【正文】 (一 )居民自治的原則。 (二 )因地制宜的原則。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、 4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。今年實(shí)施的 10個(gè)社區(qū) (小區(qū) )是：觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸 嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。 (一 )先整治后管理。 (二 )先宣傳后實(shí)施。 (三 )先服務(wù)后收費(fèi)。 六、組織領(lǐng)導(dǎo) 成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。 各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。 區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作 。 區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作 。 區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作 。 區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的 _和資質(zhì)審批提供支持 。 各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。 3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。 (二 )實(shí)施階段 4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的 社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店 “ 四小 ” 管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。 5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。 6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。 九、工作要求 (一 )高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要意義 推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固文明創(chuàng)建成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。要召開班子會，專題研究和部署此項(xiàng)工作。 (二 )充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ) 一是要有充分的思想準(zhǔn)備。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作責(zé)任，要把責(zé)任落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū) (小區(qū) )明確經(jīng)費(fèi) 10萬元，區(qū)和街道各安排 5 萬元。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。要努力形成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。 二、物業(yè)管理資料 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。 常規(guī)性公共服務(wù) (合同服務(wù) )委托性特約服務(wù) (非合同零星服務(wù) )和經(jīng)營性多種服務(wù) (全方位、多層次的綜合服務(wù) )。 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面 : A、工作的主動(dòng)性 管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。 C、工作的針對性 在工作中要 因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。 、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和 管理 范圍包括 :道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。對于有些專項(xiàng)類別，如 :車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。 范圍包括 :樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán) 境管理。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。 綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng) 護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt重點(diǎn)管理工作之一。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛 (汽車、摩托車、自行車等 )進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計(jì) 合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、預(yù)防犯罪等方面的工作。它貫穿于物業(yè)管理之中。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在 jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。 物業(yè)新穎活動(dòng)策劃方案篇 5 在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧 20__年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。 《孫子兵法》說： “ 間于天地之間，莫貴于人。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。推行與之相配合的績效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性。在各個(gè)崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)改進(jìn)。要求員工在工作中真正做到 “100% 業(yè)主第一 ” 。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。 行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。及時(shí)完成物料采購， 嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持 “ 以人為本 ” 的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。 工作思路： 強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序 。 強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 。 致力于建立與業(yè) 主有良好溝通的和諧社區(qū)。 服務(wù)綜合及時(shí)率不低于 85%。 小區(qū) 綠化完好率不低于 90%。 管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70%。 生活垃圾日清率為 100%。 (1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。并對員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。對進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評比，對不稱職員工堅(jiān)決撤換。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到狀態(tài)。 (4)對物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取業(yè)戶的意見。對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣 傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。 (6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。 無因管理責(zé)任事故率 0。 不合格項(xiàng)整改率 100%。 突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%。 并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊(duì)伍的形象。同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班 。組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余 娛樂活動(dòng)。 保安部將于 1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū) 24 小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為 75%，其它占比例為 25%(保安學(xué)校、警校、武校人員 )。 加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次， (骨干隊(duì)伍 )使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務(wù)，把會所經(jīng)營做到推陳出新。切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。 六、財(cái)務(wù)管理 圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購價(jià)格的管理和控制。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部 10年上半年工作計(jì)劃如下： 工作目標(biāo)： 服務(wù)滿意度 90%。 建立君華物業(yè)成本庫 。 負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并 向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告 ,進(jìn)行成本分析 ,提出相關(guān)的建議 ,力爭控制半年虧損額在 20萬以內(nèi)。對于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達(dá)到 30%。 負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制