【正文】 項(xiàng)目發(fā)展初步預(yù)判 綜上所述 ,此項(xiàng)目適宜打造成為具有全市輻射力的 引領(lǐng)瀏陽(yáng)商業(yè)走向的小型綜合體！ 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 第三章：項(xiàng)目定位 1. swot分析 2. 項(xiàng)目整體形象定位 3. 項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)定位及設(shè)置 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：利用項(xiàng)目無(wú)以倫比的優(yōu)勢(shì)，打造城市綜合體 SWOT分析 → 優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于新城，區(qū)位升值潛力空間大； ? 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于瀏陽(yáng)新城區(qū)核心，將來(lái)交通便利； ? 品牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為恒大地產(chǎn)開發(fā)，擁有引領(lǐng)瀏陽(yáng)房地產(chǎn)走向新高地的能力； 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：通過(guò)精準(zhǔn)定位，增強(qiáng)項(xiàng)目輻射能力 SWOT分析 → 劣勢(shì) ? 目前片區(qū)房地產(chǎn)處于初期開發(fā)，人氣不足，缺乏居住和商業(yè)氛圍。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：先入為主，打造高端綜合體，實(shí)現(xiàn)利益最大化 SWOT分析 → 機(jī)會(huì) ? 瀏陽(yáng)市政新區(qū)發(fā)展較為迅速，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。 ? 目前新區(qū)配套不完善，各種業(yè)態(tài)存在著較多機(jī)會(huì)。 SWOT分析 → 威脅 ? 新區(qū)商業(yè)的成熟需要一定時(shí)間與條件，項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)性！ ? 周邊商量體量的迅速增加，對(duì)本項(xiàng)目有相當(dāng)大的沖擊。 ? 我們開發(fā)輻射能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，以避免人流不足的劣勢(shì)。 ? 我們利用自身核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（小區(qū)未來(lái)近 3萬(wàn)人口入住，臨考翠園公園，品牌資金優(yōu)勢(shì)；附近大量的政府機(jī)構(gòu)）先入為主，打造特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 相對(duì)一、二線城市， 瀏陽(yáng) 商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，恒大華府的進(jìn)駐將徹底改變?yōu)g陽(yáng)市的面貌，撬動(dòng)瀏陽(yáng)房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)的更快速發(fā)展。 ? 受 規(guī)模和周邊業(yè)態(tài)限制，所在位置很難成為一個(gè)商業(yè)中心。 ? 須 打造輻射性強(qiáng)的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，彌補(bǔ)人氣不足等弱勢(shì)。 發(fā)展方向關(guān)鍵詞 ：補(bǔ)缺，引領(lǐng) 項(xiàng)目定位 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 缺什么： ? 空白性補(bǔ)缺 ： 吃 — 目前瀏陽(yáng)以中餐為主，國(guó)外餐飲，特別是比如中高檔壽司以及日本壽司等暫未出現(xiàn) ，此類業(yè)態(tài)受中高人群的喜歡。 玩 —— 目前瀏陽(yáng)通程廣場(chǎng)有一家電影院，但規(guī)模小、硬件設(shè)施較差，進(jìn)去之后很有壓抑感，與電影院的核心賣點(diǎn)背道而馳，因此我們可以設(shè)置引進(jìn)最新科技注重體驗(yàn)的新型豪華電影院，成為新城區(qū)高消費(fèi)人群娛樂首選，輻射整個(gè)瀏陽(yáng)甚至周邊各地區(qū)。 什么是引領(lǐng)：在某些方面的提升，包括硬件設(shè)施以及軟件的服務(wù)管理方面等。 項(xiàng)目定位 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目定位 ? 穿 ：現(xiàn)在已經(jīng)有通城和老城區(qū)步行街，已經(jīng)可以滿足現(xiàn)有市民需求， 暫時(shí)不予以考慮 ? 玩 ：最新科技注重體驗(yàn)的新型豪華多功能電影院；瀏陽(yáng)最大的體驗(yàn)式電玩娛樂城，年輕人的最愛（與電影院互動(dòng)）；兒童室內(nèi)游樂場(chǎng)，青少年兒童的最愛 (與電影城互動(dòng)） ? 吃 、 喝 ：中高端餐飲業(yè)態(tài)，注重服務(wù)和菜味 ,打造瀏陽(yáng)高檔美食天堂 ? 樂 ：量販?zhǔn)?KTV，打造瀏陽(yáng)商務(wù)、聚會(huì)娛樂首選。UME華星國(guó)際影城 星美國(guó)際影城 美嘉歡樂影城 西安保利博納新天地 8000㎡ 9 無(wú)區(qū)分 2021 部分知名影院大廳設(shè)置 主要 業(yè)態(tài) 功能定位 → 電影院定位 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 主要 業(yè)態(tài) 功能定位 → 電影院定位 電影院 — 瀏陽(yáng)最大的新科技體驗(yàn)多功能影 廳 定位關(guān)鍵點(diǎn)：一流的硬件環(huán)境、連鎖經(jīng)營(yíng)、引進(jìn)最新電影科技、優(yōu)質(zhì)服務(wù)質(zhì)量保證 面積： 3500㎡ （第三層） ， 設(shè)置： 8個(gè)廳，大概 1100座位 規(guī)劃 ： ? 一個(gè) imax多功能影劇大廳（ 350400座位，面積 650700㎡ 左右 ， 具備演藝舞臺(tái)的面積功能） ? 3個(gè)中廳（ 150200座位；面積 300400㎡ ，其中設(shè)置 1個(gè) 3d電影院） ? 4個(gè)小廳（ 4050座位；面積 80120㎡ ，） ? 1個(gè)貴賓廳（ 2530座位，面積 80120㎡，設(shè)置專門酒吧和休息空間； ? 剩余部分作為休息區(qū)、購(gòu)票區(qū)、洗手間等。 定位關(guān)鍵 點(diǎn) ： 外來(lái)美食、高標(biāo)準(zhǔn)用餐環(huán)境、服務(wù)領(lǐng)先 業(yè)態(tài)構(gòu)成： ? 中餐一家：打造瀏陽(yáng)中高端商務(wù)、聚會(huì)首選之地， ? 西餐廳一家：打造瀏陽(yáng)小型商務(wù)、會(huì)友首選 。 建議：在引進(jìn)連鎖品牌的時(shí)候，考慮瀏陽(yáng)本地餐飲成熟品牌的擴(kuò)張，避免引進(jìn)品牌水土不服的問(wèn)題 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 中餐 ：打造瀏陽(yáng)中高端商務(wù)、聚會(huì)首選之地。 ? 關(guān)鍵點(diǎn)：引進(jìn)品牌店，注重服務(wù)水準(zhǔn)。小型KTV包廂 配備的設(shè)施與大、中型 KTV包廂并無(wú)兩樣，只是電視、音響與空間協(xié)調(diào)時(shí)要小一些。小型KTV包廂要表現(xiàn)出緊密溫馨的環(huán)境。中型KTV包廂要表現(xiàn)舒適。 （ 4）超大型包廂設(shè)置 面積在 7090㎡ ，能夠容納 50人左右，為特殊需求考慮。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ? 第四章：物業(yè)發(fā)展建議 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 平面布置建議 首層 面包加工 主食廚房 熟食 鮮肉 果蔬加工間 干性雜貨區(qū) 休閑食品區(qū) 酒水飲料區(qū) 生活服飾區(qū) 床上用品區(qū) 書圖像制品、辦公文教用品、小家電區(qū)、 面食食物區(qū) 蔬菜水果區(qū) 日化用品 家用清潔 貨架 貨架 入口和存物柜 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 生活超市固有業(yè)態(tài) → 功能面積劃分 需要說(shuō)明的是，每一個(gè)地區(qū)消費(fèi)水平差異較大，消費(fèi)習(xí)慣也不盡相同，每個(gè)經(jīng)營(yíng)者必須根據(jù)自己所處商圈的特點(diǎn)和超市本身定位及周邊競(jìng)爭(zhēng)者的狀況作出商品面積配置的抉擇， 屆時(shí)本案生活超市在商業(yè)面積上的配置需要細(xì)致調(diào)查和分配 業(yè)態(tài)大致面積劃分： 水果蔬菜： 3 0 0 450㎡ 肉 食品 ： 4 5 0 600㎡ 日配 品： 450㎡ 一般食品： 30 0㎡ 糖果餅干： 300㎡ 干貨特產(chǎn) ： 450㎡ 百貨 、 洗滌： 450㎡ 小 家 電 ： 300㎡ 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 首層技術(shù)指標(biāo)要求 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 層高 56m 電梯 2臺(tái)客梯、 2臺(tái)貨梯、 2臺(tái)扶手電梯 步梯（部） 根據(jù)防火要求設(shè)置 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 樓層 美食天堂 二樓 中式擦餐廳；西式餐飲一家；壽司店； KTV室內(nèi)兒童游樂園 70m 50m 大堂挑空 電梯 扶手電梯 壽司店 中餐廳 西餐廳 KTV 二層 兒童游樂園 備注：以上面積包含公攤 說(shuō)明 。項(xiàng)目室內(nèi)、外公共裝修均達(dá)到發(fā)展商承諾及雙方議定標(biāo)準(zhǔn)。 ?柱距、高度與長(zhǎng)度為使銀幕對(duì)觀眾能形成具震撼力的視覺沖擊效果，銀幕寬度通?？紤]為 8～ 15 m，因此要求影廳柱距以大于 m（或更寬）的網(wǎng)柱安排為好；對(duì)大、中廳所在位置還應(yīng)能滿足縱向抽柱要求，以保證影廳具有足夠的長(zhǎng)度；影廳長(zhǎng)度按規(guī)范要求為銀幕寬度的 ～ 。 ?格局方正偏長(zhǎng)，視線不見柱子，按照電影院人流導(dǎo)向慣性， 4層設(shè)為電影院入口， 3層設(shè)為出口，以便人流倒流，阻塞人群，建議出口處能連接垂直交通（電梯） ?層高：該位置將是跨越 2層層高，電影院層高 810米，不少于 8米 電影院設(shè)計(jì)要求 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ＴＨＡＮＫＳ 麗仁地產(chǎn) 專心 專注 專業(yè) 專家