【正文】 .......................................................................................................... 109 .............................................................................. 109 ..................................................... 112 ....................................................................... 112 .......................................................................... 115 ..................................................................................... 118 ..................................................................................... 122 其他管理類 .......................................................................................................... 126 .............................................................................. 126 ....................................................................... 129 ................................................................... 131 ................................................................... 132 ............................................................ 142 、使用功能設(shè)計(jì)變更情況一覽表 .................................... 146 ..................................................................................... 147 施工標(biāo)準(zhǔn)間及施工工藝樣板確認(rèn)指引 .......................................................... 149 項(xiàng)目竣工預(yù)驗(yàn)收指引 ................................................................................... 151 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收指引 ..................................................................................... 153 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引 ................................................................ 154 .............................................................. 155 作業(yè)指引 ..................................................................... 160 ............................................................................... 162 ................................................................................... 163 .................................................................................................................... 167 經(jīng)營計(jì)劃類 .......................................................................................................... 167 工程質(zhì)量及安全管理類 ......................................................................................... 167 3 管理操作手冊 1 總則 本手冊制定的主要目的 增加一些制度中未包括的業(yè)務(wù)規(guī)定； 提供相關(guān)業(yè)務(wù)表單或 案例模版； 明確或便捷各項(xiàng)模糊事項(xiàng)繁長的業(yè)務(wù)審批流程； 制度中暫未明確約定的錯(cuò)綜復(fù)雜的相關(guān)業(yè)務(wù)處理，指出業(yè)務(wù)的解決方法和指引。 易于理解 ， 將模糊事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范和指引 ， 增加可操作性，明確清晰的作業(yè)流程。 重大技術(shù)方案專題論證會(huì) 大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或成本控制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性很大的事項(xiàng)，需組織召開“重大技術(shù)方案專題論證會(huì)”，由副總發(fā)起和組織，項(xiàng)目管理中心協(xié)調(diào)，參與部門包括：工程、設(shè)計(jì)和成本等。 4 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標(biāo)識(shí)、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計(jì)按制 度批示完成后，在工程招標(biāo)書之前和合同簽署前（實(shí)施前）須報(bào)項(xiàng)目管理中心經(jīng) 主管副總批準(zhǔn)后方可申請招標(biāo)計(jì)劃和簽訂合同及工程實(shí)施（此要求主要是為了把好設(shè)計(jì)與日后使用中的矛盾關(guān)）。協(xié)調(diào)會(huì)決議內(nèi)容在不突破項(xiàng)目決策文件情況下由主管副總裁簽發(fā)作為各部門執(zhí)行意見；如突破決策文件或矛盾較大，可經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)、請示董事長后決策，各部按請示后意見執(zhí)行。突破總體經(jīng)營目標(biāo)的，可經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)、請示董事長后決策，各部按請示后意見執(zhí)行。 工程款提前支付或工程款超付申請 關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請（不允許累計(jì)申請支付額超過實(shí)際已完工程量），按財(cái)務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。 5 ■ 工程款支付控制原則： 項(xiàng)目竣驗(yàn)以后原則上支付至 90%（商業(yè)）或 85%（住宅）以內(nèi)，特殊項(xiàng)目可支付至 90％（須經(jīng)批準(zhǔn)）； 在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負(fù)責(zé)，并執(zhí)行擬定的獎(jiǎng)罰條款； 各項(xiàng)目須體現(xiàn)對(duì)施工單位有管控能力，要求各項(xiàng)目必須做到不得發(fā)生勞資糾紛事件。 ■ 各項(xiàng)目部將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結(jié)清民工工資作為申請?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪ⅲ蚝炇鸷贤瑫r(shí)已明確項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，即本階段施工單位應(yīng)預(yù)留足夠的流動(dòng)資金來結(jié)清民工工資。 ■ 關(guān)于項(xiàng)目部上報(bào)的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人或部門經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會(huì)簽時(shí)必須明確簽署 相關(guān)意見（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報(bào)集團(tuán)后的審批時(shí)限原則上為 5 個(gè)工作日內(nèi)完成。 經(jīng)營性物業(yè)招商 公司商務(wù)（招商）管理制度中，均沒有包括經(jīng)營性物業(yè)招商，本手冊規(guī)定：所有經(jīng)營性物業(yè)招商由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，合同簽訂前需將租賃合同報(bào)公司和法務(wù)進(jìn)行會(huì)審后由總經(jīng)理批準(zhǔn)簽署。鑒于此，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，公司可 和承包商（總包或分包）協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方（承包商、業(yè)主、第三方）委托維修協(xié)議，即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作，但第三方的代為維修并不因此免除承包商的連帶責(zé)任。維修管理中應(yīng)突出物業(yè)管理公司的權(quán)利，即三方委托維修協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和維修款支付方面應(yīng)由物業(yè)公司加批意見（總經(jīng)理簽字生效），同時(shí)，公司劃拔質(zhì)保金到物業(yè)公司，質(zhì)保達(dá) 6 不到要求的物業(yè)公司有權(quán)扣款并組織自行維修。詳見《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。 ■ 上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營決策文件簽訂后 15個(gè)工作日內(nèi)。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：所有經(jīng)營指標(biāo)、計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)與批準(zhǔn)的是否一致，獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦 法是否明晰，所有附件是否完整等。 ■ 上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營期結(jié)束后。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)營期實(shí)際結(jié)束時(shí)點(diǎn)和銷售回款額的確認(rèn)，經(jīng)營目標(biāo)是否有調(diào)整，經(jīng)營期內(nèi)是否有重大質(zhì)量、安全事故，是否有影響結(jié)算獎(jiǎng)金的相關(guān)通報(bào)等。 ? 1．審核、簽署開工報(bào)告； 2．對(duì)施工單位報(bào)送的施工測量放線成果進(jìn)行復(fù)驗(yàn)和確認(rèn)； 3．工程材料、構(gòu)配件及設(shè)備審核、檢驗(yàn)； 4．工程質(zhì)量控制； 5．工程進(jìn)度控制； 6．工程投資控制； 7．定期召開監(jiān)理例會(huì)； 8．督促施工單位安全生產(chǎn)、文明施工。 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在實(shí)施階段的工程質(zhì)量管理和控制。 各職能部門 職責(zé) 工程部 在施工過程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施工單位認(rèn)真履行合同，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。 每月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行月評(píng)估，并提交評(píng)估報(bào)告。 監(jiān)理公司 負(fù)責(zé)對(duì)材料、設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控； 負(fù)責(zé)對(duì)隱蔽工程及工序的監(jiān)控； 負(fù)責(zé)分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收； 主持圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)審核、開工預(yù) 備會(huì)、工程例會(huì)和專題協(xié)調(diào)會(huì)； 對(duì)項(xiàng)目隱蔽工程的質(zhì)量實(shí)行全程跟蹤及確認(rèn)； 對(duì)項(xiàng)目的各工序節(jié)點(diǎn)質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)控； 組織對(duì)分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收； 協(xié)調(diào)處理總承包商與分項(xiàng)承包商的交叉作業(yè)問題； 組織每周的工程例會(huì)，并形成會(huì)議紀(jì)要； 編寫《監(jiān)理月報(bào)》及時(shí)抄送工程部； 19 承包商 提交《施工組織設(shè)計(jì)方案》；按照設(shè)計(jì)圖紙說明及有關(guān)規(guī)范施工； 出現(xiàn)質(zhì)量事故時(shí)應(yīng)知會(huì)監(jiān)理單位及工程部； 保證項(xiàng)目工程符合合同要求。 總承包商根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙并結(jié)合現(xiàn)場的實(shí)際情況編制《施工組織設(shè)計(jì)方案》；送監(jiān)理單位及工程部。 分包商、供應(yīng)商將各自的企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人（或聯(lián)系人）、用工人數(shù)等資料報(bào)監(jiān)理單 位，經(jīng)監(jiān)理單位初審合格后報(bào) 工程部 。 總承包商在組織材料設(shè)備進(jìn)場前，必須嚴(yán)格按照合同的規(guī)定并依照樣板采購，在進(jìn)場前必須提前知會(huì)監(jiān)理單位及 工程部 ，監(jiān)理單位接到通知后必須對(duì)照封板或監(jiān)督送檢組織驗(yàn)收。 監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收，各專業(yè)檢查確認(rèn)后方可同意隱蔽；安裝各專業(yè)預(yù)留預(yù)埋必須進(jìn)行全面檢查，關(guān)注諸如漏水、漏電等隱患。 對(duì)室內(nèi)裝飾裝修工程，采用“樣板驗(yàn)收”方式，即在大面積施工前，先由 20 承包商按設(shè)計(jì)及 工程部 要求在現(xiàn)樓小規(guī)模施工樣板，經(jīng)確認(rèn)后再大面積施工，達(dá)到保證質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)效果，避免返工浪費(fèi)的目的。監(jiān)理單位判斷必要時(shí)，可臨時(shí)召 開。當(dāng)結(jié)論符合要求時(shí)，則對(duì)結(jié)論進(jìn)行進(jìn)一步的分析并形成月度或?qū)ｎ}質(zhì)量報(bào)告并報(bào)送工程部；當(dāng)結(jié)論不符合要求時(shí)，則需進(jìn)一步整改，并由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查整改結(jié)果，直到最后符合要求。工程部 應(yīng)對(duì)巡查結(jié)果形成結(jié)論并將結(jié)論返饋給監(jiān)理單位。 每月月底， 工程部 根據(jù)監(jiān)理單位報(bào)送的質(zhì)量報(bào)告結(jié)合現(xiàn)場巡查質(zhì)量記錄形成《項(xiàng)目工程月報(bào)》。 質(zhì)量事故 當(dāng)在施工過程中出現(xiàn)不可預(yù)見的質(zhì)量事故時(shí)，承包商應(yīng)在第一時(shí)間采取有效措施進(jìn)行緊急處理并通知監(jiān)理單位及 工程部 。 ..3 工程部 負(fù)責(zé)將《質(zhì)量事故報(bào)告》提交給公司副總經(jīng)理。 中間驗(yàn)收： 工程部 組織監(jiān)理對(duì)分部工程進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)定，并在施工單位提交的分部工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定表上簽字。單位工程驗(yàn)收合格后， 工程部 會(huì)同施工單位上報(bào)工程所在地質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收。 2. 適用范圍 本規(guī)程適用于公司開發(fā)的項(xiàng)目中建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及單位工程質(zhì)量評(píng)定。 3. 職責(zé) 綜合辦公室負(fù)責(zé)本規(guī)程的制定、修改、分發(fā)及解釋； 綜合辦公室為評(píng)定工作的組織者，項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作； 工程質(zhì)量等級(jí)由總經(jīng)理最終核準(zhǔn)。評(píng)定時(shí)，小組成員應(yīng)有三分之二以上到場為有效。由評(píng)定小組對(duì)工程質(zhì)量和資料進(jìn)行全面檢查并聽取施工單位匯報(bào)和監(jiān)理單位的評(píng)定意見后進(jìn)行集體投票，得票三分之 二以上時(shí)該分部工程可評(píng)定為優(yōu)良。 單位工程質(zhì)量評(píng)定 預(yù)評(píng) 預(yù)評(píng)定工作由綜合辦公室負(fù)責(zé)組織。 由項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)編寫預(yù)評(píng)報(bào)告，報(bào)告應(yīng)包括能否評(píng)定為優(yōu)良工程的充分、具體理由，報(bào)告須提前上報(bào)質(zhì)量評(píng)定小組，以供參考。 現(xiàn)場檢查 質(zhì)量評(píng)定小組分組對(duì)工程現(xiàn)場建筑物進(jìn)行逐幢檢查，并做好相應(yīng)紀(jì)錄。 a. 由施工單位代表匯報(bào)施工情況和自評(píng)情況； b. 由監(jiān)理單位代表匯報(bào)工程監(jiān)理情況和評(píng)定意見； c. 評(píng)定小組成員對(duì)工程質(zhì)量發(fā)表意見； d. 投票表決 投票采用無記名形式，得票率在三分至二以上的單位工程可推薦評(píng)定為優(yōu)良。 復(fù)評(píng) 復(fù)評(píng)工作宜在房 屋交付使用后一年左右進(jìn)行。 a. 評(píng)定小組應(yīng)聽取物業(yè)管理單位代表對(duì)交付后工程質(zhì)量投訴的情況匯報(bào)； b. 評(píng)定小組成員對(duì)工程質(zhì)量發(fā)表意見；