大連塞維利大廈商業(yè)策劃與定位服務(wù)合同(doc16)-合同協(xié)議-閱讀頁
2024-09-05 21:49本頁面
【正文】 ? 市場分析 為了了解大連其他成熟地域目前和未來相關(guān)的物業(yè)市場情況將進行相應(yīng)的市場研究工作，其中將包括：大連市零售、餐飲、休閑市場調(diào)查 這些研究回顧分析將包括以下方面： ? 市場總體概況，包括現(xiàn)存物業(yè)的分布特征、規(guī)模、檔次及其它主要特征 ? 市場供應(yīng)研究、價格走勢分析、租售吸納情況 ? 未來競爭情況分析，即未來競爭項目總體分析，其中包括分布特點、規(guī)模、檔次、價格等 ? 市場要求研究，即根據(jù)市場現(xiàn)狀，分析目前項目的主要需求來源及需求特征，其中包括對現(xiàn)有潛在物業(yè)使用者進行咨詢訪問。 ? 相關(guān)案例分析 乙方將選取數(shù)個相關(guān)的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗。 ? 項目市場競爭分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 分析競爭區(qū)域商務(wù)市場現(xiàn)狀分析 ? 相關(guān)商業(yè)項目大連市場供應(yīng)狀況分析 ? 本類型市場租售狀況 分析 可比性市場分析 可比性市場界定 可比性市場現(xiàn)存供應(yīng)量分析 可比性市場價格分析 可比性市場租售狀況分析 ? 項目規(guī)模比較分析 ? 環(huán)境景觀比較分析 ? 建筑風格比較分析 ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析 ? 配套設(shè)施比較分析 零售市場分析 根據(jù)競爭項目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的零售趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結(jié)合甲方所提供的相關(guān)市場資料，構(gòu)思及制訂零售概念。 ? 評估本項目周邊地區(qū)內(nèi)現(xiàn)存店鋪的數(shù)量、質(zhì)素及（如可行）零售業(yè)績及租金，以分析當?shù)厥袌龅奶卣骷按_定項目最理想的檔次定位，以于市場建立與別不同的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這可從微觀角度分析商品組合，確認發(fā)展機會。 整理目前正在大連發(fā)展的商業(yè)項目的資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合（是否包括百貨、賣場、美食、酒樓或娛樂影戲院等）、時間安排、甲方名稱及（如可行）租金 叫價及租約期。 目標市場 分析發(fā)展項目主要目標市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿Γ粤私庥嘘P(guān)市場之性質(zhì)及重要性。另有關(guān)會影響本項目的道路的未來交通基建亦為考慮之列。 外來人士：有關(guān)研究將評估現(xiàn)時以至未來商圈內(nèi)人士的概況。 初步零售概念 根據(jù)上述分析結(jié)果，構(gòu)思及制訂初步零售概念，詳情如下： ? 整體策略方針及構(gòu)思 ? 市場檔次定位 ? 各層的主題 ? 主要商戶、小商戶、餐飲商戶及娛樂場所的樓面面積 ? 提供目標租戶類別以及部分租戶的名單 以上成果將作為市場測試的基礎(chǔ)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 問卷調(diào)查： 在附近和大連市區(qū)主要購物 街道或住宅區(qū)、商家進行街頭截擊或入戶訪問（詳情待定），可測試及印證有關(guān)目標市場的假設(shè)、他們的需要及對建議的零售概念及商品組合、推廣模式的反應(yīng)。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論訂定。乙方建議 1 至 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 組的座談會，每組可包括零售商、餐飲、娛樂設(shè)施經(jīng)營者等。在主持人的引導(dǎo)及帶領(lǐng)下，各組的零售商互相交流意見，從中可讓我們了解零售商心目中 成功商業(yè)項目的必要條件及因素，以及對商品組合的優(yōu)先選擇。 財務(wù)分析 乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準，進行財務(wù)可行性研究，以具體分析項目的經(jīng)濟效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進行多項分析，包括： ? 營運收益及支出評估 ? 營運額預(yù)測 ? 折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析 凈現(xiàn)值 ? 折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析 內(nèi)部回報率 ? 敏感性分析 整體零售概念 根據(jù)上述分析結(jié)果，乙方對初步零售概念進行調(diào)整，建議如何從實質(zhì)角度提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 升本項目的策略建議。
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