàng)目工程進(jìn)度非常慢，資金方面存在問題。業(yè)態(tài)定位不清晰,造成后繼招商經(jīng)營困難。是整個五洲工業(yè)博覽城三期，電子城共計50000平方米，總套數(shù)1670套?，F(xiàn)場狀況：銷售人員78人來人量不多。一期經(jīng)營狀況良好是基礎(chǔ)。招商城要拆遷，所以大多經(jīng)營戶都過來了。五洲在無錫有一定的知名度。一期二期已經(jīng)開業(yè)，并且項(xiàng)目超大，給客戶的感覺很強(qiáng)。（3）、中國包裝禮品城項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于錫山區(qū)東亭北路無錫皮革城東南角，和皮革城是同一個開發(fā)商。商鋪共計1200來套。銷售情況：9月25日開盤，之前定好在雷迪森酒店舉行開盤選房的，但臨時取消了?？蛻魜碓矗褐饕酝獾貫橹鳌，F(xiàn)場狀況：25號開盤，但現(xiàn)場非常冷清。先招商后銷售：現(xiàn)在很多福建、溫州的商家都進(jìn)駐市場了。劣勢： 皮革城、輕紡城雖然都開出來了，但口碑并不是很好，所以本地幾乎沒有人去。（4）、華東家藝中心項(xiàng)目概況：華東家藝中心位于錫滬路，總建筑面積150496㎡，其中商業(yè)部分63225㎡，辦公部分43404㎡。經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F:家藝飾品2F: 床上用品、工藝品3F:窗簾、墻紙、餐飲銷售面積：面積范圍：20—50平方米主力面積：30平方米銷售價格：1F:50000元2F:25000元3F:15000元營銷方式：1\委托15年:前三年24%一次性扣除,后繼根據(jù)市場行情而定.2\金卡客戶：存3萬元在指定銀行,定期3個月,\加每間15000元優(yōu)惠(但需200平方米以上)3\銀卡客戶: 存3萬元在指定銀行,定期3個月,\加每間15000元優(yōu)惠(沒有面積限定)4\會員卡客戶:不需要交錢,優(yōu)惠15000元.5\老客戶介紹新客戶:介紹2組8000元,4組15000元(以新客戶到售樓部看房為準(zhǔn).)銷售情況： 排卡量在400張左右現(xiàn)場狀況：銷售人員67人，精神狀態(tài)較好，但是新進(jìn)人員較多，項(xiàng)目介紹的感覺很模糊。優(yōu)勢：地段：錫滬路上，屬于一個老的市場商圈，認(rèn)可度較高。項(xiàng)目體量不大。開發(fā)公司新城公司之前一直開發(fā)住宅項(xiàng)目，對于此次的商業(yè)轉(zhuǎn)型，理念和專業(yè)性方面并不是該公司的強(qiáng)項(xiàng)。二、房產(chǎn)市場環(huán)境特點(diǎn)概析商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量點(diǎn)評無錫市場在售或近將出售的商業(yè)項(xiàng)目20來個，按每個項(xiàng)目平均10萬平方米計算，市場供應(yīng)量在200萬平方米左右。另一方面現(xiàn)在住宅市場面臨國家政策的打壓，市場情況一片蕭條，很多的開發(fā)公司從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型到商業(yè)開發(fā)。二是東北商業(yè)圈，主要以專業(yè)市場為主，像錫滬路、芙蓉路、312國道、北環(huán)路、錫澄路一帶，在地理位置上劃分來說屬二環(huán)商圈，這里匯聚了無錫基本上所以的專業(yè)市場，并且物流配套非常的成熟和方便。像現(xiàn)在的梅村五洲國際廣場、羊尖五洲國際廣場、錫北國際廣場、洛社商貿(mào)城等。萬達(dá)預(yù)計在無錫項(xiàng)目將達(dá)到8個，但是萬達(dá)的商業(yè)定位都是商業(yè)綜合體，有一點(diǎn)萬達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目出售比例不大，沖擊力不強(qiáng)，品牌形象高知名度大。另一家萬力相比前兩家來說稍微遜色一點(diǎn)，但現(xiàn)在市場上的項(xiàng)目很多，如目前正在銷售的有無錫電子數(shù)碼城、中國包裝禮品城等，之前有皮革城、紡織城、萬力汽配城等，但項(xiàng)目經(jīng)營都不是很好。并且每個項(xiàng)目體量都很多?？蛻魧τ趯I(yè)市場較冷淡，對于商業(yè)綜合體熱情度較高。從價格的角度來看城市綜合體的價格普遍都很高。從客戶購買的角度來看，客戶更熱衷投資商業(yè)體項(xiàng)目，對于他們來說覺得投資風(fēng)險沒有專業(yè)市場來得大。整個無錫住宅項(xiàng)目受國家政策的影響，價格降價幅度在5%10%之間。無錫一直以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，加上城市的發(fā)展帶動了周邊眾多居民的拆遷，所以本地人生活富裕，稱得上小資生活，非常懂得生活享受和情調(diào)。所以在無錫的項(xiàng)目中感受不到非?；鸨匿N售場景。無錫商業(yè)項(xiàng)目雖然之多，無論項(xiàng)目體量有多大，但是有一點(diǎn)，現(xiàn)在沒有完全空的、死掉的市場，唯一一個空的市場那就是我們項(xiàng)目旁邊的明發(fā)商業(yè)廣場，也算是百里挑一了。如果說在無錫要找一、二個非常旺的市場出來那也沒有，拿不出來。
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