【正文】 另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問(wèn)題，企業(yè)必 然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。 二、開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn) 定會(huì)計(jì)核算 ,設(shè)方式和經(jīng)營(yíng)模式可以統(tǒng)稱為開(kāi)發(fā)模式。例如，對(duì)于開(kāi)發(fā)任務(wù)，是成立分公司還是成立子公司進(jìn)行管理，其會(huì)計(jì)核算方法存在根本的不同。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對(duì)外進(jìn)行銷售，二是留作自用或自營(yíng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應(yīng)按照固定資產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行操作和處理。購(gòu)買的土地是一宗地，在這一宗地上既要建設(shè)銷售物業(yè)，也要建設(shè)自持物業(yè)。例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其它行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的支出計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。 總承包單位的核算。對(duì)于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進(jìn)行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術(shù)實(shí)力的施工單位總承包，然后再由總承包將工程分包給其它施工單位。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性。對(duì)于后者，應(yīng)按照建 造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。現(xiàn)金流量信息不全面，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng) ，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的非同步性。因此，無(wú)論是從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進(jìn)而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會(huì)計(jì)制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無(wú)法客觀地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。4 企 業(yè)業(yè)績(jī)不能通過(guò)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)真實(shí)體現(xiàn)。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)較好，但是其凈利潤(rùn)仍舊可能很小或?yàn)樨?fù)數(shù)：而一個(gè)在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險(xiǎn)，如施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。 四、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì) 核算的措施 完善收入確認(rèn)。企業(yè)還可采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性 房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比。一特殊問(wèn)題。 實(shí)際售價(jià)成本率法。具體操作順序是：分類明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí) 、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本 工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。為了真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，企業(yè)必須加大信息的披露量。由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，如因?yàn)槭┕?wèn)題可能會(huì)帶 來(lái)巨額賠償、擔(dān)保金尚未結(jié)清、大筆銀行貸款卿期但是企業(yè)已無(wú)償還能力等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中必須要重視風(fēng)險(xiǎn)的披露，各種風(fēng)險(xiǎn)要在財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行充分揭示，包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等，提高其透明度；同時(shí)根據(jù)具體情況提取質(zhì)量保證金，加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就 企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。房地產(chǎn)企業(yè)要保證自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須有效地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。 隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同一時(shí)間內(nèi)同時(shí)開(kāi)展多個(gè)項(xiàng)目，這樣不僅加大了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，同時(shí) ，因?yàn)楹怂沩?xiàng)目較多、核算人員較少，非常容易出現(xiàn)問(wèn)題。通過(guò)建立會(huì)計(jì)核算信息化體系，不僅可以有效連接項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)計(jì)和企業(yè)會(huì)計(jì)核算中心的會(huì)計(jì)信息，保證項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息在第一時(shí)間內(nèi)傳遞到企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門，提高會(huì)計(jì)核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過(guò)程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時(shí)還可以將企業(yè)會(huì)計(jì)核算信息 體系和會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)進(jìn)行接口連接，保證國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度在本企業(yè)的嚴(yán)格執(zhí)行，保證核算資料的真實(shí)性，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和工作效率。復(fù)合型會(huì)計(jì)核算人才 的培養(yǎng)是企業(yè)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)有效實(shí)施的保障，企業(yè)在人才招聘時(shí)可以偏重于復(fù)臺(tái)型人才的招聘。 參考文獻(xiàn) 1]中國(guó)證 券監(jiān)督管理委員會(huì)，公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第 11 號(hào) — 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)告附注特別規(guī)定，中國(guó)證監(jiān) [2]黃世忠，李忠林，邵藍(lán)蘭， 2021，（ 6） .國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革；回顧與展望 .會(huì)計(jì)研究、 P511 [3]黃世忠，劉維， 2021，（ 2） .提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重大舉措 感悟《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 .會(huì)計(jì)研究， P28 [4]陳旭運(yùn)，課程與教學(xué)論 [M].長(zhǎng)春；東北師范大學(xué)出版社， 2021 [5]吳嶸、鄭澤根、王欣 .淺談我國(guó)企業(yè)環(huán)境會(huì)計(jì)信息披露的現(xiàn)狀 .[J].《經(jīng)濟(jì)師》 .2021 [6]張嘯 .加強(qiáng)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理改善中小企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 [J]中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)， 2021,12 [7]郭公民?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的幾個(gè)問(wèn)題 [J].浙江金融?2021(11). 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