【正文】 《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）（8《）節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）（9）《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)?2001?15號）（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)?2004?28號）4總則本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評估，是指土地估價專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應(yīng)當補繳的地價款。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮以下原則：價值主導原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對地價產(chǎn)生影響的主要因素。公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細的市場調(diào)查情況說明。5評估方法的運用。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實例。（2）確定各項費用時，應(yīng)采用當前市場的客觀費用。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。（2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準價格實例價格）／實例價格≤30％。即（高比準價格低比準價格）／低比準價格≤40％，對超過40％的，應(yīng)另選實例予以替換。（2）假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。（4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標等指標流轉(zhuǎn)費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。（3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。（4）評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。6特定情況評估要點（1）土地開發(fā)程度不足。（2）有地上建筑物的土地出讓評估。當出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。（2）限房價、競地價。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據(jù)測算相應(yīng)比例的不動產(chǎn)價值。 協(xié)議出讓（1）對應(yīng)當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。同時，還應(yīng)在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價標準的，應(yīng)在土地估價報告中有明確提示。使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。當?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定。因調(diào)低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。（3）調(diào)整用途補繳地價。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。（4）多項條件同時調(diào)整。用途與容積率同時調(diào)整的。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價確定。核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。涉及協(xié)議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價標準。第三篇：《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》出臺 2018年4月9日起正式施行（模版）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》出臺 2018年4月9日起正式施行3月9日國土資源部辦公廳印發(fā)通知要求，自4月9日起施行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)。已出具土地估價報告的，不再調(diào)整。《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》前言為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會。1適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范。2引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標準的最新版本。開展土地使用權(quán)出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應(yīng)該補繳的地價款提供參考依據(jù)。審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風險。(1)收益還原法(2)市場比較法(3)剩余法(4)成本逼近法(5)公示地價系數(shù)修正法出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。(1)土地估價機構(gòu)接受國土資源主管部門(或出讓方)委托，明確估價目的等基本事項。(3)實地查勘。(5)確定估價結(jié)果，并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議。(7)提交估價報告。5評估方法的運用。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實例。(2)確定各項費用時，應(yīng)采用當前市場的客觀費用。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。(3)各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40%。實例不足無法替換的，應(yīng)對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1)在假設(shè)項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估。(2)假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。(4)開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1)國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標等指標流轉(zhuǎn)費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。(3)土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。(4)評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1)采用的基準地價，應(yīng)當已向社會公布。(2)在已經(jīng)開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數(shù)修正法進行評估。土地開發(fā)程度未達到當?shù)卣Ｋ降?，先評估當?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價，再根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的客觀費用水平，逐項減價修正。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條件進行。當出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。(1)限地價、競配建(或競房價、競自持面積等)。采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。(2)限房價、競地價。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據(jù)測算相應(yīng)比例的不動產(chǎn)價值。 協(xié)議出讓(1)對應(yīng)當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。同時，還應(yīng)在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，按照本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。(2)劃撥土地辦理協(xié)議出讓。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。 已出讓土地補繳地價款(1)估價期日的確定。(2)調(diào)整容積率補繳地價。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補繳地價款。工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。多項用地條件同時調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補繳地價款。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。因其他土地利用條件調(diào)整需補繳地價款的，參照上述技術(shù)思路評估。7估價報告內(nèi)容除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內(nèi)容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應(yīng)符合下列要求：。在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外(機構(gòu)依法備案的有關(guān)證明為必備要件)，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：(1)涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協(xié)議等資料。(3)報告中采用的相關(guān)實例的詳細資料(包括照片)。第四篇：協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。二、新增建設(shè)用地供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓公開出讓信息，接受用地申請，確定工地方式；市、縣國土資源管理部門將經(jīng)批準的國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布（同時必須報省廳備案，在中國土地市場網(wǎng)上公布）,公開接受申請。編制協(xié)議出讓方案市、縣國土資源管理部門會同規(guī)劃等部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地類型、規(guī)模等，編制國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓方案。協(xié)議出讓方案，底價報批。根據(jù)經(jīng)批準的協(xié)議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格進行協(xié)商談判，達成一致且出讓價格不低于底價的，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓意向書》。簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果。簽訂后7日內(nèi)，將協(xié)議出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)及土地有形市場等指定