小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)本科生(設(shè)計(jì))-在線瀏覽
2025-02-08 04:42本頁(yè)面
【正文】 mercial housing sold to urban residents and the property rights of this form of housing has been just approved by the township government, and without the approval of the State procedures. Therefore, the production rights, which is small property. Generated mainly due to the temptation of economic interests, the legal system and government mismanagement of defects caused by divergent views on its legitimacy, and the author from the longterm point of view it should be legalized. And that the legal system should be revised and improved, policyoriented, the real estate market to establish a stable, balanced relationship between supply and demand to find a solution and so on the way out for small property room. Key words:Collective land。legatization。本文從“小產(chǎn)權(quán)房”的概念、產(chǎn)生的原因、合法性問(wèn)題及如何解決等等方面提出自己的 看法，以求教于學(xué)界同仁。 一 些學(xué)者 認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上不是一個(gè)法律概念，而是一個(gè)媒體炒作的概念。 還有學(xué)者認(rèn)為，由村委會(huì)集中建設(shè)的農(nóng)民住宅，給村民頒發(fā)本村承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證明，因?yàn)檫@樣的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有得到國(guó)家的審批，所以其產(chǎn)權(quán)的效力有限，因此也叫做“小產(chǎn)權(quán)房”。這些房屋的土地使用權(quán)沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家的規(guī)劃、審批手續(xù)，也沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，故不能獲得國(guó)家房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)證只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)所頒發(fā)，故此稱為 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。 [2]212 （二）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因 1．開(kāi)發(fā)商 、農(nóng)民等各方主體追求經(jīng)濟(jì)利益使然 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)開(kāi)發(fā)集體土地，不惜違法利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。然而開(kāi)發(fā)集體土地即以遠(yuǎn)低于城市價(jià)格的土地成本，房屋建設(shè)因缺少監(jiān)管成本也很低，高利潤(rùn)的吸引使得開(kāi)發(fā)商覺(jué)得值得冒險(xiǎn)。 [2]213 村鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主體高收益是問(wèn)題的起點(diǎn)，村鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主體能夠在此過(guò)程中獲得較高的收益，從而產(chǎn)生違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的沖動(dòng)，作為農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的代言人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有較強(qiáng)的行事能力。 [3]21 2．政府管理水平的低下以及相關(guān)法律制度的缺陷 我國(guó)法律規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有。 [4] 城鄉(xiāng)二元土地所有制及相應(yīng)的土地管理制度 是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的重要原因。 [5]47 地方政府的管理不到位促使其快速發(fā)展。 [6] 3． 其他原因 小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，從某種意義上說(shuō)，也體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能，即當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿足民眾需 — 要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。 二、目前學(xué)界對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”合法性問(wèn)題的觀點(diǎn)及其評(píng)析 近年來(lái)，學(xué)界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房 的合法性問(wèn)題，眾說(shuō)紛紜。以下筆者將對(duì)學(xué)界的觀點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理、評(píng)述，在此基礎(chǔ)上提出自己的看法。據(jù)了解，各地?zé)徜N中的“小產(chǎn)權(quán)房”，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有國(guó)家房管部門的蓋章，沒(méi)有國(guó)家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。如 果遇到國(guó)家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購(gòu)房者將缺少法律 ３ 支持，不具有合法性。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，如果在法律層面給予承認(rèn)，將動(dòng)搖我國(guó)現(xiàn)有的土地政策。 如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無(wú)所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，如果購(gòu)買就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）支持小產(chǎn)權(quán)
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