【正文】 體使用規(guī)定另行制訂。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。住宅小區(qū)實(shí)行 “ 準(zhǔn)物業(yè)管理 ” 的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼 。住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免 。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。物業(yè)管理改善工 程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )、社區(qū)四級聯(lián)動(dòng)機(jī)制。 。 濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。 一、組織領(lǐng)導(dǎo) 街道成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。副主任由街道黨工委副書記鄭文珍、街道辦事處副主任陳旭同志擔(dān)任 。下設(shè)辦公室，由街道社區(qū)辦主任蔡瑩同志兼任主任，城管辦主任林燕芳同志擔(dān)任黨務(wù)副主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問題。 二、規(guī)劃與目標(biāo) 小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)需要與合理原則，全街城建區(qū)規(guī)劃為 56個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū) (一類小區(qū) )15個(gè) 。 江濱社區(qū) 18 個(gè)，其中一類小區(qū) 8個(gè) 。② 中山 4。④ 建融花園 。⑥ 望江大廈 。⑧ 東風(fēng)儲蓄所宿舍。② 市公安局 。④ 防疫站 。⑥ 外貿(mào)公司 。⑧ 金源小區(qū)。②北門路。② 后溪公寓 。二類小區(qū) 3個(gè)：即：① 長途客運(yùn)站小區(qū) 。③ 江邊路 35號至 68號小區(qū)。② 新府路 65號小區(qū) 。④ 解放北路 42號小區(qū) 。 鴻燕社區(qū) 6個(gè)，其中一類小區(qū) 1個(gè)：即：茶花山莊。② 燕江東路小區(qū) (包括市交通局宿舍樓、飼料公司宿舍樓、農(nóng)行、重晶石宿舍樓、農(nóng)行、化纖廠宿舍樓、勞服公司宿舍樓、燕歸宿舍樓 )。② 解放北路一組 。 紅山社區(qū) 13 個(gè)，其中一類小區(qū) 3個(gè)：即： ① 庫區(qū)路雙龍小區(qū) 。③ 燕江東路 43號宿舍。② 軍供站宿舍 。④ 智勝宿舍 。三類小區(qū) 5個(gè)：即： ① 黃山二路居民區(qū) 。③ 燕江東路居民區(qū) 。⑤ 庫區(qū)路貨場。② 永安四中 。三類小區(qū) 5個(gè)：即：① 黃山嶺 。③ 西營坂 。⑤ 原造紙廠福利區(qū)。 20__年前，我街物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持 。根據(jù)住宅小區(qū)的特點(diǎn)搞好分類指導(dǎo)，年內(nèi)抓好五個(gè)試點(diǎn)，并認(rèn)真推廣 。力爭達(dá)到 36 個(gè)一、二類物業(yè)管理小區(qū)在 20__年底前，逐步實(shí)行規(guī)范化的物化管理， 20 個(gè)三類物業(yè)管理小區(qū)，按照 “ 舊城改造一個(gè)規(guī)范一個(gè) ” 的原則進(jìn)行，以全面提升城市管理水平。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)，制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。召開各種會(huì)議，對社區(qū)物業(yè)管理工作動(dòng)員部署 。 抓好試點(diǎn) (20__年 6月 16日 10月 30日 )。試點(diǎn)方案另文?？偨Y(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣，地試點(diǎn)中存在的問題和不中之處加以修正和改進(jìn)。 四、主要措施 物業(yè)管理業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會(huì)議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會(huì)議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。街道和社區(qū)居委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例的第一責(zé)任人。 強(qiáng)化考評，嚴(yán)肅紀(jì)律。對群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導(dǎo)，責(zé)令其限期改正， 典型的要予以通報(bào)批評或組織處理。房屋完好率達(dá) 98%以上 。房屋零修、急修及時(shí)率 92%以上 。房屋零修工程合格率 98%以上 。外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象 。房屋裝修貼合管理規(guī)定。 (3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。 (5)消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。 (2)安全護(hù)衛(wèi)人員 24小時(shí)巡查 。 (4)交通、車輛管理有序 。 B、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。 (6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。 綠化與環(huán)境衛(wèi)生 (1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于 30%。 (3)修剪及時(shí)，整齊美觀 。 (5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔 。 (7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患 。 (9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象 。 收費(fèi)管理 (1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布 。 (2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū) 。 (4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為 。 (6)業(yè)主意見反饋滿意率 90%以上。 B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯 。 D、停車場分類 (汽車、摩托車、自行車可分別存放 )。 F、有生活服務(wù)配套設(shè)施 。 二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目 (分期逐步到位 ) 便民服務(wù) (部分收費(fèi) ) (1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 。(3)檢修電器 (室內(nèi)自用部位 )。(5)安裝、更換配件 。(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖 。(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管 。(11)代辦繳納電費(fèi) 。(13)代辦電話開戶 。 商務(wù)服務(wù) (部分收費(fèi) ) (1)代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞 。(3)中英文打字、傳真 。 社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù) (1)棋類 。(3)球類 。(5)書刊閱覽 。(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。 企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確 。 (1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡 。 (3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。 不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患 。 陽臺及門窗： 嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物 。 嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套 。 靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。 若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修 。 推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。 按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在 。 吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修 。 安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。 空調(diào)： 裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座 。 空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。 全面開展整治工作，切實(shí)改變小區(qū) “ 臟、亂、差 ” 的面貌，積極推進(jìn)小區(qū)籌建業(yè)主委員會(huì)工作，通過大力整治小區(qū)環(huán)境，落實(shí)并引進(jìn)物業(yè)管理單位，建立健全各項(xiàng)長效管理制度，達(dá)到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)的目標(biāo)，努力營造優(yōu)美、舒適、溫馨的人居環(huán)境。 排水、排污管道通暢。 室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。如路燈、樓道燈、電梯等公共設(shè)備配置基本完好，有應(yīng)急處理方案。 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。 小區(qū)機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車車輛有序停放管理。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施較完備。 無擅自占用公共部位堆放雜物、衛(wèi)生保潔無死角的現(xiàn)象。 四、工作時(shí)間 各社區(qū)以及各相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照開發(fā)區(qū)管委會(huì)工作部署以及本工作實(shí)施方案精神，精心組織力量，按照整體計(jì)劃和實(shí)施步驟，集中時(shí)間，全力以赴，全面完成區(qū)域范圍內(nèi)的各項(xiàng)環(huán)境衛(wèi)生整治工作。 各社區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想 ，提高認(rèn)識，把我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢工作緊密結(jié)合，強(qiáng)化對整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，精心安排，形成合力，明確責(zé)任、任務(wù)和目標(biāo)要求，確保整治工作的組織實(shí)施和管理到位。 鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設(shè)辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會(huì)，全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動(dòng)情況的專項(xiàng)檢查和評議活動(dòng)，對整個(gè)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的跟蹤落實(shí)，確保整治工作取得實(shí)效。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。預(yù)計(jì) 16 名員工 (按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì) )。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。財(cái)會(huì)要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn) 結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。 五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19。 34萬元應(yīng)收 12。 35=126000(元 ) 預(yù)計(jì)收入 11。 5萬元 l特約服務(wù)： 5。 5萬元 b)支出： 20。 5萬元 (辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費(fèi)用： 1。 05萬元 l不可預(yù)見費(fèi)用： 1。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投 入： 10 萬元 (辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算： 21。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì) 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護(hù)衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計(jì) 9600 工資總額合計(jì)： 9600元 /月 。 17萬元 /年 (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)： 1。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 192 萬元 (5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 52萬元乘 25%=1。 5%繳納即 1。 36 萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān) ，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為 0。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收 (無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。 l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收 。l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位 。 l接管小組按《設(shè)