【正文】 二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排 二期： 二期鞏固形象，將項目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。二、三期營銷策略 一期總體銷售達 6570%時二期項目開始銷售 預(yù)計 07年 7月開始認籌 預(yù)計 07年 9月中旬開始公開發(fā)售二期入市時間 一、二期項目總體銷售達 6570%，三期開始銷售 預(yù)計 08年 8月開始認籌 預(yù)計 08年 10月開始公開發(fā)售三期入市時間周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排二期價格策略 ? 目前片區(qū)市場多層均價： 2200? 按市場預(yù)計小高層均價： 2450? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 %，根據(jù) 市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算， 二期的市場參考均價為： 多 層： 2200（ 1＋ 8%） ≈2376元 /平米 小高層： 2450（ 1＋ 8%） ≈2646元 /平米 二期預(yù)期價格：多層 2400—2500 元 /平米 ，小高層 2700—2900 元 /平米由于一期項目低價入市 ,項目價格將在二、三期逐步拉升，實現(xiàn)利潤最大化。商業(yè)入市時機商業(yè)入市時機化工路裙樓商鋪巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣府街西延路東段）入口商業(yè)步行街縣府街西延路西段商業(yè)裙樓項目商業(yè)劃分項目商業(yè)區(qū)域設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在 3050平米的范圍內(nèi)。一期商業(yè)產(chǎn)品分隔二期商業(yè)產(chǎn)品分隔根據(jù)一期的市場接受情況進行規(guī)劃設(shè)計商業(yè)產(chǎn)品分隔約 5500元 /平米55006000元 /平米約 5700元 /平米商鋪價格約 5000元 /平米按照一期的市場接受情況定價商業(yè)價格 現(xiàn)距項目一期商業(yè)推出時間近 7個月時間， 隨市場的變動及周邊項目的竣工，預(yù)測項 目一期商業(yè)到推出時，將有　 8%—10% 的　　漲幅空間，我司根據(jù)市場具體情況，對價　　格進行修定．商鋪初步定價周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排時間段：10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 工程：一期封頂二期多層封頂（ 6月）一期工程驗收二、三期拆遷完畢一期主體工程一期裝修工程二期主體工程二期裝修工程及工程驗收三期主體工程三期多層封頂（ 6月）一期拆遷總體工程階段劃分時間段：10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 銷售：一期三組團公開發(fā)售一期持銷期三組團認籌開盤一期一組團公開發(fā)售一期二組團公開發(fā)售二、三組團認籌三組團認籌一期強銷期一期商業(yè)認籌二期銷售認籌（ 8月開始認籌）二期公開發(fā)售三期強銷期總體營銷階段劃分二期持銷期三期銷售前期（ 8月開始認籌）三期公開發(fā)售期三期持銷期尾盤期二期強銷期 一期商業(yè)公開發(fā)售（ 9月公開發(fā)售）周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排時間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2023年 2023年 工程：項目動工 主體工程動工拆遷完畢封頂工程驗收拆遷、基礎(chǔ)工程拆遷、主體工程內(nèi)管網(wǎng)、外立面工程主體工程銷售：二組團公開發(fā)售期開盤 一期商業(yè)認籌二期公開發(fā)售強銷期三組團公開發(fā)售期二期銷售前期（ 8月開始認籌）一組團公開發(fā)售期二、三組團認籌三組團認籌三組團認籌一期工作階段劃分持銷期一期商業(yè)公開發(fā)售（ 9月）周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略各階段工作安排工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分時間段：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2023年 2023年 銷售：二組團公開發(fā)售期開盤持銷期二期公開發(fā)售一組團公開發(fā)售期強銷期三組團公開發(fā)售期二期銷售前期（ 8月開始認籌）二、三組團認籌三組團認籌三組團認籌一期營銷階段工作安排一期營銷推廣階段工作安排時間段：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2023年 2023年 工程配合： 項目進行拆遷； 工地圍墻樹立； 工程節(jié)點確定銷售工作： 入市價格策略確定； 認籌方案確定； 銷售控制確定； 認籌登記（二、三組團） 一期一組團公開發(fā)售銷售物料： 認購協(xié)議、認籌協(xié)議、銷售合同、認購須知、購房須知、相關(guān)法律等文件到位； 戶型圖單張、海報， DM直郵制作完成； 項目網(wǎng)站制作完成； 認籌卡制作； 項目一期戶型模型及建筑模型制作完成 項目全部導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）； POP設(shè)計、禮品、資料袋及禮品包裝到位；媒體發(fā)布： 確定投放計劃； 報版（ 4個整版、 4個半版）； 選定電視臺及電臺； DM（直郵、短信）公司確定及投放；