大連塞維利大廈商業(yè)策劃與定位服務(wù)合同(doc16)-合同協(xié)議-閱讀頁(yè)
2024-09-05 21:49本頁(yè)面
【正文】 ? 市場(chǎng)分析 為了了解大連其他成熟地域目前和未來(lái)相關(guān)的物業(yè)市場(chǎng)情況將進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)研究工作，其中將包括：大連市零售、餐飲、休閑市場(chǎng)調(diào)查 這些研究回顧分析將包括以下方面： ? 市場(chǎng)總體概況，包括現(xiàn)存物業(yè)的分布特征、規(guī)模、檔次及其它主要特征 ? 市場(chǎng)供應(yīng)研究、價(jià)格走勢(shì)分析、租售吸納情況 ? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，即未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總體分析，其中包括分布特點(diǎn)、規(guī)模、檔次、價(jià)格等 ? 市場(chǎng)要求研究，即根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析目前項(xiàng)目的主要需求來(lái)源及需求特征，其中包括對(duì)現(xiàn)有潛在物業(yè)使用者進(jìn)行咨詢?cè)L問(wèn)。 ? 相關(guān)案例分析 乙方將選取數(shù)個(gè)相關(guān)的案例進(jìn)行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗(yàn)。 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ? 相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目大連市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 ? 本類(lèi)型市場(chǎng)租售狀況 分析 可比性市場(chǎng)分析 可比性市場(chǎng)界定 可比性市場(chǎng)現(xiàn)存供應(yīng)量分析 可比性市場(chǎng)價(jià)格分析 可比性市場(chǎng)租售狀況分析 ? 項(xiàng)目規(guī)模比較分析 ? 環(huán)境景觀比較分析 ? 建筑風(fēng)格比較分析 ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析 ? 配套設(shè)施比較分析 零售市場(chǎng)分析 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（現(xiàn)存及未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)）的性質(zhì)、未來(lái)的零售趨勢(shì)以及商圈人口及目標(biāo)市場(chǎng)的特征，結(jié)合甲方所提供的相關(guān)市場(chǎng)資料，構(gòu)思及制訂零售概念。 ? 評(píng)估本項(xiàng)目周邊地區(qū)內(nèi)現(xiàn)存店鋪的數(shù)量、質(zhì)素及（如可行）零售業(yè)績(jī)及租金，以分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特征及確定項(xiàng)目最理想的檔次定位，以于市場(chǎng)建立與別不同的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這可從微觀角度分析商品組合，確認(rèn)發(fā)展機(jī)會(huì)。 整理目前正在大連發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目的資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合（是否包括百貨、賣(mài)場(chǎng)、美食、酒樓或娛樂(lè)影戲院等）、時(shí)間安排、甲方名稱(chēng)及（如可行）租金 叫價(jià)及租約期。 目標(biāo)市場(chǎng) 分析發(fā)展項(xiàng)目主要目標(biāo)市場(chǎng)的特征及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ粤私庥嘘P(guān)市場(chǎng)之性質(zhì)及重要性。另有關(guān)會(huì)影響本項(xiàng)目的道路的未來(lái)交通基建亦為考慮之列。 外來(lái)人士：有關(guān)研究將評(píng)估現(xiàn)時(shí)以至未來(lái)商圈內(nèi)人士的概況。 初步零售概念 根據(jù)上述分析結(jié)果，構(gòu)思及制訂初步零售概念，詳情如下： ? 整體策略方針及構(gòu)思 ? 市場(chǎng)檔次定位 ? 各層的主題 ? 主要商戶、小商戶、餐飲商戶及娛樂(lè)場(chǎng)所的樓面面積 ? 提供目標(biāo)租戶類(lèi)別以及部分租戶的名單 以上成果將作為市場(chǎng)測(cè)試的基礎(chǔ)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 問(wèn)卷調(diào)查： 在附近和大連市區(qū)主要購(gòu)物 街道或住宅區(qū)、商家進(jìn)行街頭截?fù)艋蛉霊粼L問(wèn)（詳情待定），可測(cè)試及印證有關(guān)目標(biāo)市場(chǎng)的假設(shè)、他們的需要及對(duì)建議的零售概念及商品組合、推廣模式的反應(yīng)。問(wèn)卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論訂定。乙方建議 1 至 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 組的座談會(huì)，每組可包括零售商、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)者等。在主持人的引導(dǎo)及帶領(lǐng)下，各組的零售商互相交流意見(jiàn)，從中可讓我們了解零售商心目中 成功商業(yè)項(xiàng)目的必要條件及因素，以及對(duì)商品組合的優(yōu)先選擇。 財(cái)務(wù)分析 乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性研究，以具體分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會(huì)就建議項(xiàng)目采用的不同商品組合方案進(jìn)行多項(xiàng)分析，包括： ? 營(yíng)運(yùn)收益及支出評(píng)估 ? 營(yíng)運(yùn)額預(yù)測(cè) ? 折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析 凈現(xiàn)值 ? 折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析 內(nèi)部回報(bào)率 ? 敏感性分析 整體零售概念 根據(jù)上述分析結(jié)果，乙方對(duì)初步零售概念進(jìn)行調(diào)整，建議如何從實(shí)質(zhì)角度提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 升本項(xiàng)目的策略建議。
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