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2025-04-10 21:19本頁(yè)面
【正文】 的產(chǎn)品，戶(hù)型上能做出相應(yīng)的亮點(diǎn) 周邊建筑物遮擋 —— 北側(cè)、西側(cè)均有建筑物遮擋，對(duì)形象有負(fù)面影響 項(xiàng)目特性 ? 區(qū)域成熟 ? 涉外性強(qiáng) ? 景觀較好 ? 特點(diǎn)“模糊” 區(qū)位分析 用地分析 通廣大廈 農(nóng)業(yè)部盈科中心 朝陽(yáng)區(qū)法院京朝大廈 北京畫(huà)院團(tuán)結(jié)湖大廈 農(nóng)展館招待所二部餐廳兆龍飯店 潤(rùn)滑湘菜館天益賓館 麥當(dāng)勞中國(guó)文聯(lián)賓館 駱駝亭日本科理鳳凰賓館 十八湯火鍋國(guó)檢賓館 婦產(chǎn)醫(yī)院潤(rùn)豐旅館 愛(ài)康醫(yī)院交通旅社 朝陽(yáng)區(qū)體育館公園 團(tuán)結(jié)湖公園 高爾夫俱樂(lè)部餐飲醫(yī)院體育政府機(jī)構(gòu)辦公飯店 ? 東三環(huán)、東四環(huán) ? 農(nóng)展館南路、朝陽(yáng)北路 ? 地鐵 10號(hào)線 ? 多條公交站線 ? 長(zhǎng)虹橋堵車(chē)問(wèn)題較嚴(yán)重 農(nóng)展館南路 朝陽(yáng)北路 朝外大街 朝陽(yáng)路 東二環(huán) 東三環(huán) 東四環(huán) 用地分析 交通分析 ? 農(nóng)展館南路由西向東需調(diào)頭 ? 長(zhǎng)虹橋堵車(chē)問(wèn)題較嚴(yán)重 ? 地塊東側(cè)規(guī)劃路修通到北側(cè) ? 北側(cè)小區(qū)的入口問(wèn)題 用地分析 交通分析 ? A區(qū) —— 景觀好，相對(duì)安靜 ? B區(qū) —— 開(kāi)放性強(qiáng)，形象價(jià)值高，有噪音影響，適宜偏商物業(yè) ? C區(qū) —— 私密性差，北側(cè)、西側(cè)形象差， C區(qū)不適宜擺放建筑，而適于作內(nèi)部園林 用地分析 地塊分析 ? 位于幾大商圈間，區(qū)域特征相對(duì)“模糊” ? 交通方便，鄰城市主干道，形象價(jià)值好 ? 私密性差，有噪音影響 ? 東側(cè)有較好的景觀條件 ? 北側(cè)、西側(cè)的現(xiàn)狀保留建筑有遮擋影響，形象較差 ? 地塊較方正 用地分析小結(jié) ? 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 10716平方米 ? 代征道路： 2800平方米 ? 總建筑面積： 70459平方米（地上 51572平方米） ? 建筑限高： 60米 ? 容積率： （容積率變化對(duì)利潤(rùn)敏感） 規(guī)劃條件分析 容積率 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 17084 8981 877 3175稅前成本利潤(rùn)率 % % % % 規(guī)劃條件分析 根據(jù)日照分析，項(xiàng)目可以統(tǒng)一作成 61米 按首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 3米計(jì)算，可以做到19層。 ? 多種物業(yè)可能性的考慮 ? 利潤(rùn) /快速回收資金 ? 以銷(xiāo)售為主 ? 品牌 開(kāi)發(fā)商分析 ? 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用按地上建筑面積分?jǐn)倿?4790元 /平方米 ? 加上前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、以及其他相關(guān)費(fèi)用，地上建筑面積的單方造價(jià)在 10000元 /平方米左右 成本分析 中高檔次的產(chǎn)品 ? 居住類(lèi)物業(yè) ? 大戶(hù)型 一般戶(hù)型 小戶(hù)型 ? 偏商類(lèi)物業(yè) ? 寫(xiě)字樓 商住公寓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 市場(chǎng)分析 ? 朝陽(yáng)公園 朝外工體 CBD 三元橋 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 細(xì)分市場(chǎng)分析 ? 2023年上半年，加強(qiáng)宏觀調(diào)控已取得明顯成效 ? 預(yù)計(jì)下半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)業(yè)將呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì) ? 政策變化多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的影響 ? 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲 2 0 0 4 年1 季度原綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)6065707580859095100105110q971q972q973q974q981q982q983q984q991q992q993q994q001q002q003q004q011q012q013q014q021q022q023q024q031q032q033q034q041宏觀市場(chǎng)分析 全國(guó)宏觀市場(chǎng)分析 北京房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型規(guī)模 在售面積 單價(jià)主力戶(hù)型面積主力戶(hù)型主力戶(hù)型總價(jià)裝修棕櫚泉國(guó)際公寓 公寓 250000 5000 16000 17 0~ 19 0 三居 180萬(wàn) 精裝公園大道 公寓 250000 16000 13000 180 240 萬(wàn) 精裝維多利亞公寓 公寓 40000 36000 15800 12 0~ 15 0 三居 215 萬(wàn) 精裝京達(dá)國(guó)際公寓 公寓 90000 6000 12500 14 0~ 18 0 三居 212 萬(wàn) 精裝北京 G O L F 公寓 公寓 88000 7000 16200 26 0~ 27 0 三居 429 萬(wàn) 精裝龍閣 公寓 19491 5500 10000 15 0~ 17 0 三居 170 萬(wàn) 毛坯? 純居住為主 ? 主打景觀概念 ? 容積率較高 ? 單價(jià)高 ? 戶(hù)型面積相對(duì)偏大 ? 精裝修 ? 有一定的投資客戶(hù) ? 有一定的外籍客戶(hù) 區(qū)域市場(chǎng)分析 朝陽(yáng)公園區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 規(guī)模 在售面積 單價(jià)主力戶(hù)型面積主力戶(hù)型總價(jià)裝修光彩國(guó)際公寓 公寓 160000 48000 16000 270
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