【正文】 具體位臵：東環(huán)路 1858號（原鳳凰建材市場） 總占地面積： 5000平方米 商業(yè)總建筑面積： 25000平方米 辦公總建筑面積： 1000平方米 車位數(shù)： 100余泊 內(nèi)部配套：商城內(nèi)配備中央空調(diào)、自動扶梯、貨梯 等設(shè)備 廣大鳳凰城項目提案報告 項目簡介 1 項目四至條件分析 2 【 項目綜述 】 本案 平江新城 觀前街 相城高密度住宅區(qū) 平江高密度住宅區(qū) 東環(huán)高架 本案位于東環(huán)路 1858號（原鳳凰建材市場），地處平江新城、工業(yè)園區(qū)、相城區(qū)的核心要道，西臨城區(qū)護(hù)城河，南接百安居、大潤發(fā)，東連中翔、東明建材市場，北與華東電器城隔河相望。 廣大鳳凰城項目提案報告 交通現(xiàn)狀盤點： ? 目前公交線路能將園區(qū) 、 相城以及平江新城大量人群帶入本案商業(yè)消費； 【 項目綜述 】 10路：內(nèi)環(huán)環(huán)線 142路：至獨墅湖高教區(qū) 158路：至園區(qū)保稅區(qū) 162路：至婁葑通達(dá)路 219路：至勝浦 26路：至婁葑通達(dá)路 305路：至 國際教育院北區(qū) 313路：至蘇州樂園 3路：至吳中汽車站 514路：至越溪 70路：至解放西路環(huán)線 78路：至相城元和 800路： 至閶胥路環(huán)線 812路：至獨墅湖高教區(qū) 89路：木瀆至相城元和 9路：至新莊立交 208路：至園區(qū)沈滸路 305路：至國際教育院北區(qū) 44路：至東渚鎮(zhèn) 54路：至越溪 64路：至光福 79路：至相城東橋 301路：至木瀆 305路：至 國際教育院北區(qū) 313路：至蘇州樂園 40路：至塔園路環(huán)線 70路：至解放西路環(huán)線 婁門站 蘇安新村站 蘇安公交首末站 交通環(huán)境分析 3 廣大鳳凰城項目提案報告 項目 SWOT分析 本案地處東環(huán)路、北環(huán)路沿線，交通條件十分便捷； 項目都邊老小區(qū)林立，人氣旺盛 本案體量適中，可以做到快速消化，同時可做到提供定向型商業(yè)服務(wù)功能創(chuàng)造出區(qū)別于市場上同區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)體系的獨特差異性； 區(qū)域內(nèi)破冰產(chǎn)品構(gòu)筑將充分抓做市場真空需求； 結(jié)合城市整體規(guī)劃提供泛地區(qū)性商業(yè)服務(wù)，可以為項目帶來更高的附加值，為拔高價格增加系數(shù)； 開發(fā)企業(yè)具有多年操作商業(yè)項目的經(jīng)驗。對本案而言，空白點就是市場機遇。 市場總結(jié) 【 項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 整體定位 立足區(qū)域乃至蘇州全市，面向投資客戶 以提供大眾化消費服務(wù)的中端商業(yè)項目 產(chǎn)權(quán)分散 主力掌控 統(tǒng)一經(jīng)營 根據(jù)市場數(shù)據(jù)，綜合項目形象，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性以及商業(yè)產(chǎn)品的差異性，本項目將做如下定位： “小商品集散中心” 【 項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 定位理由 ? 區(qū)域內(nèi)消費客源層基本屬中檔收入水平，小商品市場無疑是該人群最佳購物消費地； ? 沒有成型的商業(yè)消費氛圍是項目目前的硬傷，該定位方向能有效組織人群形成目的性消費； ? 項目所在地公交車四通八達(dá)，便于小商品市場的成型與發(fā)展； ? 項目自身規(guī)模以及綜合條件比較適合該定位方向； ? 區(qū)域內(nèi)目前沒有類似商業(yè)物業(yè)，該定位能夠占據(jù)市場空白，與錢萬里橋小商品市場、中翔小商品市場成鼎足之勢 【 項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 定位詮釋 — 消費群分析 第一消費群體： ? 目標(biāo)定位 ? 周邊居住區(qū)居民 ? 年齡特征 ? 年齡在 20－ 60歲，其中 2540之間的為主力目標(biāo)消 費群 。 ? 消費心理 ? 個人收入影響消費觀念，該區(qū)域內(nèi)居民多為中等 收入人群，消費偏好于物美價廉的產(chǎn)品。 ? 收入狀況 ? 年齡在 18－ 45歲 。 ? 消費心理 ? 經(jīng)歷社會磨練，消費趨向成熟，在滿足心理虛榮 的同時更注重“性價比”，消費領(lǐng)域以個人生活 方面為主，具有固定消費習(xí)慣。 ? 消費力 ? 該類群體具有較強的消費能力 ? 消費心理 ? 來本區(qū)域消費帶有很強的目的性消費 第四消費群體： ? 目標(biāo)定位 ? 項目路過人群 。 ? 消費力 ? 消費能力比較靈活 。 【 消費定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 【 項目定位 】 定位詮釋 — 物業(yè)分析 統(tǒng)一經(jīng)營 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 業(yè)態(tài)分析 委托方式 委托建議 百貨類購物中心 超市類大賣場 專業(yè)市場 廣大鳳凰城項目提案報告 百貨類的購物 要求： 消費人群： 30萬以上居住人口 物業(yè)規(guī)模： 1萬平米以上體量 交通環(huán)境： 多選擇城市道路樞紐、步行 街等環(huán)境，對機動車非機動 車停車需求巨大。 【 整體定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 超市類大賣場 要求： 周邊人群： 2公里以內(nèi) 30萬左右居住人口 物業(yè)規(guī)模： 2萬左右 交通要求： 交通便利，四通八達(dá) 物業(yè)環(huán)境： 對停車位以及建筑工程要求較高 本案周邊已有此類業(yè)態(tài)，并且距離較近，可行性不大。 周邊人群： 要求不高 專業(yè)市場 本案發(fā)展此類業(yè)態(tài)在體量上受到較大的限制。 廣大鳳凰城項目提案報告 價格定位 【 項目定位 】 以東環(huán)蘇安地區(qū)現(xiàn)有租金來推算，以 45元 /平米 .月計，則每平米每年租金為 45 12=540元。 廣大鳳凰城項目提案報告 客源定位 【 項目定位 】 我們的客戶是誰？ 廣大鳳凰城項目提案報告 【 客源定位 】 從以上數(shù)據(jù)中可看出，商業(yè)項目去化的客戶，可以分為以下三類： ①大中型投資客戶 ②小型投資客戶 ③自營客戶 廣大鳳凰城項目提案報告 在售或已售項目客源統(tǒng)計表 案名 總套數(shù) 去化套數(shù) 自營客比例 投資客比例 南蘇州生活廣場 576 414 10% 90% 吳越新天廣場 132 48 10% 90% 石湖之韻商業(yè)廣場 66 18 0 100% 楓橋商業(yè)街 120 22 15% 85% 錦和加州 127 94 5% 95% 大中型投資客戶 投資特性： 受金融危機影響，投資會相對謹(jǐn)慎，但投資 眼光比較毒，有適當(dāng)機會就會出手。 投資人類型： ①機構(gòu)投資者： 信托、基金、投資企業(yè)、多元化企業(yè) ②職業(yè)投資人： 證券大戶、房產(chǎn)大鱷 ③境外資金 【 客源定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 小型投資客戶 投資特性： 在當(dāng)前低利率時代，同時投資渠道較為狹窄，投 資需求有所回升。 特點： 投資額度在 200萬以內(nèi)，自有資金 100萬以內(nèi)。在現(xiàn)勢下，