【正文】 法，它是用階級(jí)和階級(jí)斗爭(zhēng)的觀點(diǎn)去觀察和分析階級(jí)社會(huì)各種法律現(xiàn)象的方法，它是馬克思主義法學(xué)的重要標(biāo)志之一，在馬克思主義法學(xué)中占有極其重要的作用。首先，對(duì)于法學(xué)理論建構(gòu)而言，其是避免走入唯心主義法學(xué)誤區(qū)的必要指南，這一方法的運(yùn)用會(huì)使我們的視線自然投射在現(xiàn)實(shí)生活的社會(huì)分層、利益結(jié)構(gòu)之上；其次，對(duì)于法律現(xiàn)象的歷史考察而言，其是探索法律制度和法律思想歷史演變規(guī)律的基本線索；再次，對(duì)古今中外的法律制度的定性研究而言，其是有力的分析工具；最后，對(duì)于法制實(shí)踐而言，其是確定和堅(jiān)持我國法制根本宗旨的重要理論參照。但正如人的理性的有限性一樣，這一作為研究方法的階級(jí)分析本身也是有限度的，它的運(yùn)用遮蔽了在人類社會(huì)生活的多維性和社會(huì)關(guān)系的多樣性，因此社會(huì)關(guān)系的階級(jí)屬性使我國法學(xué)領(lǐng)域的研究對(duì)象帶有濃厚的意識(shí)形態(tài)色彩，它不再是以中立和審慎的眼光，在豐富多彩的社會(huì)關(guān)系中選擇基本、重大的社會(huì)關(guān)系將其上升為法律關(guān)系，而是將所有的社會(huì)關(guān)系政治化、意識(shí)形態(tài)化，在這一過程中，法學(xué)的獨(dú)立的社會(huì)品質(zhì)消失了，成為政治學(xué)的附庸。二、法學(xué)研究中階級(jí)分析方法衰落的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)有些學(xué)者在不對(duì)方法適用的具體領(lǐng)域進(jìn)行界分的基礎(chǔ)上直接否定階級(jí)分析方法在人文社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域的適用。同時(shí)，階級(jí)分析方法又是一種革命理論和革命性分析，運(yùn)用階級(jí)分析會(huì)過分強(qiáng)調(diào)社會(huì)發(fā)展中的張力，凸顯社會(huì)沖突和矛盾，從而使社會(huì)有機(jī)體的動(dòng)態(tài)平衡被任意擴(kuò)大化的矛盾所毀滅，并預(yù)示社會(huì)將以革命方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。學(xué)者對(duì)法的“階級(jí)意志論”的解構(gòu)式解讀從一個(gè)側(cè)面反映了階級(jí)分析方法的勢(shì)微。三、法學(xué)研究中階級(jí)分析方法衰落的原因社會(huì)情境的變遷在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域，理論的孕育和產(chǎn)生往往是受到社會(huì)現(xiàn)實(shí)的驅(qū)使，而理論背后的思想也往往源于對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)和人類生存狀態(tài)的的思考。因此馬克思以生產(chǎn)資料的占有關(guān)系將社會(huì)成員分為截然對(duì)立的兩大階級(jí)，資產(chǎn)階級(jí)擁有大量的社會(huì)資源并進(jìn)而控制經(jīng)濟(jì)和政治、文化領(lǐng)域，因此整個(gè)社會(huì)的權(quán)利結(jié)構(gòu)是根據(jù)以財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)的階級(jí)所建構(gòu)的。由此馬克思為我們描述了一幅這樣的圖式，即資本主義生產(chǎn)方式?jīng)Q定了資產(chǎn)階級(jí)和無產(chǎn)階級(jí)的階級(jí)矛盾和生產(chǎn)社會(huì)化與資本主義私有制的矛盾，矛盾運(yùn)動(dòng)最終導(dǎo)向資本主義的滅亡而進(jìn)入社會(huì)主義。然而與時(shí)間流動(dòng)并行的空間面貌的差異使源于馬克思主義的階級(jí)分析方法在全球范圍內(nèi)難以立足。它與信息社會(huì)的基本現(xiàn)實(shí)相適應(yīng)，以逆向思維方式批判、否定、超越現(xiàn)代主義的理論基礎(chǔ)、思維方式和價(jià)值取向。就法學(xué)研究而言，后現(xiàn)代主義打破的人們的固化思維，顛覆了法學(xué)研究中的本質(zhì)主義、基礎(chǔ)主義、普適主義的理論前設(shè)，解構(gòu)了法的至上性、自治性和一致性等傳統(tǒng)命題。階級(jí)分析方法本身的局限性階級(jí)分析方法是以階級(jí)作為基本范疇來解釋社會(huì)現(xiàn)象、分析社會(huì)問題的方法，把階級(jí)范疇作為一個(gè)基本的解釋范疇去理解社會(huì)，可以讓社會(huì)生活變得更容易理解，但是這種方法并不是萬能的。不說別的，確實(shí)存在著某些社會(huì)現(xiàn)象：它們的條理是如此的清楚，并不需要通過階級(jí)來進(jìn)行分析”其次，“階級(jí)分析方法本身是一種粗線條的分析方法”，階級(jí)這一范疇是對(duì)在社會(huì)生產(chǎn)——即生產(chǎn)關(guān)系中居于相同地位的人們的一種群體性存在的一種抽象，但是當(dāng)“馬克思比較具體的談到一個(gè)特定社會(huì)階中階級(jí)時(shí)，他似乎常常運(yùn)用比‘生產(chǎn)關(guān)系’這個(gè)經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)更為粗略的標(biāo)準(zhǔn)”?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房買賣過程中，涉及城鎮(zhèn)居民、村民、集體組織、國家等利益主體，通過利益分析可知“小產(chǎn)權(quán)”房買賣對(duì)于利益主體各方是利大于弊的，故對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同不宜一概認(rèn)定無效，而是應(yīng)當(dāng)將“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行分類，并結(jié)合當(dāng)前我國實(shí)際情況和國家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的最新政策來討論買賣合同的效力。通過建立法定租賃權(quán)制度，可解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣不能辦理物權(quán)登記的障礙。關(guān)鍵詞: “小產(chǎn)權(quán)”房 合同效力 宅基地使用權(quán) 集體建設(shè)用地使用權(quán)隨著近年來城鎮(zhèn)住房房?jī)r(jià)高漲，“小產(chǎn)權(quán)”房由于價(jià)格低廉，備受市場(chǎng)青睞。甚至在某些地區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)”房屋被強(qiáng)制拆除。法律應(yīng)如何看待，值得深入探討。城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第三個(gè)根本原因，就是中國的房改沒有根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的承諾落實(shí)房改的進(jìn) 程和政府擔(dān)保?！笔聦?shí)上由于政府沒有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，以及廣泛發(fā)展個(gè)人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等合作建房等形式以平抑急劇住房商品化的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而主要依賴開發(fā)商的商品化房屋的開發(fā)以解決城市住房需要，導(dǎo)致中國最高的城市化發(fā)展速度和最高城市房?jī)r(jià)并存。二、“小產(chǎn)權(quán)”房的法律框定與劃分“小產(chǎn)權(quán)”房，并不是一個(gè)法律概念，其內(nèi)涵與外延也不十分清晰。它是指在農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地，（集體建設(shè)用地有廣義和狹義之分。本文使用狹義的集體建設(shè)用地概念?，F(xiàn)行政策所指的“小產(chǎn)權(quán)”房包括兩大類。其特點(diǎn)是：第一，建造行為不合法，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，房屋本身系違法建筑；第二，建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權(quán)；第三，不能辦理物權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證書。(二)建房行為合法，房屋買賣主體受限制的“小產(chǎn)權(quán)”房這類“小產(chǎn)權(quán)”房的建造符合土地和建設(shè)規(guī)劃，辦理了合法審批手續(xù)。）其所有權(quán)屬于事實(shí)所有權(quán)，不以登記為要件；第二，房屋原始取得者的主體范圍受限制，僅限于本集體組織成員；第三，該類房屋因申請(qǐng)辦理初始登記可獲得房屋所有權(quán)證書，這種登記屬于“宣示登記”，而非創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記；第四，該類房屋的買賣受限制，僅限于本集體組織成員之間買賣，但實(shí)踐中超出限制買賣主體范圍的情形很多；（例如，從2005年開始，從進(jìn)入訴訟的糾紛來看，75%發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。）第五，該類房屋在一定程度上具有社會(huì)保障功能。所以，不能籠統(tǒng)認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)”房本身都是違法的。因此，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房應(yīng)區(qū)別不同類型，對(duì)其買賣效力也應(yīng)甄別不同情況進(jìn)行判定?；谡?、集體建設(shè)用地的法權(quán)類型不同、用途不同，在其上建造的“小產(chǎn)權(quán)”房的特點(diǎn)也不盡相同，應(yīng)當(dāng)分別討論。依所建房屋是否用于居住，可作如此劃分。嚴(yán)格來講，這種分類下的“小產(chǎn)權(quán)”房不具有獨(dú)立的法律地位，它可以根據(jù)上述不同分類標(biāo)準(zhǔn)，分別納入其中?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房及其買賣也不例外。政策性規(guī)定主要有： 1999 年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?007年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“……農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或?小產(chǎn)權(quán)?房。”從上述規(guī)定看，2008年之前國家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建造及其交易基本上持禁止或限制態(tài)度。2008年10月22日中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在新聞發(fā)布會(huì)上表示，“小產(chǎn)權(quán)”房絕對(duì)不允許再建，但對(duì)于已經(jīng)在農(nóng)村購買了?小產(chǎn)權(quán)?房的消費(fèi)者，政府要保護(hù)其合法權(quán)益(下稱“08政策”)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了“小產(chǎn)權(quán)”房的消費(fèi)者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施?！保?8政策”首次提出要保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)”房購買消費(fèi)者的合法權(quán)益。4意見”)，要求各級(jí)人民法院對(duì)改變土地集體所有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認(rèn)無效。4意見”統(tǒng)一了司法標(biāo)尺，對(duì)于涉及改變土地用途的“小產(chǎn)權(quán)”房買賣行為，法院依法確認(rèn)無效。通過分析利益群體構(gòu)成、利益沖突來最終決定利益取舍以及相關(guān)法律的制定。）城市居民、農(nóng)村集體組織、村民、政府、房地產(chǎn)開發(fā)商。其中，最重要的利益沖突是城市居民、農(nóng)村集體組織和村民、國家三者之間的土地級(jí)差地租利益沖突。第一，城市居民可以付出較小代價(jià)獲得基本住宅需求，從而間接增加財(cái)富；第二，集體組織和村民因出賣“小產(chǎn)權(quán)”房而盤活不動(dòng)產(chǎn)，獲得較大收益，從而直接增加了財(cái)富；第三，國家通過禁止“小產(chǎn)權(quán)”房在農(nóng)村村民和城市居民之間買賣而控制了土地一級(jí)市場(chǎng)，保留了將來為城市建設(shè)需要而低價(jià)征地的利益，同時(shí)也減輕了國家負(fù)擔(dān)農(nóng)民社會(huì)保障的財(cái)政壓力。當(dāng)然，也會(huì)伴有其他沖突，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣合法存在，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)”房交易合法就意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體增加，而競(jìng)爭(zhēng)越充分，開發(fā)商的壟斷利潤就越低。國家則有得有失，一方面國家可以通過這種民間自發(fā)行為改善國民的居住條件和生活水平；另一方面可能會(huì)因此而喪失一部分土地一級(jí)市場(chǎng)的控制權(quán)和相關(guān)土地收益。又如，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是中國社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，禁止“小產(chǎn)權(quán)”房在城鄉(xiāng)之間流轉(zhuǎn)是違背這個(gè)趨勢(shì)的，不如趁此時(shí)機(jī)允許集體土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，為今后城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程奠定基礎(chǔ)。五、“小產(chǎn)權(quán)”房登記問題的解決根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力相分離的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同有效并不意味著房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。于是，有可能出現(xiàn)買房人持有效的買賣合同，但無法辦理房屋所有權(quán)變更登記而不能取得房屋物權(quán)的情況。我們認(rèn)為，其法律效果在于：第一，“小產(chǎn)權(quán)”房在民法范疇內(nèi)屬于可流通財(cái)產(chǎn)，不存在客體違法問題；第二，買方占有使用房屋是合法的，屬于有權(quán)占有；第三，如果已經(jīng)交付，賣方再以所有權(quán)未變更為由要求返還房屋，則因其不符合關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，其主張無法得到支持。租賃權(quán)既可基于合同發(fā)生(意定租賃)，還可基于法律規(guī)定發(fā)生(法定租賃)。例如，日本《假登記擔(dān)保契約法》第10條(法定借地權(quán))規(guī)定：“土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，于基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。”我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”債編1999年修訂后，增訂的第425條也有類似規(guī)定。眾所周知，物權(quán)法并不能解決所有財(cái)富的擁有問題。此時(shí)，買受人不必非依賴物權(quán)登記保障自己的房屋權(quán)利，還可依靠債權(quán)法中的“法定租賃權(quán)”來解決其合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。前兩種法權(quán)為物權(quán)，第三種為債權(quán)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地(或集體建設(shè)用地)及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定，更是對(duì)誠信原則的遵守。對(duì)此大體可以有四個(gè)途徑：其 一，修改《土地管理法》，建立有關(guān)集體所有土地，特別是農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排；其二，與《土地管理法》修改的同時(shí)，制定有關(guān)行政條例，初步建立農(nóng)村建設(shè)用地制度和促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；其三，國務(wù)院或國土資源部發(fā)布有關(guān)集體土地改革的行政通知，以行政政令的方式確立集體建設(shè)用地的改革路徑和架構(gòu)；其四，確立由地方政府試點(diǎn)解決的過渡性安排，《憲法》和《土地管理法》規(guī)定的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，并沒有限定是中央的法律，還是地方的法律。因此，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與其說是土地管理問題，不如說是中國現(xiàn)階段的國民收入分配問題。過去30年的中國城鎮(zhèn)化的最大受益方可能是地方政府，未來30年土地改革的最大受益方應(yīng)該是人民，特別是中國農(nóng)民。由于現(xiàn)行的《土地管理法》是在保持著諸多盲區(qū)的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)的，為此甚至需要以政代法、以令代法維持管理局面。它客觀上造就了小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)方的越來越大的談判力量，也直接倒逼著中央政府盡快出臺(tái)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法，區(qū)別對(duì)待，解決中國的小產(chǎn)權(quán)房問題 結(jié)語解決“小產(chǎn)權(quán)”房的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的其他變通處理方案。（例如，《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行規(guī)定》第20條規(guī)定：“集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住 8 房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋。城鄉(xiāng)一體化是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)流通是其土地財(cái)產(chǎn)屬性的自然回