【正文】 地下車庫售價(jià) 元 /平方米 / 結(jié)論及建議 結(jié) 論 鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來，累計(jì)開發(fā)商住面積 40 萬平方米，完成投資 46000 萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 52021 萬元。其前期開發(fā)的“金銘苑 ”“響水灣“等項(xiàng)目上考察、論證、設(shè)計(jì)、施工周期短、效益高。藍(lán)天佳園”項(xiàng)目總建筑面積 13 萬平方米，多層項(xiàng)目目前已經(jīng)主體封頂，一期市場銷售情況良好，二期高層、高層規(guī)劃方案正在審批中。緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。可為社會提供商品住宅 平方米，可解決 1500 戶拆遷安置用房 ，將會為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會提供了良好的居住環(huán)境，并產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)綜合能力。 此外，還將在 地下修建兩層公共停車場 25995 平方米，可提供停車位 820個(gè)，將會極大的緩解火車站附近的交通壓力。 根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《鄭州市城市總體規(guī)劃》，該項(xiàng)目符合綜合市場發(fā)展需求。項(xiàng)目是十分可行的。 該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程順應(yīng)了鄭州城市化進(jìn)程的需要及國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求，在拉動內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。 建議 為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 該項(xiàng)目屬于舊城改造，在論證階段得到了區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支 持，建設(shè)階段力爭取得政府在政策、金融等方面的支持，使小區(qū)建設(shè)有一個(gè)穩(wěn)定、積極的社會環(huán)境。 項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)?！叭瑫r(shí)”原則，搞好環(huán)境治理工作。 1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā) [1998]23號）出臺，提出對不同收入 家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動，居民住房條件有了較大的改善。 同時(shí)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還 不平衡，一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快，住宅建設(shè)存在著面向高收入階層、利潤最大化的開發(fā)傾向。 鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來 5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占 %，廉租房占 %，周轉(zhuǎn)住房占 %，其他（集資房、房改房）占 %。 2021 年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對社會公布，政 策性保障住房 140萬平方米，其中廉租住房 4 萬平方米，周轉(zhuǎn)住房 10萬平方米，國有困難企業(yè)利用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)適用住房和房改危舊房改造 40萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房 86 萬平方米。作為社會保障性質(zhì)用房，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn) 生活息息相 關(guān)。 隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的重要途徑，它的建設(shè)已納入政府為人民群眾辦好的“十件實(shí)事”。 鄭州素有“綠城”、“省級園林城市”的美譽(yù)，隨著舊城改造工作的深入推進(jìn)，鄭州以城市總體規(guī)劃為龍頭，全面推進(jìn)城市建設(shè)與管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，日益呈現(xiàn)出“凈、綠、 亮、美”的新面貌。隨著城市發(fā)展，致使老功能區(qū)布局混亂，整體功能已不能滿足社會政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提升的需要。這些區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足；與此同時(shí)，舊城區(qū)內(nèi)存在各 種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，消防隱患大，治安計(jì)生問題突出，舊城區(qū)改造迫在眉睫。 對這些區(qū)域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整體規(guī)劃，整體打造，這也是打造城市形象，政府為民辦實(shí)事的具體表現(xiàn)。 鄭州市人民政府為規(guī)范鼓勵(lì)舊城區(qū)改造，分別在 2021年和 2021 年下發(fā)了《鄭州市城中村改造規(guī)定》、《鄭州市城中村改造 規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法》等行政法規(guī)，對舊城改造中的土地資產(chǎn)配置問題進(jìn)行的明確的規(guī)定。 目前鄭州市的舊城區(qū)改造（城中村改造）主要有兩種運(yùn)作模式，其中燕莊模式，具體操作由區(qū)政府進(jìn)行招商，土地處置進(jìn)行掛牌方式，最終升龍公司通過合法途徑獲得了土地的使用權(quán)，并把燕莊建設(shè)成為集商用寫字樓和住宅為一體的商務(wù)中心，部分住宅用于安置部分拆遷的居民，為了保證居民的長遠(yuǎn)的生 計(jì)，升龍公司把一部分的資金補(bǔ)償給居民的生活，還進(jìn) 行一部分的公用設(shè)施的建設(shè)。作為一個(gè)新興城市，原有老城區(qū)面積相對較小，經(jīng)過前些年的改造，現(xiàn)有老城區(qū)主要為一些建筑密度大、居民收入低、拆遷難度大 的地區(qū)，為盡快實(shí)現(xiàn)這些地區(qū)的開發(fā)，徹底改變城市面貌，市政府也出臺了相應(yīng)的政策，比如適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率，減免相關(guān)稅費(fèi)等，以保證老城區(qū)的改造。 按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃， 經(jīng)過充分的市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路 以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。 我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí)為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。暖氣等配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重，通過局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目 的，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢在必行，相信 2021年她將成為鄭州城市 中心的一大亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和 城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會。 鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來 5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占 %，廉租房占 %，周轉(zhuǎn)住房占 %，其他占 %。在市中心區(qū)域，將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社 區(qū)，其市場份額，將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。 我公司對舊城改造的理念： 首先，舊城改造是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。 其次，舊城改造不可避免 地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。 在舊城改造過程中，堅(jiān)持“有機(jī)和諧更新”的理念，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)，均按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，理順城市肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城市的更新與發(fā)展，重視舊城區(qū)作為一個(gè)有機(jī)組織的成長過程。 第三章 市場分析及需求預(yù)測 市場分析 市場環(huán)境條件分析 加快鄭州城市化進(jìn)程，把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市，對鄭州及至河南未來經(jīng)濟(jì)具有重要意義。 鄭州的 城市構(gòu)造體系 —— 從黃河到中岳，從全城區(qū)到多組團(tuán)，規(guī)劃營建不同尺度的綠色園林和藍(lán)色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系；改善人居環(huán)境質(zhì)量，塑造城市景觀特色，爭取把鄭州打造為一個(gè)全新的“生態(tài)城市”、“花園城市”、“綠色商都”。 從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場面臨著許多有利的條件： 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)增長起著強(qiáng)有力的推動作用。 深化住房制度改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展動力。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級市場，開發(fā)住房二級市場。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。 近年來，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī)劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠工程的開展，城市夜景亮化工程的實(shí)施等一系列工程的開發(fā)完成，使城市建設(shè)走上了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，城市面貌煥然一新 ，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)強(qiáng)有力 的支持和保證。近幾年，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。我國居民的住房消費(fèi)，已從解決住房困難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長點(diǎn)。 鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場活躍，價(jià)格長勢平穩(wěn)。一是 針對貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》需要，聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況等方面的專題調(diào)查；二是會同發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、土地儲備中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了《鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）和《鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》（ 20212021）（征求意見稿）。 市場需求預(yù)測 改革開放以來，河南省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省會城市，近年來社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚溃鞘锌蚣芾?，市政建設(shè)日新月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市。 此外，按政府 規(guī)劃，從 2021年到 2020年，河南的城市化要提高 20 個(gè)百分點(diǎn)，也就是每年要有 150 萬人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年也需增加1500 萬平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在 4500 萬平方米以上。這些都為啟動住房市場帶來了巨大的動力。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場管理，競爭激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會把這些小市場吃掉。 目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺，另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。 西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場成熟，至少需 要 5~10 年的時(shí)間，對于二七區(qū)的機(jī)電市場老商戶來講，搬遷到新的市場將會失去許多商機(jī)，是近 35 年都無法收回的損失。 我公司經(jīng)過分析提出該項(xiàng)目的建設(shè) ,其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 地理優(yōu)勢： 依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。 工程概算總額 萬元，工程拆遷面積約８萬平方米。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢必將成為二七 商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場份額將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化廣場為一體的住宅小區(qū)，對社會環(huán)境將會有一個(gè)很大的改觀。 如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場的人氣和地氣，同時(shí)商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。項(xiàng)目建成后，可為社會提供商品住宅 平方米，將會為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會提供了良好的居住環(huán)境。 我們把該項(xiàng)目裙房部分定位為五金機(jī)電市場，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無以倫比的商業(yè)氛圍，必將會把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過來，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約 1200多萬元 ,并將會逐年遞增。 本擬建項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用，獨(dú)具匠 心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。 從位置上講，該項(xiàng)目位于市中心，商業(yè)匯集、交通便利，配套齊全，適合商業(yè)和住宅小區(qū)開發(fā)，可以說開發(fā)前景相當(dāng)樂觀。 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 （約 ），建筑占地面積 平方米，總建設(shè)面積 平方米，道路廣場面積 10827 平方米，綠化面積 6489平方米。 該地上建筑面積為 平方米，其中：住宅建筑面積為 平方米，商業(yè)建筑面積為 ；地下室（停車場）建筑面積為 25995平方米。 本項(xiàng)目總建設(shè)面積 平方米，小區(qū)內(nèi)市政、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，天然氣、暖氣、通訊（電視、電話、寬帶）、水、電、樓宇監(jiān)控等安裝到戶，完全保證滿足居民生活和商場運(yùn)營的需要。 項(xiàng)目位置優(yōu)勢 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。 項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙，完全滿足住戶對教育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施的需要。 建設(shè)條件 自然條件 地形地貌 項(xiàng)目位置區(qū)地貌類型屬黃河沖積平原。 氣候 鄭州市屬溫帶氣候，年平均氣溫 ℃，一月最低，平均氣溫 ℃，七月最高，平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃。冬季受干冷的大陸性氣團(tuán)控制，空氣干燥，雨雪稀少，降水量占全年 45%。年平均風(fēng)速 /秒。 水文、地質(zhì) 項(xiàng)目所在位置地表類型為第四紀(jì)沖積和洪積物，地基承載力在 平方米之間。地下水受大氣降水影響明顯，其補(bǔ)給來源是大氣見水和地表水，水量較小。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 給水 本項(xiàng)目用水可考慮由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。生活用水主要為日常生活用水和綠化用水，初步計(jì)算日用水量為 ，最大小時(shí)用水量為 。 排水