【正文】 。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。這也可以解釋 04年人們選擇 70萬總價(jià)的小于 7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。 9095100105110115首選面積 次選面積2021\102021\05 g、客廳、主臥和廚房面積對比 縱觀這兩年來的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變 化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們在降低購房面積的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 25 3027 271718179 10 9051015202530352021\05 2021\10 2021\05客廳面積 主臥面積 廚房面積 h、到市中心車程分析 通常，人們更能接受 20分鐘和 30分鐘的距離市中心的車程。 %%%%%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%10 15 20 30 402021\05 2021\10 2021\05 （ 4）濱江片 Ⅰ、總體規(guī)劃及配套 ◇ 用地規(guī)劃圖： 分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功 利茲 本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為 38萬人，建設(shè)用地約為 53平方千米。 四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。 九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的 九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長河居住片、之江居住片、省屬居住片、長江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。 三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。 一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。 過江通道： 高新開發(fā)區(qū) (濱江 )區(qū)主要通過錢塘江大橋、西興大橋 (錢江三橋 )、復(fù)興大橋 (錢江四橋 )、之江大橋與主城聯(lián)系。 主干路系統(tǒng)： 主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 27 聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況 目前，錢江兩岸的房產(chǎn)的發(fā)展很快，今年的預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到 400萬平方米左右，其中，北岸將占 160萬，南岸占 230萬左右。錢江北岸的房價(jià)普遍在 8000元 /平方米以上，部分住宅甚至已超過 1萬元 /平方米，如 “海月 春江花月 ”二期剩余住宅也在 12021元 /平方米左右，其三期預(yù)計(jì)在 8月份開盤。尚城 ”價(jià)格在6200元 /平方米左右， “同方 Ⅲ、需求狀況 a、總價(jià)預(yù)算比較分析 從購房者總價(jià)預(yù)算上來看，總價(jià)預(yù)算在 50 萬以下 的人群比例逐步減少，總價(jià)預(yù)算在60萬以上的人群比例逐步增加，而 70萬這個(gè)點(diǎn)上幾乎沒有什么變化。在 80萬上 04年 5月人們選擇比例達(dá)到最高。在 100 萬上人群比例波動(dòng)較大。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 28 %%%%%%%%%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%40 50 60 70 80 1002021\05 2021\10 2021\05 b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比分析 濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。 2021\05 2021\10 2021\05正常妥協(xié) 極限妥協(xié)c、主流單價(jià)點(diǎn)分析 在 03 年 5 月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以 4000 元和 6000 元比例最高，都是 ％，能夠承受 7000元及以上單價(jià)的人群比例僅為 ％。 到了 04年 5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇 7000元的人群比例最高，為 ％，能夠承受 7000 元及以上的人群比例為 ％，時(shí)隔一年，購房者的對單價(jià) 的心理承受能力在一步步的被拉高。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 29 % %% % %%%%%%%%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%4000 5000 5500 6000 6500 7000 800003\5 03\10 04\5 d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比分析 相對于總價(jià)妥協(xié)系數(shù)，單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。但是無論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在 03年 10月和 04年 5月逐步下降。 2021\05 2021\10 2021\05正常妥協(xié) 極限妥協(xié) 利茲 03 年 10 月比 03年 5月在 90平米的選擇上減少而 100及 120平米的選擇則增加了。 而 04年又出現(xiàn)新的變化那就是在 80平上人群比例在增加，這也許是那些低端人群隨著房價(jià)的上漲無奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江片。在 150平米的選擇上 04年比 03 年 10月降低很多。 而次選面積則有增大的趨勢，這說明購房者在沒有理想面積的時(shí)候，會(huì)選擇增大其購房面積，這主要是因?yàn)槊鎸κ袌錾洗髴粜偷姆课菟麄儽粍?dòng)的作好了妥協(xié)的準(zhǔn)備。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 31 g、客廳、主臥 、廚房的比較 在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小 (從 30 變到 25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來降低總價(jià)。廚房面積選擇三個(gè)時(shí)段變化不大，基本上就集中在 10平方米左右， 03 年 10月和 04 年 5月的更加接近。 選擇 20分鐘的人群比例相對于 03年 10月提高將 近一半，而選擇 30分鐘車程的人群比例相對于 03 年 10月減少很多。 %%%%%%%%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%10 15 20 25 30 402021\05 2021\10 2021\05 利茲 人口規(guī)模：規(guī)劃分區(qū)總?cè)丝?92萬人，其中城區(qū)人口 74萬人，郊區(qū)人口 18 萬人。 道路網(wǎng)規(guī)劃 ： 高速公路或一級公路 本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長高速公路、 320國道一級公路、104國道一級公路、杭富沿江一級公路。四橫：留祥路、文華西路 ——文一路、天目山路、云河路。 ◇ 居住用地規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū) 6大功能片區(qū)分成 12 居 住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺(tái)居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片，規(guī)劃可容納居住人口 。 分區(qū)另有浙大、小和山省屬教育基地、老文教區(qū)等學(xué)生人數(shù) 。老城西在其老文教區(qū)的氛圍下，以及生活配套較成熟的環(huán)境下，房價(jià)已經(jīng)達(dá)到 8000 元 /平方米左右。紫金庭園 ”，其疊式排屋均價(jià)在 8688 元 /平方米左右，多層 7800元 /平方米左右，小高層 7600 元 /平方米左右。山水人家 ”目前的 利茲 新城西主要是三墩和勾莊區(qū)域，占地 8700畝的浙大紫荊港校區(qū)是三墩樓盤最大的賣點(diǎn)，作為國內(nèi)一流的大學(xué)，其悠久的人文環(huán)境、濃烈的學(xué)術(shù)氛圍、優(yōu)異的人力資源，給附近的樓市帶來了難以估量的無形價(jià)值，所以，三墩的房價(jià)不斷在攀升，單價(jià)從 2021年 5月的 3200元左右漲到了現(xiàn)在的 5000元左右 。棕櫚灣 ”，其房價(jià)從 2021年的 6月開始銷售的 2200元 /平方米，漲到了目前的 4500元 /平方米左右。其購買面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購買面積趨勢相一致，在房價(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對住房面積的妥協(xié)上。而城西片的數(shù)據(jù)我們可以看到：去年 10月和今年5月底的心理預(yù)算總價(jià)分別為 、 ，上漲不到 5萬。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 34 74404550556065707580心理預(yù)算總價(jià) 有點(diǎn)貴可以接受總價(jià) 太貴不能接受總價(jià)0 4 年5 月0 3 年1 0 月 c、預(yù)算總價(jià)在 50萬的比例最大 在幾個(gè)主要的總價(jià)點(diǎn)上，今年 5 月底和去年 10 月相比：希望能 30萬買到住房的人由去年的 %下降到今年的 %，而在 70萬、 80萬的點(diǎn)上比例 比去年有明顯增加，在 80萬的這個(gè)點(diǎn)上，今年的比例幾乎是去年的三倍。 %%%%%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%30萬 40 50 60 70 80 100萬0 4 年5 月0 3 年1 0 月 d、預(yù)算單價(jià)提高了 1000元左右 從數(shù)據(jù)可以看出，去年 10 月和今年 5 月相比，預(yù)算單價(jià)提高了 1000 元左右，這一數(shù)據(jù)和杭州公寓樓的心理預(yù)算單價(jià)的上漲趨勢一致，而且購房者在去年 10月和今年 5月杭州公寓樓的心理預(yù)算單價(jià)分別是 4744元、 5719元，而城西片的數(shù)據(jù)分別為 4775元、 5706元，兩者之間非常接近。 利茲 總價(jià)心理妥協(xié)系數(shù) 總價(jià)極限妥協(xié)系數(shù) 單價(jià)極限妥協(xié)系數(shù) 單價(jià)心理妥協(xié)系數(shù)0 4 年5 月0 3 年1 0 月 g、客廳面積減小，廚房、主臥面積有所增加 去年 10月，購房者對客廳面積需求的均值為 ，而今年只有 ，下降了 ；而主人房 /主臥和廚房的需求面積均值反而都上漲了 1個(gè)平方米左右。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 36 051015202530客廳 主人房/ 主臥 廚房0 4 年5 月0 3 年1 0 月 h、給子女購房的比例大幅上升 在購房意圖上，首次購房和二次購房是主體人群，他們所占的比例超過了 80%，其中去年 10月和今年 5月的數(shù)據(jù)相比，今年首次購房的比例上升了 %，二次購房的比例下降了 %。 %%%%%%%%%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%首次購房 二次購房給子女購買住房主要為了投資收益為落戶杭州而購房03年1 0月04年5 月 2021年 68月份開盤的樓盤價(jià)格及銷售情況分析 （ 1）彩虹城（公寓） 開發(fā)商 浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 銷售熱線 87163558 展示地址 杭州濱江區(qū)濱盛路 物業(yè)管理 杭州彩虹物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址 濱江錢江南岸一橋東側(cè) 物業(yè)顧問 廣州奧林匹克物業(yè)投資有限公司 售樓地址 延安南路 115號清波大廈底層 設(shè)計(jì)單位 浙 江城建設(shè)計(jì)研究院 利茲I （香港）景觀與建筑設(shè)計(jì)有限公司 利茲水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 39 開發(fā)商 浙江國都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 銷售熱線 0571 － 87216600 87218088 展示地址 新華路與鳳起路的交界處 物業(yè)地址 西湖南臨文三路 基本資料 建筑類型 高層 小高層 開發(fā)期次 共兩期，現(xiàn)為一期 開盤時(shí)間 2021年 7月 容積率 交房日期 2021年 9月 綠化率 40％左右 占地面積 24322平方米 建筑面積 50000平方米 主力面積 90－ 130 主力房型 三室二廳 工程進(jìn)度 建到三、四層 規(guī)劃戶數(shù) 400（總戶數(shù)） 層高 推出量 100多戶 已售戶數(shù) 50戶左右 電梯配置 一梯二戶 得戶率 85％ 物業(yè)管理費(fèi) 銷售率 50％ 定價(jià)策略 均價(jià) 11000元 /平方米 貸款及付款方式 按揭 /一次性付清 配套設(shè)施 交通配套 6 、 10 、 1 2 41 周圍配套 幼兒園：杭幼師附屬幼兒園、學(xué)軍小學(xué)、學(xué)軍中學(xué)、省委黨校、浙江教育學(xué)院、浙大西溪校區(qū)、 商場：文三路農(nóng)貿(mào)市場 銀行 。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 40 調(diào)研時(shí)間： （ 4）華達(dá) .窯山花園（別墅、多層） 開發(fā)商 杭州華達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售熱線 057188541569 88541569 展示地址 杭州市瓶窯鎮(zhèn)大橋北路華達(dá)企業(yè)大廈 物業(yè)管理 杭州華達(dá)物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址 位于杭州城北大鎮(zhèn)瓶窯，“瓶窯 —良渚”生態(tài)居住區(qū)中心城鎮(zhèn)，國家一級飲用水保護(hù)區(qū)，盡享良好生態(tài)環(huán)境。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告