【正文】 有宅基地且符合規(guī)定的宅基地。三是已在集體組織落戶但尚沒(méi)有被分到宅基地。對(duì)第二種情況的村民盡其已有一處宅基地但如無(wú)法定理由也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。因此即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織成員之間也將難以進(jìn)展。假設(shè)是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房條件將更為嚴(yán)格?！　⊥ㄟ^(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定不難看出對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋但關(guān)系到在房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定。　　我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為和集體兩種。作為宅基地使用權(quán)人有權(quán)在獲得的土地上享有占有、使用的權(quán)利可以在該土地上建造住房以及其他附著物。此時(shí)房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體雙方在權(quán)利行使方面必然互相牽制?！　〖僭O(shè)只能允許房隨地走那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。假設(shè)宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界創(chuàng)始一番事業(yè)其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。假設(shè)允許地隨房走即村民有權(quán)住房村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為并不影響。當(dāng)村民房屋時(shí)僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體村民并不能通過(guò)房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。該草案第２７２條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。我們可以比較一下城居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處房改房的售價(jià)中不含土地收益因此建立部規(guī)定已售公房上應(yīng)當(dāng)向或產(chǎn)權(quán)補(bǔ)交一部土地收益。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致假設(shè)對(duì)村民售房采限制性政策對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的。作為村民其無(wú)償使用宅基地是其特定的社員身份通過(guò)購(gòu)房獲得別人宅基地使用權(quán)的人假設(shè)不具有社員身份完全可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用獲得宅基地使用權(quán)。假設(shè)是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的可以經(jīng)過(guò)報(bào)批后無(wú)須繳納一定的土地費(fèi)用。因此對(duì)宅基地上住房的應(yīng)當(dāng)采用放開(kāi)的政策?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亘暯ㄗh改為“一戶只能申請(qǐng)一處宅基地〞。手房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽定應(yīng)注意的事項(xiàng)在二手房交易中許多購(gòu)房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的上下而忽略了對(duì)交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。與房地產(chǎn)整個(gè)紅火的一級(jí)相比較二手房那么顯得不僅規(guī)模小而且零散、隨意而二手房買(mǎi)賣(mài)由于交易主體的多樣使得其情形復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)較大。　 合同簽訂前應(yīng)本卷須知　 在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同前購(gòu)房者需要對(duì)售房者有較為全面的理解：　 首先 產(chǎn)權(quán)所有人的件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有？假設(shè)是幾位共有那么共有人是否全部同意？房產(chǎn)時(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。如有特殊情況不能到場(chǎng)需出具經(jīng)過(guò)的委托書(shū)及代理人件由委托代理人替其簽章。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是；是辦公還是居住或是其他；該房產(chǎn)有沒(méi)有被和行政依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)?擔(dān)保法?的規(guī)定：抵押間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)并未第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。　 另外還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？假設(shè)該房產(chǎn)已經(jīng)出租那么需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的聲明。購(gòu)置房地產(chǎn)購(gòu)房者可能是一人也可能是數(shù)人。購(gòu)房者如是境外人士所提供的材料是外文的需到翻譯翻譯。　 另外要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這里主要是搞清當(dāng)事人的詳細(xì)情況、聯(lián)絡(luò)等以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、構(gòu)造、格、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬要與第一條銜接〕房屋轉(zhuǎn)賣(mài)是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部；房屋的物業(yè)理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。這里也是很主要的內(nèi)容主要寫(xiě)明總價(jià)款； 付款方式； 付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等效勞；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式需要注意的是假設(shè)雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛應(yīng)按照我國(guó)?仲裁法?的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)展返還。按照?合同法?第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！?合同的變更與轉(zhuǎn)讓?！?附件?！?因此對(duì)任何購(gòu)置二手房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō) 在簽約過(guò)程中要慎之又慎對(duì)所簽條款要逐條推敲不能模棱兩可；所有條款內(nèi)容購(gòu)房者都要真正認(rèn)可不要勉強(qiáng)簽訂；在合同文本簽訂前請(qǐng)專家或律師審核這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。芻議農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定來(lái)源： 日：20090515我來(lái)說(shuō)兩句復(fù)制鏈接小大推薦欄目：房產(chǎn)糾紛文書(shū)房產(chǎn)糾紛律師只能援引實(shí)際上不能作為判決根據(jù)的行政規(guī)章來(lái)作出判決因此應(yīng)通過(guò)修改?土地理法?對(duì)農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)、如何買(mǎi)賣(mài)等問(wèn)題予以明確。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)案例分析當(dāng)時(shí)李玉蘭還拿到房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和土地使用證。 2006年12月原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到回絕后馬海濤夫婦向提起訴訟要求撤銷(xiāo)合同、收回房子。但判決后李玉蘭不服提出上訴。這起案件也是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的一個(gè)縮影。 目前很多農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛都與此相類(lèi)似而的判決也與上述判決雷同。作為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人之一農(nóng)民在出賣(mài)自己房屋時(shí)其目的是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而且在簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方都是自愿的而在涉案的房屋價(jià)上升以后作為原告的賣(mài)方此時(shí)認(rèn)為有利可圖因此提起訴訟利用民事訴訟作為自己謀取更多利益的手段所以以農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效判決將升值的房屋返還給原告這本質(zhì)上認(rèn)可了原告這種不誠(chéng)信的行為而原告當(dāng)初的行為卻因此而獲得了更多的利益因此該類(lèi)判決與訴訟法所提倡的正義和公平原那么是不相符的。 其次從法律的效果來(lái)看類(lèi)似上述的判決并沒(méi)有到達(dá)穩(wěn)定社會(huì)秩序的目的作為原告的農(nóng)村居民將自己的房屋賣(mài)掉時(shí)說(shuō)明他確實(shí)已經(jīng)沒(méi)有使用該房屋的需要了才將房屋賣(mài)給作為被告的城居民而判決被告作為購(gòu)房人將房屋返還給原告該判決本身就蘊(yùn)含了潛在的糾紛因?yàn)樵嬗锌赡茉俅螌⒎课萁o另外的居民再次獲利而當(dāng)房屋再次升值時(shí)候又會(huì)以同樣的手段將房屋收回因此類(lèi)似上述的判決實(shí)際上是讓原告利用法律對(duì)此問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定的破綻到達(dá)了不合法的目的。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)法律規(guī)定如1999年發(fā)布的?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的?以下稱??〕第二條第二款：“農(nóng)村的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民在農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門(mén)不得為建造和購(gòu)置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證〞。但是在一些全國(guó)人民公布的根本法律中并沒(méi)有嚴(yán)格的制止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)如根據(jù)?土地理法?第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)〞該規(guī)定說(shuō)明法律并未制止農(nóng)民出租、出賣(mài)住房而是在農(nóng)村村民出賣(mài)住宅以后農(nóng)民喪失了再申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。因此從上述的條款中可以看出我國(guó)的根本法沒(méi)有制止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)。 目前涉及到農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只是零星的散落在??、?民法通那么?、?物權(quán)法?和?土地理法?中而我國(guó)現(xiàn)有的用來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的法律如?城房地產(chǎn)理法?、?城規(guī)劃法?、?建筑法?等都是用來(lái)系統(tǒng)的闡述城房屋所有權(quán)的問(wèn)題。 與此同時(shí)散落在上述幾部法中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的法條也出現(xiàn)了沖突例如根據(jù)?土地理法?第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外〞。而?土地理法?第六十二條第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)〞根據(jù)該條款規(guī)定法律又允許農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)自己的房屋。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律完善建議宅基地上建造的農(nóng)村房屋也與一般的建筑物有不同的性質(zhì)。 借鑒我國(guó)地區(qū)法定租賃權(quán)理我國(guó)地區(qū)的?民法債權(quán)編?第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與別人或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間推定在房屋的使用限內(nèi)有租賃關(guān)系〞。這種“法定租賃權(quán)〞為我國(guó)解決農(nóng)村房屋問(wèn)題提供了參考。因此對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問(wèn)題且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。 [J].學(xué)術(shù)研究20217〕中國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律困境及裁判根本原那么一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓及其糾紛產(chǎn)生概 所謂農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的房屋主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋如村委會(huì)辦公用房、企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他公益事業(yè)用房等。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓從社會(huì)經(jīng)濟(jì)上分析有其必然性。工業(yè)化與城化日益深化的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)是一個(gè)流動(dòng)的社會(huì)不但人的流動(dòng)性加強(qiáng)物和財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)更是前所未有的頻繁、迅速。農(nóng)村村民子考取大學(xué)戶口由農(nóng)村遷入城；子在城定居后他們父母隨子共同生活而脫離農(nóng)村；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意賺錢(qián)興隆后在城里購(gòu)置商品房而舉家搬遷脫離農(nóng)村現(xiàn)象也非常普遍。假設(shè)是農(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給村集體的成員其價(jià)格也是可想而知的。4〕異地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民有在農(nóng)村進(jìn)展消費(fèi)經(jīng)營(yíng)和居住之需要客觀上存在買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的宏大需求。5〕近十年來(lái)城房地產(chǎn)價(jià)格飛漲客觀上已經(jīng)超過(guò)一部城鎮(zhèn)居民的承受才能為理解決房屋居住問(wèn)題他們被迫購(gòu)置農(nóng)村房屋或郊區(qū)開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房〞。如不允許農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)那么無(wú)法在根本上消除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造。例如?物權(quán)法?第30條規(guī)定農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋、第條規(guī)定私人對(duì)合法擁有的房屋享有所有權(quán)而所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展農(nóng)村有進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓限制的要求。允許農(nóng)村房屋在上買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓與限制轉(zhuǎn)讓兩者之間存在著難以調(diào)和的深層次的社會(huì)矛盾。上在我國(guó)現(xiàn)行法律體制和國(guó)情下農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓是一個(gè)極為復(fù)雜的法律問(wèn)題。當(dāng)前人民已經(jīng)受理了大量農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓糾紛案件對(duì)此必須予以正確對(duì)待妥善地疏導(dǎo)和解決相關(guān)法律糾紛。 二、中國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律困境 因?yàn)檗r(nóng)村房屋建造于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地之上而非空中樓閣農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個(gè)層面的問(wèn)題。〞農(nóng)民對(duì)土地只享有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓為和法律所明定殊無(wú)異義。即所謂“房隨地走地隨房走。在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面遵循房、地主體一致的原那么。〞在動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易方面房和地必須作為同一交易對(duì)象不能單獨(dú)對(duì)待。〞我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋尚沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記理的立法規(guī)定但通說(shuō)認(rèn)為土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)也是不可別離的即實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)一致原那么。這上構(gòu)成了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律障礙使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓陷于法律困境。 農(nóng)村房屋主要為農(nóng)村私人所有的房屋俗稱私房。所謂宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)有如下特點(diǎn)：1〕權(quán)利主體具有嚴(yán)格的身份性。這實(shí)際上是以申請(qǐng)人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為前提。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定宅基地使用權(quán)的初始獲得原那么上是無(wú)償?shù)淖鳛榇迕裆畋Ｕ系母靖＠，F(xiàn)行法律并未對(duì)宅基地使用權(quán)的限進(jìn)展限制宅基地使用權(quán)不因限屆滿而消滅但因自然災(zāi)害等原因消失者除外。?土地理法?第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地其宅基地的面積不得超過(guò)、自治區(qū)、直轄規(guī)定的……農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。?物權(quán)法?53條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地理法等法律和有關(guān)規(guī)定。〞?物權(quán)法?84條、?擔(dān)保法?第37條均規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。上許多地方性法規(guī)和村民自治公約規(guī)定制止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。現(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法雖然其初衷在于保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民利益但實(shí)際上回避了問(wèn)題。 限制一般集體建立用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響了其他農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也就是說(shuō)建立用地包括國(guó)有建立用地和集體建立用地兩種根本類(lèi)型。集體所有的土地作為建立用地的應(yīng)當(dāng)按照土地理法等法律規(guī)定。可見(jiàn)農(nóng)村集體建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的法律限制。 綜上我國(guó)目前現(xiàn)行法律雖然未明確限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓但因?qū)w建立用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的限制因此對(duì)農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓是存在一定的限制。因此農(nóng)村集體土地使用權(quán)具有身份性原那么上供集體組織內(nèi)成員使用。正是對(duì)農(nóng)村集體土地使用的限制農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓受到相應(yīng)的限制。 二〕農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記理現(xiàn)狀影響了買(mǎi)賣(mài)交易根據(jù)?物權(quán)法?第6條、第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定登記。〞城房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),須到房屋所在地房屋理及土地理部門(mén)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù),只有完成這些手續(xù),才發(fā)生房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。因?yàn)槌可鐣?huì)經(jīng)濟(jì)興隆地區(qū)之外迄今為止我國(guó)許多農(nóng)村地區(qū)尚未對(duì)房屋實(shí)行嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)登記理因此農(nóng)村房屋權(quán)利的與城鎮(zhèn)房屋的不同也不完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。其二因?yàn)榉上拗普厥褂脵?quán)的流轉(zhuǎn)影響了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記。如?土地理法?第6