xxxx年東莞常平新鴻基地產(chǎn)金灣半島項(xiàng)目營銷策劃案-在線瀏覽
2025-04-06 14:45本頁面
【正文】 廣東省客戶1 2 . 8 0 %常平鎮(zhèn)客戶2 0 . 3 7 %2023年客戶構(gòu)成 （以上數(shù)據(jù)來自常平鎮(zhèn)政府公報(bào)） 香港客戶 主流外銷客戶 1998以前 80%以上 2023 55%以上 2023 33%以上 2023 40%以上 常平外銷比例 有觀點(diǎn)認(rèn)為：常平外銷市場呈下降萎縮趨勢！ 通過中原龐大外銷網(wǎng)絡(luò)發(fā)現(xiàn)： 近年外銷比例雖下降，但絕對 數(shù)量卻增加 常平外省購房者遠(yuǎn)高于其他鎮(zhèn) 區(qū) ,原因是很大一部份同香港客 戶有著千絲萬縷的關(guān)系 外銷客戶持續(xù)增加 外銷樓盤面面觀 新天美地 碧湖花園 隱賢山莊 紫荊花園 金田花園 金美花園 退休盤 渡假盤 工作盤 鴛鴦盤 親友盤 投資盤 娛樂盤 外省群體實(shí)際購買力增強(qiáng) 企業(yè)管理層崛起 外省經(jīng)商者增加 物流業(yè)興起 … 外省人身份證購房現(xiàn)象 港人內(nèi)地婚姻 外省客戶購買戶型 與港人購買需求一致 兩房 7090㎡ 三房 95110㎡ 高檔住宅消費(fèi)者，注重安全、交通、 配套資源；也購買投資型物業(yè)！ 工業(yè)園區(qū)的外資企業(yè)高級管理人員和 企業(yè)主，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力！ 購房主要集中在有血緣、工作緣、 生活緣的區(qū)域 ！ 有部分香港中低層收入階層來常平 養(yǎng)老 /居住 ！ 一、港臺人士 客戶購房特征 客戶購房特征 二、本地戶籍人口 本地人物質(zhì)經(jīng)濟(jì)充裕，購買力較強(qiáng)，生活 水平已步入后小康時(shí)代 ！ 如自住 ,本地人多購買 140平方米以上， 大面積單位，價(jià)格高！ 注重住宅的品位 、舒適、投資！ 有自住房，對投資型物業(yè)欲望很強(qiáng)！ 三、外來白領(lǐng) 外來白領(lǐng) /高級藍(lán)領(lǐng)購房集中戶型為一房、 兩房、少量三房，付款方式主要為銀行按揭 ！ 城市環(huán)境的改善以及政府鼓勵(lì)，常平經(jīng)濟(jì) 崛起，外來白領(lǐng)愿意購房安家臵業(yè)落戶！ 如投資，小商鋪是他們主要對象！ 客戶購房特征 競爭來自哪里？ 常平鎮(zhèn)區(qū)競爭對手 別墅產(chǎn)品： 陽光山莊 紫荊花園后期 東田麗園 金凱水都 碧湖花園 世紀(jì)康城 洋 房： 周邊鎮(zhèn)區(qū)競爭： 橋 頭 橫 瀝 樟木頭 大 朗 塘 廈 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地塊 占地 :500畝 容積率 : N 項(xiàng)目位臵 本項(xiàng)目 周邊資源：司馬假日酒店 常平最早的商務(wù)酒店之一； 東莞東部商務(wù)聚集地； 環(huán)境優(yōu)美，多座別墅，大面積湖景園林； 項(xiàng)目南端 占地 80萬平方米，建面 36萬平方米。 建筑呈歐陸風(fēng)格，花園式園林單位。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 （ S） ： 劣勢 （ W） ： 2. 項(xiàng)目位于常平鎮(zhèn)，東莞東經(jīng)濟(jì)核心 到火車站、鎮(zhèn)中心、周邊鎮(zhèn)區(qū)非常方便 占地 500畝，大型低密度豪宅社區(qū) ＆貴族學(xué)校 緊鄰風(fēng)景秀麗司馬假日酒店和新星學(xué)校 項(xiàng)目內(nèi)部大面積湖景，全景觀社區(qū) 2. 直線距離較遠(yuǎn)，對于無車客戶不便 僅有司馬村配套 地塊上方高壓線，造成客戶心理障礙。 西、北部工廠；酒店宿舍 。 2. 易形成直接競爭。 東莞規(guī)劃中的?；⒏咚俸洼p軌將從項(xiàng)目門前經(jīng)過。 項(xiàng)目競爭分析 競爭層次 別墅產(chǎn)品競爭格局 高層洋房競爭格局 項(xiàng)目綜合占位及營銷策略 別墅競爭策略 洋房競爭策略 競爭策略 高端產(chǎn)品競爭分析 本項(xiàng)目 塘廈 周邊鎮(zhèn)區(qū) 本鎮(zhèn) 城區(qū) 駿景高爾夫 銀湖山莊 三正半山豪苑 大朗 石竹山水園 樟木頭 新世紀(jì)華庭 紫荊花園后期 陽光山莊二期 世紀(jì)城國際公館 高端產(chǎn)品競爭策略 競爭區(qū)域 競爭樓盤 核心優(yōu)勢 劣勢 競爭策略 本 項(xiàng) 目 常平鎮(zhèn) 紫荊花園 陽光山莊二期 后發(fā)優(yōu)勢 風(fēng)水優(yōu)勢 市場知名度 超越 “泛別墅”產(chǎn)品線，引導(dǎo)高尚人居生活主張！ 企業(yè) 產(chǎn)品 客戶 項(xiàng)目市場占位 突破方向 突破方向 形象定位 東莞東 西班牙 引進(jìn)西班牙居住特色和住區(qū)概念，迎合客戶品味，提高項(xiàng)目 貴 族 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的豪宅本色和住者的尊貴身份。 [十八堤 ]： 并不是實(shí)指 18處河堤，可以是泛指水系環(huán) 繞，處處湖堤； 同時(shí)，提升到精神層面，塑造 18種岸居生 活形態(tài) 從 產(chǎn)品價(jià)值提升的角度 進(jìn)行形象延展。 “風(fēng)水之法，得水為上，風(fēng)次之。 富貴天堂：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)和尊貴感！ 戶型定位 戶型類別 面積（㎡） 面積比 獨(dú)立別墅 300450 10% 聯(lián)排別墅 200300 15% 美景藝墅 120150 % 空中廊院 80120 50% 酒店公寓 3550 % 價(jià)格定位 項(xiàng)目總體均價(jià) 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 美景藝墅 空中廊院 ◎市場比較法 價(jià)格推論 ◎目標(biāo)需求法 價(jià)格驗(yàn)證 價(jià)格確定的過程包括兩部份：首先
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