【正文】 是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。◆地區(qū)間的銷售動(dòng)向◆業(yè)種別的銷售動(dòng)向◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況◆大型主力店的動(dòng)向 以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。對(duì)大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個(gè)方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競爭分析，對(duì)以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時(shí)間等。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)6080平方米，以上合計(jì)8191454平方米。開發(fā)太早，會(huì)由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。所以，我們必須在具體運(yùn)營項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對(duì)已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。1．人口結(jié)構(gòu)。除對(duì)目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對(duì)過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。3．收入水平。例如個(gè)人年收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)者相比，他們?cè)谶x擇服裝的購買場所時(shí)是完全不同的。4．消費(fèi)水平。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的概況。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。2．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。同業(yè)經(jīng)營雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競爭，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費(fèi)人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時(shí)，西南面的商業(yè)店鋪會(huì)非常好，因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。其輻射的半徑在 34公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。3．商圈的設(shè)定商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對(duì)周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。4．確定商圈的方法商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯、新零售引力法則和哈夫的概率模型等。商業(yè)飽和理論是通過計(jì)算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。哈夫的概率模型完全從消費(fèi)者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。由于我國目前實(shí)際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。第四篇：商業(yè)如何做市場調(diào)查商業(yè)如何做市場調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)招商，往往開業(yè)容易，經(jīng)營難，很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫^于迷戀招商速度，在項(xiàng)目操作前期，不去科學(xué)的