【正文】 方政府的 房地產(chǎn)市場 舉措總的思路是降低銀行的存款準備金率，以擴大信貸規(guī)模，為經(jīng)濟的恢復提供大量的資金，信貸規(guī)模也在急劇擴大。 其次：適度寬松的財政、貨幣政策 雖然一直強調(diào)適度寬松的財政、貨幣政策，但是由于政策的滯后性，以及危機的影響， 09 年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 65745 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。而銀監(jiān)會和央行的意見并不統(tǒng)一。這樣巨幅的提升，也就使得次級貸的受益人— 美國低收入人群基本喪失了還款能力。 但是實際上我們的 房屋 按揭貸款是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。 但是，連續(xù)的大幅降息，對于促進 商品房 消費起到了決定性的作用。此外，從 25 日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點。 四、 公積金及銀行利率下調(diào) 的作用 也是在 08 年 12 月 22 日，中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率的同時，五年以上個人住房公積金貸款利率下調(diào) 個百分點，由 ％降至 ％。 五、 消費環(huán)節(jié)稅費大幅減免 的 鼓勵政策 財政部 2020 年 10 月 23 日宣布：從 2020 年 11 月 1 日起 ,對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的 ,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 地方政府的積極性進一步發(fā)揮，特別是地方政府在減免稅金的同時約定的截止日期為 09 年 12 月 31 日，對于 09 年樓市的回暖速度也起到了一定作用。只不過很難有更大力度的政策可以出臺。甚而對政策對樓市的恢復影響在行業(yè)內(nèi)和 18 主管部門看來是不會達到短期效果的。對宏觀經(jīng)濟信心很足的認為樓市回暖應該在宏觀經(jīng)濟擺脫危機困擾之后。 依據(jù)國家統(tǒng)計局 6 月 10 日發(fā)布的 5 月最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示 今年前五月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 10， 165 億元，同比增長%，增幅比去年同期回落 個百分點；前五月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 9875 萬平方米，同比下降 %；土地開發(fā)面積完成 8845 萬平方米，同比下降 %。數(shù)據(jù)顯示， 1 月－ 5 月，全國商品房銷售面積 24， 644 萬平方米，同比增長 %。 1 月－ 5 月，商品房銷售額 11， 389 億元，同比增長 %。 在銷售回暖的刺激下，土地市場基本恢復到 07 年土地價格高漲期的 天價地王 狀況。 2020 年 5 月 27 日國務院發(fā)布《國 19 務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，通知決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。但是受益者不僅僅是開發(fā)企業(yè)，更多的是對基本建設投資的啟動。 七 、 研究開征物業(yè)稅，土地增值稅的管理 調(diào)低資本金比例，對于市場投資的擴大無疑是付猛藥，但是對于由此而帶來的投資過熱的擔心，又必須有所牽制和制約。雖然物業(yè)稅的開征并沒有時間表，甚至有專家預計物業(yè)稅的開征估計要走燃油稅的老路，也就是真實的可實現(xiàn)開征最早要經(jīng)過 15 年左右的準備。 八 、 “ 90\70” 政策地方松綁 ，給開發(fā)商寬松環(huán)境 住房建設部廣被詬病的 “ 90\70” 政策實際來源于總理對保障住房供應總量的擔心，強調(diào)保障基本收入人群的市場供應是唯一合理的解釋，但是效果不佳。真實的商品房市場需求在于改善性人群，而不是低收入群體。但是要看樓市整體走向。指望國家層面出臺政策以證明小產(chǎn)權(quán)的合法性是不可能的。 小產(chǎn)權(quán)沒有扼殺在源頭實際是很無奈的。也表明國有、集體建設用地的分野有很大的漏洞。我們可以看出，年初出臺的大部分政策具備“承前啟后”的特點，目的就是進一步落實、改善已進行多年的 房地產(chǎn) 調(diào)控。 步 09 年中，樓市氛圍逐漸“迷離”。；加之開發(fā)商主動調(diào)價，市場從觀望到活躍氣氛日逾濃烈。上半年貴陽市房地產(chǎn)市場價格基本保持平穩(wěn)趨勢，銷售成交量持續(xù)回升，上漲幅度基本維持在 3％左右。上半年貴陽市新建商品住宅價格同比上漲 ％。在商品住宅中，普通住宅 同比上漲 ％，其中，多層住宅同比上漲 ％，高層住宅同比上漲 ％。按套型分， 90 平方米及以下套型銷售價格同比上漲 ％。二手房銷售價格同比上漲 ％，在二手房銷售價格中，普通住宅價格同比上漲 ％，其中，多層住宅價格上漲 ％，高層住宅價格同比上漲 ％。 與全國房屋銷售價格相比，上半年貴陽市房屋銷售價格漲幅均高于全國總水平，與全國其它城市相比，在西部 12 城市中城市相比排在 46 位左右，居于較高位次，在全國 70 個大中城市中，位居610 位左右。 08 年年末，政府出臺了一系列扶植房地產(chǎn)業(yè)的具體措施，為開發(fā)商提供政策支持和優(yōu)惠。另外，開發(fā)商降低利潤率、降低心理預期、調(diào)整市場定位、調(diào)整經(jīng)營策略等，都給市場反彈一個很大的動力。特別是金陽新區(qū)的樓盤成交量連創(chuàng)新高。近年來，隨著經(jīng)濟強市理念的發(fā)展、城市化進程的加快、經(jīng)濟的快速增強和貴陽“林城”“避暑之都”等城市品牌效應的發(fā)揮，讓貴陽的認知度大大提高。 2020 年下半年貴陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展及價格的運行趨勢，既有有利因素也有不利因素。銷售價格的漲幅也將控制在合理的區(qū)間。城市化進程帶來的與日俱增的城市人口；省內(nèi)外大量客 商在貴陽置業(yè)購房；居民可支配收入持續(xù)增加對要求改善居住環(huán)境；人口結(jié)構(gòu)變化、舊城改造、居民拆遷；政府出臺的購房優(yōu)惠措施等等，都構(gòu)成了 住房需求將持續(xù)旺盛的條件。與年初以來貴陽樓市的“小陽春”相伴的，是銀行住房貸款呈現(xiàn)的“井噴”態(tài)勢。人們住房消費的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享受型轉(zhuǎn)變。 二、市場環(huán)境 分析 數(shù)拾 項政策密集出臺 2020 樓市調(diào)控前“緊”后“松” 年初承接 改善市場調(diào)控 貨幣政策從緊 ； 又如對于住房保障， 2月建設部發(fā)布了《關(guān)于做好住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見》，同月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》， 3 月財政部和國稅總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，同月住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)了《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》等。中央雷厲風行的動作也使地方 政府“聞風而動”，隨后上海、廣州、深圳等地紛紛制定措施履行住房保障之責。 年中緩沖 收緊仍是基調(diào) 同時，有關(guān)救市的話題也開始引發(fā)議論。如， 7 月發(fā)改委發(fā)出《關(guān)于進一步加強和規(guī)范外商投資項目管理的通知》；雖然外資房地產(chǎn)備案權(quán)限下放，但政策仍表明了將加強對外資的監(jiān)管、抑制國際熱錢涌入的態(tài)度。特別是 1 月至 6 月期間多次上調(diào)存款準備金率，其后還上調(diào)過存貸款利率。 24 08 年尾重拳 政府出手救市 隨著地方政府和中央政府相繼采取措施刺激 房地產(chǎn) 市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策又被新政取代。無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳，還是減免稅收、購房補貼等地方施展的“南拳北腿”，我們可以看到套房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”有所松動了。從房地產(chǎn)政策上看，降稅減息等舉措表明目前的房價起碼已被有關(guān)方面認可為底部 ，應該說新的拐點即將出現(xiàn) 。 區(qū)域 宗地數(shù)量 面積（㎡） 出讓金（萬元） 兩城區(qū) 18 金陽 0 0 0 白云區(qū) 0 0 0 25 花溪區(qū) 5 768263 小河區(qū) 0 0 0 烏當區(qū) 6 169317 6911 合計 29 1500097 成交土地用途分析 土地用途 宗地數(shù)量 面積（㎡） 出讓金（萬元） 商業(yè) 4 商住 15 1175065 150320 住宅 5 38976 物流 1 209420 旅游 2 62110 2020 其他 2 7775 合計 29 1500097 2020 年成交的土地中，用于商住的有 15 宗，土地面積 150320㎡，占整個土地成交面積的 %。而旅游和物流等用地僅 5 宗，占整個成交面積的 20%不到。 分析： 縱觀全年 土地交易市場，貴陽市的土地交易呈現(xiàn)兩大特點： 26 一是兩城區(qū)土地最受市場追捧，而金陽新區(qū)的土地逐步受 到冷落，甚至出現(xiàn)流標現(xiàn)象；同時烏當、花溪兩區(qū)的土地也很受歡迎； 二是商住用地依然是主角， 80%以上的土地用于房地產(chǎn)建設，而僅有部分土地用于旅游、物流、倉儲等。 兩城區(qū)和金陽新區(qū)依然是市場的絕對主力，兩個區(qū)域占整個貴陽市場的近 2/3，而小河區(qū)、烏當區(qū)依次是推盤的重要區(qū)域。 份 項目數(shù)量 項目面積 套數(shù) 1 月 11 1692 28 2 月 9 1278 3 月 8 1132 4 月 3 267 5 月 6 1234 6 月 12 5974 7 月 21 4472 8 月 5 1040 9 月 11 2389 10 月 11 3617 11 月 18 4009 12 月 11 3971 銷售狀況 （ 1） 2020 年成交類型分析 ： 29 住宅 商業(yè) 寫字樓 別墅 其他 總量 商品房 經(jīng)適房 兩城區(qū) 金陽 白云區(qū) 0 花溪區(qū) 0 小河區(qū) 0 0 烏當區(qū) 580 清鎮(zhèn)市 0 0 修文縣 0 0 0 0 合計 2020 年全年成交 平方米，其中住宅成交 萬平 米（商品房 萬平方米，經(jīng)適房 萬平方米），同比 2020年下降 %；商業(yè)成交 萬平方米，同比 2020 年下降 %。 （ 3）、 商品房與經(jīng)濟適用房分析 經(jīng)濟適用房與商品房對比分析中可以看出，商品房依然受到市場青睞，經(jīng)濟實用房的比重在逐步上升，對商品房形成有機補充的同 31 時，也影響著商品房的成交；隨著政府加大對經(jīng)濟試用房用地規(guī)劃，經(jīng)濟適用房的供應量將逐步增大。 （ 4）、 住宅成交分析 據(jù)貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)商品房網(wǎng)上備案登記的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年貴陽兩城區(qū)商品 住宅均價為 元／平方米，與去年 元 /平方米的價格相比上漲 %，呈上漲趨勢。其他各區(qū)的成交價格均呈現(xiàn)不同程度的上漲趨勢。 （ 6）、 商品房價格趨勢分析 32 在 2020 年的各區(qū)成交價格趨勢分布上可以看出，商品房價格波動較大的區(qū)為花溪區(qū)，其他各 區(qū)價格呈平穩(wěn)態(tài)勢。 （ 8）、 市場小結(jié) 綜觀 2020 年全年的房地產(chǎn)成交情況，貴陽樓市現(xiàn)以下特點 : a、 兩城區(qū)價格 依然堅挺，商 品房價格在 4600 元 /平方米左右；而金陽新區(qū)雖然整體價格穩(wěn)中略生，但下半年的價格呈現(xiàn)下降趨勢。 c、下半年的貴陽樓市的主要營銷推廣關(guān)鍵詞 “性價比” “團購” “優(yōu)惠” 五、 2020 年 貴陽樓市分析 樓市的嚴冬即將 過去 .房地產(chǎn)銷售下滑之勢在揮手告別 08 年， 低迷的市場 ,萎縮成交 ,已成為 過去式 ，對消費者而言 ,觀望氣氛 再也壓不住購買的欲望 。 新的救市政策 繼續(xù) 出臺 ； 主要圍繞 二手房稅費、降低開發(fā)貸款政策門坎、降息、降低開發(fā)成本 等方面 。 開發(fā)商依然缺錢，優(yōu)勝劣汰加劇 ，隨之土地、拆遷成本提升，融資與預售門檻提高， 開發(fā)商 現(xiàn)金流緊張；品牌 房地產(chǎn)企業(yè)近年來蜂擁而來，保利、恒大、遠大、綠地等國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)搶占貴陽市場。 保障性住房逐步成為市場 受捧 ，但地方財力不足，供應量有限 ，并不可能對商品房市場的影響 。誰能抓住這部分客群，就能在 2020 年把握主動權(quán)。但無論消費者收入多少，無論他們的可自由支配收入有多少，他們?nèi)匀幌Ｍ?被視為“聰明的購房者”。就目前的經(jīng)濟指標而言尤其如此。 渠道的拓展成為關(guān)鍵 面對房地產(chǎn)市場的“弱市”，傳統(tǒng)吸引消費者的方式已不再滿足貴陽樓市的需要，團購、泛銷售模式將成為 2020 貴陽房地產(chǎn)市場的主要渠道，而其他銷售渠道的有效拓展也會成為貴陽樓市的新現(xiàn)象。 差 異化、意義和附加值更為重要 營銷者將需要確保其品牌確實表達著消費者心中看重的某些東西。 2020年，主要依賴“口碑”促銷術(shù)的人將很快發(fā)現(xiàn)，他們正在其消費者群 35 體中間創(chuàng)建一種持久的觀念，即：只有價格（或減價）才能將其產(chǎn)品從競爭中區(qū)分開來。對于房地產(chǎn)的差異化在 2020 年將主要體現(xiàn)在價格、社區(qū)配套、項目品牌氣質(zhì)等方面。我們認為的“簡單生活”有兩層涵義：一是打造真正適合居住的社區(qū)；而是為客戶的生活創(chuàng)造更為便利的服務。媒介策劃創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新將變得完全一樣 ，如出一轍。 36 將形成具有競爭實力、適應市場需求，以及高品質(zhì)、快節(jié)奏開 發(fā)模式的