商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查策劃要點分析-閱讀頁
2025-02-03 06:22本頁面
【正文】 物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。 八、立地條件研究 除對區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。 1．道路類別。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以前沒有中間交通欄隔的時候，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。 4．商業(yè)的能見度和日照情況。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。據(jù)7月5日中央電視臺報道，由于長沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費者選擇在商場購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因為西曬的原因冷冷清清。 九、商圈的確定和研究 1．商圈的概念及分析目的 商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟效益的預(yù)測。 2．商圈的構(gòu)成及顧客來源 商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。包括這一商店顧客總數(shù)的5570%。 次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的1525%。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。如圖： 真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點或目標(biāo)銷售額。零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。 以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最
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