【正文】 77路 布吉聯(lián)檢站 平湖輔城坳 661路 石巖湖度假村 坪山石井 998路 布吉聯(lián)檢站 平湖輔城坳工業(yè)區(qū) 總站 771路 丹竹頭汽車站 石巖湖 附：經(jīng)過(guò)的公交線路 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 二 .項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 布龍路 布沙路 深惠路 布沙站 布沙汽車站 南嶺求水山公園 老 墟 商 圈 中 心 商 圈 大 芬 商 圈 石芽嶺公園 數(shù)據(jù)來(lái)源 :龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，截止到 2023年 ? 布吉街道，位處深圳中部，龍崗區(qū)西部，與羅湖一關(guān)之隔。 ? 距離關(guān)內(nèi)鬧市區(qū)僅 4公里、香港新界 8公里、鹽田港 20公里、深圳機(jī)場(chǎng) 35公里，是粵東、閩、贛等地進(jìn)出深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的咽喉地帶。 2023年，布吉實(shí)現(xiàn)了地區(qū)生產(chǎn)總值 92億元，是全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的街道之一。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 二 .項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 占比 服飾 2425 % 餐飲 5175 % 五金 50 % 社區(qū)服務(wù) 5650 % 休閑娛樂(lè) 6175 % 美容 800 % 婦幼用品 450 % 數(shù)碼 25 % 地產(chǎn) 550 % 家居 2775 % 建材 100 % 其它 825 % 合計(jì) 25000 100% 片區(qū)商業(yè)街以餐飲、社區(qū)服務(wù)、休閑娛樂(lè)為主，三者約占總比例的 68%，呈典型的社區(qū)商業(yè)特征。 位置 租金水平 （元 /㎡ /月） 實(shí)用率 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 優(yōu)惠政策 備注 桂芳園商業(yè)廣場(chǎng) 70－ 90 70% 餐飲、休閑娛樂(lè)、 社區(qū)配套 一個(gè)月裝修期，一個(gè)月免租 地理位置比本項(xiàng)目稍差 康達(dá)爾花園街鋪 6080 80%以上 餐飲、社區(qū)配套 15天 社區(qū)商業(yè) 布吉東大街 120150 50％ 社區(qū)配套、餐飲、 服飾 30天 人流量大，規(guī)模大，配套齊全，成熟商業(yè)街 沃爾瑪旁的街鋪 100130 100% 餐飲 —— 人流量大 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 35萬(wàn) 中翠花園街鋪 6080 80%以上 社區(qū)配套、服飾、 餐飲 15天 地理位置略差，依托于布吉東大街 八大邦美食廣場(chǎng) 1F： 7090 2F： 5060 —— 美食、娛樂(lè)、菜 市場(chǎng) 1個(gè)月 引進(jìn)金碧輝煌KTV、 111野生菌、大韓餐館等商家 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 二 .項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域消費(fèi)群體分析 ? 深本項(xiàng)目位于布吉沃爾瑪商圈內(nèi)，周邊成熟居住社區(qū)和原住居民區(qū)林立，商圈內(nèi)有百萬(wàn)平米大社區(qū)桂芳園、康達(dá)爾花園、茂業(yè)城等大型居住區(qū)；以油畫(huà)產(chǎn)業(yè)聞名于世的大芬村也在其中。消費(fèi)力強(qiáng)勁。 ? 項(xiàng)目核心消費(fèi)群為 1848歲的中青年，以中檔次的家庭消費(fèi)為主。 統(tǒng)計(jì)區(qū)域：深惠路沿線、布龍路布沙路以北、李朗路以南的住宅區(qū) 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 二 .項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域消費(fèi)群體分析 ? 布吉街道街道外來(lái)暫住人口占總?cè)丝跀?shù)的 85％， 年齡段主要集中在 20歲－ 39歲區(qū)間，年輕化顯著。 ? 由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上， 必須符合年輕人的消費(fèi)習(xí)性，才能實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品價(jià)值的目標(biāo)。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 二 .項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研 （大芬商圈派 200份有效問(wèn)卷） 休閑娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣特征 ?消費(fèi)者日常消閑娛樂(lè)場(chǎng)所主要是咖啡館（ 20%）、卡拉 OK和夜總會(huì)（ 18%）以及酒吧（ 17%）； ?每月的消費(fèi)次數(shù)在 12次，人均消費(fèi)額約 60120元； ?選擇休閑娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)主要關(guān)注的是便利性（多選擇鄰近居所 /工作地方的場(chǎng)所），其次是配套設(shè)施（如停車場(chǎng)等）。 消費(fèi)者滿意度特征 區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于區(qū)內(nèi)主要購(gòu)物場(chǎng)所的整體滿意度一般。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 二 .項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研（大芬商圈派 200份有效問(wèn)卷） ? 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者認(rèn)為最需要的配套設(shè)置 KTV娛樂(lè) 體育運(yùn)動(dòng) 咖啡酒吧 電影院 餐飲美食 兒童樂(lè)園 服裝飾品 數(shù)碼家電 教育培訓(xùn) 品牌折扣店 系列 2 16% 12% 13% 16% 9% 4% 9% 4% 3% 15%系列 1 32 23 26 32 18 8 18 7 6 30調(diào)查結(jié)果顯示表明： 16%的居民希望有 KTV 娛樂(lè)項(xiàng)目， 16%的希望有電影院， 15%的居民希望有品牌折扣店， 13%的希望有咖啡酒吧， 12%的居民希望有體育運(yùn)動(dòng)，服裝餐飲各占 9%。 ? 大芬村已經(jīng)形成了以油畫(huà)生產(chǎn)、交易一條龍的產(chǎn)業(yè)格局。 ? 商圈內(nèi)業(yè)態(tài)種類齊全，商業(yè)交易非常興旺，尤其以日常用品零售類業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 深惠路主干道旁，交通暢達(dá)。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項(xiàng)目 SWOT分析 S優(yōu)勢(shì) O機(jī)會(huì) W劣勢(shì) T挑戰(zhàn) ?位于布吉沃爾瑪商圈內(nèi)，商業(yè)位置良好。 ?罕有雙首層商業(yè)，有前廣場(chǎng)，建筑立面時(shí)尚。 ?與大芬村毗鄰，區(qū)位市場(chǎng)商業(yè)知名度高。 ?村屋與白領(lǐng)社區(qū)并存，整體環(huán)境雜亂。 ?商業(yè)配套的車位嚴(yán)重不足。 ?其產(chǎn)品形象在市場(chǎng)上已形成印象，要改變難度大。 ?今年“國(guó)十條”等針對(duì)住宅物業(yè)的調(diào)控政策出臺(tái)，使投資住宅產(chǎn)品的資金被迫出逃，尋求出入，必將部分流入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，給本項(xiàng)目推售提供了先機(jī)寬松環(huán)境。 ?村屋與白領(lǐng)社區(qū)并存，整體環(huán)境雜亂。 ?商業(yè)配套的車位嚴(yán)重不足。 ?其產(chǎn)品形象在市場(chǎng)上已形成印象，要改變難度大。 打好地鐵商業(yè)、大芬油畫(huà)產(chǎn)業(yè)的牌。 利用好文化產(chǎn)業(yè)（油畫(huà)）和體育產(chǎn)業(yè)（大運(yùn)）給片區(qū)帶來(lái)的利好因素。 突出沃爾瑪商圈和市政道路交通改善的利好，強(qiáng)化本案獨(dú)有的時(shí)代商業(yè)感。 威脅（ Teakness） 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減少劣勢(shì)，避免威脅 準(zhǔn)確選擇差異化業(yè)態(tài)，結(jié)合利好消息乘勢(shì)而為，快推快銷，以快避險(xiǎn)。 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)建筑外觀進(jìn)行整改，如廣場(chǎng)、門頭、墻體廣告牌、玻璃等，給市場(chǎng)煥然一新的感覺(jué)，提升項(xiàng)目自身形象檔次，吸引客群目光。 類別說(shuō)明 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域性 城市中心 商業(yè)面積（㎡） 2萬(wàn) 25萬(wàn) 610萬(wàn) 10萬(wàn)以上 商圈半徑（公里） 1～ 2 3～ 5 10～ 20 30～ 40 時(shí)間距離（分） 3～ 5 5～ 8 10～ 15 20～ 30 商圈人口（萬(wàn)人） 1～ 2 5～ 10 50～ 100 200以上 停車場(chǎng)容量（輛） 300以下 300～ 500 500～ 1000 1000以上 一般商店組合規(guī)律 超級(jí)市場(chǎng) 百貨 /超市 1家 百貨店 1家 百貨店 12家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 1家 綜合超市 12家 綜合店 飲食娛樂(lè) 各類次主力店 13家 各類次主力店 26家 藥店 生活配套 服裝店 服裝店 洗衣店 其他 飲食娛樂(lè) 飲食娛樂(lè) 其他 —— 其他 其他 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 社區(qū)商業(yè)的定義 ? 社區(qū)商業(yè)是指：能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。 按社區(qū)規(guī)模指標(biāo)來(lái)劃分，可分為： 小型社區(qū)：人口規(guī)模： 300700戶；人均商業(yè)面積： ㎡ /人以下。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ? 社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)分為八類： – 百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居、休閑業(yè)態(tài)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略： ——同業(yè)規(guī)?；褑我粯I(yè)態(tài)做大做強(qiáng)。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)基本以購(gòu)物、餐飲、服裝、家居、娛樂(lè)為主，娛樂(lè)休閑不集中，規(guī)模比較小。 問(wèn)題三： 主力商家租金低，所占面積大，影響整體售價(jià)。 ? 利用項(xiàng)目地處深惠路旁展示性好，交通暢達(dá)的優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)具有一定 商業(yè)輻射性 的主題商家。 功能定位 購(gòu)物功能 娛樂(lè)功能 餐飲功能 交際功能 休閑功能 服務(wù)功能 鑒于本項(xiàng)目所處商圈的購(gòu)物和社區(qū)服務(wù)比重比較大。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ? 項(xiàng)目定位：為該區(qū)域占比 72%的 1839歲年輕人，中產(chǎn)階級(jí)一族提供的輕松、舒適、溫馨的購(gòu)物環(huán)境，集時(shí)尚消費(fèi)、餐飲和娛樂(lè)于一身， 打造區(qū)域內(nèi)最具時(shí)尚青春活力的購(gòu)物休閑中心。 KTV按照深圳法規(guī)，不允許設(shè)置在住宅下面，必須是單獨(dú)的商業(yè)體，不予選用。 ? 消費(fèi)者調(diào)研，對(duì)消費(fèi)需求進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。 目的和方法 租戶訪談中需要解決的核心問(wèn)題 租戶訪談的核心問(wèn)題 商業(yè)潛在合作商戶訪談 了解租戶基本品牌信息、經(jīng)營(yíng)情況，以及未來(lái)拓展計(jì)劃 在幫助租戶建立對(duì) 本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和信心的基礎(chǔ)上，了解目標(biāo)租戶進(jìn)駐意愿性 了解項(xiàng)目商業(yè)概念對(duì)租戶的吸引力 對(duì)本項(xiàng)目有意向進(jìn)駐和持觀望態(tài)度租戶的具體需求，包括經(jīng)營(yíng)模式、租金條件、樓層選擇和工程條件 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)潛在合作商戶訪談 ? 目的和方法 通過(guò)租戶訪談進(jìn)行租戶可得性測(cè)試，了解項(xiàng)目可獲取的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及租戶的 進(jìn)駐需求，指導(dǎo)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)和招商方向 第二步－概念測(cè)試 第三步－進(jìn)駐要求 第一步：進(jìn)駐意愿 購(gòu)物中心設(shè)計(jì)概念 租戶招商策略 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)潛在合作商戶訪談 根據(jù)實(shí)際訪談情況調(diào)整，項(xiàng)目組實(shí)際完成目標(biāo)租戶訪談 60個(gè)，其中 零售購(gòu)物 類租戶 15個(gè)，餐飲類租戶 25個(gè)，休閑娛樂(lè)類租戶 15個(gè)，其它類 5個(gè)。 ?停車位不夠，項(xiàng)目商業(yè)形象差。 愛(ài)馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 ? 關(guān)鍵租戶訪談舉例 － KFC 商業(yè)潛在合作商戶訪談 對(duì)項(xiàng)目的基本看法 本項(xiàng)目短期內(nèi)發(fā)展有一定的難度，但隨著地鐵 3號(hào)線的開(kāi)通，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，認(rèn)為人流量有一定保證，商業(yè)規(guī)劃可以吸引區(qū)域年輕人的消費(fèi)。 合作條件 固定租金和扣點(diǎn)的合作方式均可以接受，具體租金水平可談。 愛(ài)馨居 商業(yè)