【正文】 （ 3） 利率 項目借款利率采用固定利率，建設投資借款年 利率按 %計，流動資金借款年利率按 %計算。 （ 5） 財務基準收益率（ ic）設定 參考相關行業(yè)的財務基準收益率，并考慮本行業(yè)的平均收益水平和項目的風險因素，財務基準收益率（ ic）設定為 8%。 本項目的經(jīng)營與服務收入主要由交易手續(xù)費、配送中心配送服務收入、批發(fā)市場經(jīng)營收入、交易中心經(jīng)營收入生活服務設施經(jīng)營收入。 配送中心配貨額按批發(fā)市場年交易額的 30%計算，配送服務收入按年配送額的 2%計算。年計算，以后年度按 5%的比例遞增至第 7年。 平房倉經(jīng)營面積 20200 平方米，有效使用系數(shù)按 75%計算，估計每平方米年經(jīng)營收入為 180元 ,以后年度按 5%的比例遞增至第 7年，達到 225元 /平方米 ,以后年度穩(wěn)定在這一價格。 33 年營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計算。 年經(jīng)營服務收入和經(jīng)營稅金及附加估算見附表 B6。 4． 成本費用估算 本項目成本計算采用 生產(chǎn)要素估算法。 成本估算說明如下： （ 1） 外購原材料、輔助材料費 外購原材料、輔助材料費估算見附表 B7 基 1。 （ 2） 燃料及動力費 燃料及動力費估算見附表 B7 基 2。 （ 3） 折舊費估算 固定資產(chǎn)折舊采用分類折舊，殘值率為 5%。 折舊費估算見附表 B7 基 3。 34 年攤銷費總額為 。 （ 5） 工資及福利費 全廠勞動定員 45人，其中技術人員 6 人，工資按 24000 元 /人年計算，生產(chǎn)工人 331人，工資按 15000元 /人根據(jù) 有關文件規(guī)定，本項目的福利費按工資總額的 14%計算，年福利總額為 萬元。 年工資及福利費總額為 。 （ 7） 財務費用 無財務費用 （ 8） 其他費用 其他費用是在制造費用、銷售費用、管理費用中扣除工資及福利費、折舊費、攤銷費、修理費后的費用。 土地使用費按 元 /平方米計算，年土地使用費總額為 4 萬元。 正常年經(jīng)營成本為 萬元。 5． 財務投資評價報表 （ 1） 項目投資財務現(xiàn)金流量表 ⑴ 項目財務現(xiàn)金流量表 項目財務現(xiàn)金流量表見附表 B9。經(jīng)計算，年平均利潤總額為 萬元，所得稅按利潤總額的 25%計算，法定盈余公積金、任意盈余公積金分別按凈利潤和可供分配利潤的 5%計算 。 ⑴ 資本金收益率 根據(jù)附表 B10 計算項目資本金財務內(nèi)部收益率為 %。 項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前）（ ic＝ 8%）＝ 萬元 項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅后）（ ic＝ 8%）＝ 萬元 項目財務凈現(xiàn)值大于零，表明項目的盈利能力超過按設定的折現(xiàn)率計算的盈利 水平 。當年凈現(xiàn)金流量 所得稅前的投資回收期為 年。 36 投資回收期接近基準投資回收期，表明項目的盈利能力和抗風險能力較好，滿足投資者要求 。 TL 100% = 247。 EC 100% = 1099247。 （ 2） 償債能力分析 借款還本付息計劃計算見附表 B3。 借款還本付息按等額還本付息計算，償還期按 11年計算。 從計算結(jié)果可以看出投產(chǎn)后的所有年份的資產(chǎn)負債率均小于 。 37 表 51 敏感性分析表 序號 變化率 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 變化因素 1 基準折現(xiàn)率 ic 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 2 負荷 % % % % % % % 3 服務價格 % % % % % % 4 經(jīng)營成本 % % % % % % % 5 建設投資 % % % % % % % 敏感性分析圖見圖 B2。 表 52 敏感度系數(shù)和臨界點分析表 序號 不確定因素 變化率（％） 內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 臨界點（％） 臨界值 基本方案 0 % 1 產(chǎn)品產(chǎn)量 （生產(chǎn)負荷） 10 % % 10 % 2 服務價格 10 % % 10 % 3 經(jīng)營成本 10 % % 10 % 4 建設投資 10 % % 10 % 38 （ 2） 盈虧平衡分析 項 目投入運營達到設計綱領年份的年固定成本為 萬元，可變成本為 ，年營業(yè)收入 ，年營業(yè)稅金及附加 萬元。（年銷售收入 年可變成本 年銷售稅金及附加） 100% = 247。 盈虧平衡分析圖見圖 B1。 8． 結(jié)論 本項目所得稅前的項目投資財務內(nèi)部收益率為 %，項目投資財務凈現(xiàn)值（ ic=8%）為 ，投資回收期為 （含建設期 1年），符合貸款單位要求，該項目財務評價是可行的 。一般包括市場風險、技術風險、工程風險、資源風險、資金風險、政策風險、外部協(xié)作風險、社會風險和其他風險。 （二） 風險程度分析 市場風險來自于三個方面：一是市場實際情況與預測值發(fā)生偏差。糧食行業(yè)需要的資金多，利潤小，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生新的競爭對手的可能性小。經(jīng)濟分析采用的價格為當前市場形成的價格，偏離的可能性不大。 技術風險是項目項目采用技術的先進性、可靠性、適用性和可得性與預測方案發(fā)生重大變化，導致生產(chǎn)能力利用率降低，生產(chǎn)成本增加，產(chǎn)品質(zhì)量 達不到預期要求帶來的風險。 工程風險指工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件中與預測發(fā)生重大變化導致工程量增加、投資增加、工期延長等帶來的風險。 資源風險主要指資源開發(fā)項目，如礦產(chǎn)、石油、天然氣等資源性的項 41 目，本項目與此無關。糧食現(xiàn)代 倉儲 設施 建設 是國家和 地方政府支持鼓勵的項目。 外部環(huán)境是指本身以外的配套設施。發(fā)改委及規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防等部門無論在項目論證還是項目實施建設階段都給予大力支持，不存在外部協(xié)作條件風險。本項目為常規(guī)的糧食 倉儲 項目，環(huán)境影響 小。 社會風險指項目與所在地互適程度出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當?shù)亟M織機構(gòu)及當?shù)丶夹g、文化環(huán)境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。 （三） 防范和降低風險對策 充分了解和把握國家的糧食政策，加強企業(yè)的管理，提高效率。積極開拓市場，爭取客戶，提高業(yè)務量。探索糧食現(xiàn)代物 倉儲 的技術和管理方法，以取得更大的社會和經(jīng)濟效益。 42 （一） 招投標依據(jù) 《中華人民共和國招標投標法》、《合同法》中有關規(guī)定。 （三） 招標組織形式 上述招標范圍，將采取委托有關資質(zhì)的單位組織招標。全面、競爭優(yōu)選、嚴格保密的原則進行，保證所有的投標人的合法權(quán)益。評標委員會由有關領導和有關技術、經(jīng)濟方面專家組成，成員為 5人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面專家大于成員總?cè)藬?shù)的 2/3。評標委員會的評標工作受有關行政監(jiān)督部門監(jiān)督。 本項目招標基本情況見表 71； 43 表 71 招標基本情況表 建設項目名稱： 市 糧油收儲總公司倉儲項目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額 (萬元 ) 備注 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察 ★ 設計 ★ ★ 建筑工程 ★ ★ ★ 安裝工程 ★ ★ ★ 監(jiān)理 ★ ★ ★ 設備 ★ ★ ★ 重要材料 ★ ★ ★ 其它 ★ 情況說明： 建設單位蓋章 年 月 日 44 資金申請報告的附件 45 市 區(qū)糧油收儲總公司 倉儲 設施建設項目 資金申請報告 編制單 位 ：國家糧食儲備局 科學研究設計院 資格證書等級及編號 ：甲級（工咨甲 22120200014） 院 長 ：陳德炳 注冊咨詢師 高級工程師 總工程 師 ： 徐兆勇 注冊咨詢師 高級工程師 編制負責人 ：陳德炳 高級工程師 編制人 員 ： 韓德明 高級工程師 歐陽峰 注冊咨詢師 楊騰飛 工程師 李 俊 工程師 46 目 錄 一、 項目單位基本情況簡介 ........................................ 1 (一 ) 項目名稱 ................................................... 1 (二 ) 項目承擔單位簡介 ............................................ 1 二、 項目基本情況 ............................................... 2 (一 ) 項目提出的背景 ............................................. 2 (二 ) 建設內(nèi)容 ................................................... 5 (三 ) 建設規(guī)模 ................................................... 6 (四 ) 項目總投資及效益情況 ........................................ 7 (五 ) 建設條件 ................................................... 8 1. 現(xiàn)狀情況 .................................................... 8 2. 地形、地貌、地震情況 ......................................... 9 3. 工程地質(zhì) .................................................... 9 4. 氣象條件 .................................................... 9 5. 交通運輸條件 ................................................ 10 6. 公用設施社會依托條件 ........................................ 10 7. 擬建項目所在地區(qū)政府和法律的支持條件 .......................... 11 (六 ) 各項建設條件落實情況 ....................................... 11 (七 ) 項目工期安排 .............................................. 12 ............................................... 12 ............................................... 12 三、 項目市場分析 .............................................. 14 （一） 糧食需求及流通現(xiàn)狀 ......................................... 14 （二） 區(qū)周邊市場分析 .......................................... 18 四、 設計方案 .................................................. 20 (一 ) 項目的組成 ................................................ 20 (二 ) 技術方案 .................................................. 20 (三 ) 設計依據(jù) .................................................. 20 (四 ) 工藝設計 .................................................. 21 (五 ) 工程方案 .................................................. 23 (六 ) 結(jié)構(gòu)方案 .................................................. 24 47 五、 項目投資估算、融資方案及財